商品房和普通住房有什么區(qū)別，有什么優(yōu)缺點(diǎn)？

商品房與普通住房的區(qū)別在于土地使用性質(zhì)和產(chǎn)權(quán)性質(zhì)。商品房用地年限為40-50年，普通住房用地年限為70年。

2。不同產(chǎn)權(quán)的商品房屬于非普通住房。商住樓一般具有下層商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、上層住宅的特點(diǎn)。普通股住房通常不是這樣。

一般來說，開發(fā)商簽訂土地使用權(quán)合同后，原有的商業(yè)、綜合、住宅等土地規(guī)劃性質(zhì)不能改變。

但針對(duì)不同的市場(chǎng)需求，開發(fā)商可以做出不同于原有土地使用性質(zhì)的產(chǎn)品。例如，在商業(yè)性質(zhì)的土地建設(shè)產(chǎn)品定位為住宅物業(yè)，或在住宅性質(zhì)的土地建設(shè)產(chǎn)品定位為商業(yè)物業(yè)。雖然買受人取得的產(chǎn)權(quán)證仍然是原土地使用權(quán)證，但買受人可以將該房產(chǎn)用于其他用途。

其中，在商業(yè)用地上建設(shè)住宅用房是近兩年來開發(fā)商開始采用的一種新興做法，原因是嚴(yán)格禁止協(xié)議出讓土地，實(shí)行招拍掛，導(dǎo)致住宅供應(yīng)量大幅減少，價(jià)格上漲稀缺。住宅用地上建設(shè)寫字樓是大家熟悉的“商品房”（70年產(chǎn)權(quán)，但產(chǎn)品定位是寫字樓，建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)介于住宅和寫字樓之間，或者完全是寫字樓的標(biāo)準(zhǔn)）。與原土地用途不同的房地產(chǎn)的優(yōu)缺點(diǎn)如下：

<1。商業(yè)配套設(shè)施使用年限為40年，寫字樓使用年限為50年，比住宅70年的使用年限更為嚴(yán)重。產(chǎn)權(quán)時(shí)間是土地使用權(quán)時(shí)間，而不是房屋產(chǎn)權(quán)時(shí)間。因?yàn)橘I房后，房子的產(chǎn)權(quán)屬于你，但你只有土地使用權(quán)，沒有所有權(quán)。土地所有權(quán)屬于國(guó)家。根據(jù)國(guó)家規(guī)定，純住宅用地使用權(quán)年轉(zhuǎn)讓年限最長(zhǎng)為70年，商業(yè)用地年轉(zhuǎn)讓年限最長(zhǎng)為40年。因此，住房只有40年的土地使用權(quán)時(shí)間也有可能出現(xiàn)。40年后，國(guó)家有權(quán)收回土地及其附著物。看來50年、70年對(duì)現(xiàn)在的業(yè)主影響不大，但由于《物權(quán)法》沒有明確規(guī)定綜合用地上的房產(chǎn)使用權(quán)是否可以自動(dòng)續(xù)期，因此購(gòu)買綜合用地上的商住用房仍存在一定風(fēng)險(xiǎn)。《物權(quán)法》第149條規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期滿自動(dòng)續(xù)期。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期滿后的續(xù)期，依法辦理。土地上的房屋和其他不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬有約定的，從其約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。如果國(guó)家開征房產(chǎn)稅和土地增值稅，商品房的標(biāo)準(zhǔn)將高于住宅。多數(shù)房貸方式無法申請(qǐng)公積金貸款，但也有少數(shù)項(xiàng)目可以通過開發(fā)商的努力來完成。另外40年產(chǎn)權(quán)或50年產(chǎn)權(quán)，如使用銀行貸款，只能獲得50%或60%的按揭，最長(zhǎng)貸款期限為10年。

4。生活費(fèi)

根據(jù)公共建筑使用規(guī)定，水、電、暖等使用費(fèi)用采用商業(yè)價(jià)格。因此，購(gòu)房者在買房時(shí)要問清楚。目前，多數(shù)開發(fā)商在開發(fā)初期采取相應(yīng)的補(bǔ)救措施，并可按土建價(jià)格支付。設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)不同。公共建筑受朝向、采光、深度等方面的限制較少，而普通住宅則有較高的要求。主要優(yōu)勢(shì)如下：

1、在保值上，開發(fā)商可以將土地建設(shè)成本高的商品房改為住宅銷售，主要是由于房屋變異性強(qiáng)、風(fēng)險(xiǎn)低、銷售速度快、資金回籠時(shí)間短等因素。當(dāng)然，最關(guān)鍵的原因是區(qū)域性住房的強(qiáng)烈稀缺性，可以實(shí)現(xiàn)高利潤(rùn)價(jià)值！因此，人們?cè)谫?gòu)買這類住房時(shí)有必要購(gòu)買，往往是由于缺乏其他選擇，而相應(yīng)的房產(chǎn)保值也比較好。

2。非住宅房屋的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)各不相同。如果按照公共建筑的相關(guān)要求，人防、消防的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)較高，對(duì)開發(fā)商來說成本會(huì)增加，但對(duì)購(gòu)房者的使用影響不大。新的民法典將于2021年1月1日生效。屆時(shí)，與民法典相抵觸的規(guī)定將失效，取而代之的是新的司法解釋。民法典（2021年1月1日生效）。

中華人民共和國(guó)民法典第359條【建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期】住宅建設(shè)用地使用權(quán)期滿，自動(dòng)續(xù)期。續(xù)期費(fèi)的繳納或者減少，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。

非居住建設(shè)用地使用權(quán)到期后的續(xù)期，依法辦理。土地上的房屋和其他不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬有約定的，從其約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。民法典施行前，《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百四十九條自動(dòng)延續(xù)。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期滿后的續(xù)期，依法辦理。土地上的房屋和其他不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬有約定的，從其約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。

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