“借名買房”，顧名思義是真實買房人因各種原因不能以自己或不愿以自己的名義購房，而借用他人名義購房的行為。

借名買房的變通方式實際上存在很大風險。房地產是不動產，以物權登記為準。借名買房，房地產交易中心登記的房產所有權人是 “名義產權人”，而實際出資人則是“實際產權人”。如果名義產權人未經過實際產權人的同意將該房出售，且買家是以正常價格購買的，我國法律保護善意第三人的利益，也就是說法律是保護這起交易的。這樣的話，實際產權人的權利不不能得到保障了。

發生“借名買房”糾紛時，要分情況考慮。如果有約定借名協議，依照借名協議上約定的房屋所有人。房屋所有人為夫妻雙方時，該房子屬于夫妻共同財產。如果房屋所有人為夫妻一方時，該房子屬于個人財產，但是有例外，如果為夫妻一方時，但購買房屋的費用是二人婚姻存續期間共同繳納的，則屬于夫妻共同財產，離婚時予以分割。

那么，“借名買房”的協議要如何約定?換句話說“借名買房”要注意什么問題?

一、存在借名買賣協議

借名買賣房屋協議的本質是當事人之間對房屋所有權歸屬實際出資人的約定，其法律性質是房屋所有權信托管理合同。“出名人”作為登記所有權人已依法取得房屋所有權，“借名人”作為實際買房人對登記所有權人享有債權請求權，可提起合同之訴。審判實踐中，借名買賣協議是認定借名關系成立最核心的基本要件。

二、“借名人”為實際出資人并履行了相應出資

大多數借名買賣關系中，“出名人”只負責付出“名義”，實際出資義務由真正買房人負擔。也有部分借名買賣協議中約定實際買房人履行部分出資或者分期出資。雖然當事人一方提供證據證明其對房屋的購買確實存在出資關系，但不足以證明雙方之間存在借名登記的約定，其主張要求登記人辦理房屋所有權轉移登記的，不予支持，但在審判實踐中，“借名人”履行了全部出資或相應出資，是認定借名關系成立的重要基本要件。

三、房屋由借名人實際控制使用

對房屋有剛性需求而沒有購房資格的購房者購房的目的主要是居住，而希望通過他人名義購買低價房屋的投機者購房的目的主要是出租。房屋由誰居住或出租，決定了誰對房屋進行實際控制。在審判實踐中，“借名人”自行居住房屋或對房屋進行出租取得收益，也是認定借名關系成立的重要基本要件。

四、重視其他生活常識類輔助性要件

以下事實雖不如上述要件基礎，但在審判實踐中是處理借名買賣糾紛重要的參考要件，應予以充分重視并綜合考慮。一是房屋產權證書和契稅發票原件往往由實際出資人持有;二是房屋物業費、供暖費等后續費用一般由房屋實際居住人交付;三是借名人入住房屋時間往往是開發商交房時間;四是房屋買賣履行過程應符合借名買賣習慣;五是考慮房屋出賣方(開發商)的相關證明。另外，當事人之間的關系也是評判借名關系合理性的重要參考。

值得注意的是，具有親屬、朋友關系的借名買房，往往基于人際信任未簽訂正式借名買賣協議，而上述其他要件在個案中亦并未完全出現。故在審理借名買賣糾紛時，應結合案情對上述要件予以充分考慮和綜合分析，在誠實信用原則基礎上，作出公平公正的判決。

綜上所述，離婚時“借名買房”的房產如何分割?要具體分析。如果有約定借名協議，依照借名協議上約定的房屋所有人。房屋所有人為夫妻雙方時，該房子屬于夫妻共同財產。如果房屋所有人為夫妻一方時，該房子屬于個人財產，但是有例外，如果為夫妻一方時，但購買房屋的費用是二人婚姻存續期間共同繳納的，則屬于夫妻共同財產，離婚時予以分割。