建設(shè)工程施工合同糾紛有其自身的特點，主要包括涉及金額較大、涉及利益相關(guān)者復(fù)雜、涉及人民生活基礎(chǔ)設(shè)施、合同履行期限較長等。其中，建設(shè)工程款的回收問題成為法院和合同各方的難題。工程款的回收與落實，已成為承包人煞費苦心解決的問題。很明顯，建設(shè)工程款優(yōu)先于普通債權(quán)。但是，什么時候行使優(yōu)先權(quán)？優(yōu)先權(quán)能否對抗其他債權(quán)？預(yù)付款是否納入優(yōu)先保護范圍？這些問題需要進一步分析。

幾種常見的工程款結(jié)算方式

工程款結(jié)算是按照施工合同進行的，這是正常的。無論雙方如何商定，承包人都應(yīng)獲得應(yīng)得的金額?，F(xiàn)金支付是最流行的結(jié)算方式，也是目前最常見的結(jié)算方式。此外，通過債轉(zhuǎn)股、實物分割、產(chǎn)權(quán)分割、租賃等方式清償項目資金的情況并不少見。債轉(zhuǎn)股通常是指承包人以債權(quán)作為投資，與發(fā)包人組成公司，共同經(jīng)營，分擔(dān)損益。這種方式存在缺陷：誰持股、誰經(jīng)營、誰管理公司，顯然成為各方爭議的焦點。同時，公司的設(shè)立需要國家機關(guān)的嚴格審批也是一個大問題。

業(yè)主產(chǎn)權(quán)分割是指當(dāng)業(yè)主拖欠工程款時，可以通過協(xié)議將建筑物本身的產(chǎn)權(quán)進行清算，然后根據(jù)工程款的金額將部分或全部產(chǎn)權(quán)分配給承包人。這種方法的缺陷在于難以進行資產(chǎn)評估、資產(chǎn)分析和分配。

以租賃方式解決工程款拖欠問題是一個很好的選擇，即承包人可以通過租賃發(fā)包人的房屋來抵消工程款。這種方式的優(yōu)點是減輕了發(fā)包人的付款壓力，緩解了即將激化的矛盾，對承包人的工程款有了交代。工程款優(yōu)先權(quán)是指發(fā)包人未按約定支付工程款的，承包人享有相對于其他債權(quán)的優(yōu)先受償權(quán)。工程款的優(yōu)先權(quán)在抵押權(quán)之前，當(dāng)事人申請保全后的優(yōu)先權(quán)在財產(chǎn)債權(quán)之前。工程款優(yōu)先受償權(quán)的法律依據(jù)是《中華人民共和國合同法》第286條和《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程款優(yōu)先受償權(quán)的批復(fù)》。

建設(shè)工程價款優(yōu)先受償范圍包括承包人為建設(shè)工程應(yīng)當(dāng)支付的職工薪酬、材料費等實際支出，不包括預(yù)期利潤和違約金。承包人的建設(shè)工程預(yù)付款是否具有優(yōu)先受償權(quán)，法律沒有明確規(guī)定。張勝勝律師認為，這部分費用顯然應(yīng)該有優(yōu)先權(quán)，理由是：工程款是承包人完成工作任務(wù)后應(yīng)取得的財產(chǎn)權(quán)，預(yù)付款是承包人代表發(fā)包人支付的應(yīng)由發(fā)包人承擔(dān)的費用，而預(yù)付款實際上是承包人的“額外”負擔(dān)，因此至少應(yīng)該和工程款一樣受到保護；另外，這也符合《最高人民法院關(guān)于建筑合同糾紛法律適用問題的解釋》第六條第二款的規(guī)定。建設(shè)工程資金優(yōu)先行使期限的規(guī)定?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)的批復(fù)》第四條規(guī)定，建設(shè)工程承包人行使優(yōu)先受償權(quán)的期限為六個月，自建設(shè)工程竣工之日或者建設(shè)工程合同約定的竣工之日起計算。

預(yù)付款的結(jié)算

如果承包人和發(fā)包人就預(yù)付款和預(yù)付款利息達成協(xié)議，承包人根據(jù)協(xié)議要求退還預(yù)付款和利息，法院應(yīng)予以支持。但對于利息部分，協(xié)議利率高于中國人民銀行同期同類貸款利率的，法院不予支持。

如果雙方?jīng)]有達成協(xié)議，預(yù)付款部分應(yīng)視為工程欠款；如果對預(yù)付利息沒有達成協(xié)議，承包商不得要求支付利息。

工程款優(yōu)先權(quán)與房屋買受人權(quán)利的對抗

根據(jù)上述批復(fù)第二條，消費者購買商品房并支付全部或大部分房款后，承包人對工程建設(shè)享有的優(yōu)先權(quán)，不得對抗消費者即購房人。如果買方不付款，承包商的優(yōu)先權(quán)將不受影響。同樣，如果房屋過戶登記完成，就沒有優(yōu)先補償?shù)挠嗟?。問題是，除商品房以外的其他建筑物的購買者是否對承包人的優(yōu)先權(quán)享有類似的權(quán)利？律師的觀點是：是的。你知道嗎