1、 建設(shè)工程轉(zhuǎn)讓又稱項目轉(zhuǎn)讓和在建工程轉(zhuǎn)讓，是指開發(fā)商在開發(fā)過程中，將已開發(fā)的房地產(chǎn)項目按一定程序轉(zhuǎn)讓給他人的行為。本辦法所稱項目，是指具備開工條件或者已經(jīng)開工尚未正式銷售的建設(shè)項目。目前，在新增土地有限、獲得新的房地產(chǎn)項目難度加大的情況下，投資者開始關(guān)注那些因各種原因暫停的“鎖定”租賃地塊和在建工程。項目轉(zhuǎn)讓主要有兩種形式：建設(shè)項目直接轉(zhuǎn)讓和房地產(chǎn)開發(fā)公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓。此外，有人認(rèn)為，房屋承銷合同和工程承包經(jīng)營合同也屬于變相轉(zhuǎn)讓工程。由于項目直接轉(zhuǎn)讓面臨著復(fù)雜的轉(zhuǎn)讓程序和嚴(yán)格的監(jiān)管限制，收購房地產(chǎn)項目公司股權(quán)實現(xiàn)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓逐漸成為轉(zhuǎn)讓中的一種常用手段。越來越多的投資者選擇收購房地產(chǎn)項目公司來轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或房地產(chǎn)項目或在建工程。正是因為與在建工程直接轉(zhuǎn)讓相比，房地產(chǎn)項目公司的收購相對簡單。在此，筆者對公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓形式中的一些問題進(jìn)行了分析和探討，并與同事交流

項目工程以股權(quán)方式轉(zhuǎn)讓，通過收購房地產(chǎn)項目公司股權(quán)、重組公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓等方式實現(xiàn)房地產(chǎn)項目的轉(zhuǎn)讓。根據(jù)業(yè)內(nèi)人士的共識，有收購和兼并兩種運作模式，其中收購最為常見。就筆者目前接觸辦理的案件來看，與項目直接轉(zhuǎn)讓或其他轉(zhuǎn)讓方式相比，頂層項目股權(quán)轉(zhuǎn)讓有其優(yōu)缺點

首先，程序簡單。房地產(chǎn)項目公司只要簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，按照《公司法》辦理股權(quán)轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)（外商投資企業(yè)也應(yīng)辦理股權(quán)轉(zhuǎn)讓審批手續(xù)），即可對整個項目進(jìn)行控制和管理，土地使用權(quán)或在建工程的轉(zhuǎn)讓涉及土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓和建設(shè)程序的更名，不僅合同內(nèi)容復(fù)雜，而且程序復(fù)雜

二是節(jié)約成本。與收購房地產(chǎn)項目公司相比，建設(shè)項目轉(zhuǎn)讓需要繳納相當(dāng)于交易金額3%的契稅和大量土地增值稅。此外，還有交易費。顯然，收購房地產(chǎn)項目公司可以降低開發(fā)成本

第三是快速發(fā)展。項目公司收購?fù)瓿珊螅顿Y者可立即投入后續(xù)開發(fā)建設(shè)。對于境外投資者和境內(nèi)非房地產(chǎn)企業(yè)投資者，可以繼續(xù)以原項目公司的名義經(jīng)營，無需再設(shè)立房地產(chǎn)公司；2、項目工程缺乏股權(quán)轉(zhuǎn)讓首先，購房者承擔(dān)的風(fēng)險因素增加。除了房地產(chǎn)項目本身的建設(shè)風(fēng)險外，購房者還應(yīng)考慮目標(biāo)公司的潛在風(fēng)險，如對外擔(dān)保、債務(wù)、未付資金、違約等

其次，談判和調(diào)查的時間相對較長。一般而言，暫停租賃土地或在建工程的原因比較復(fù)雜，項目權(quán)利人的現(xiàn)象也比較多。由于商業(yè)秘密的關(guān)系，外部人員很難了解項目公司的經(jīng)營、財務(wù)或稅務(wù)情況，如對外擔(dān)保、違約或負(fù)債等，信息不對稱增加了相互溝通和談判的難度

，如果國有股權(quán)轉(zhuǎn)讓、股權(quán)合法性和主體資格認(rèn)定涉及國有資產(chǎn)管理辦公室、產(chǎn)權(quán)交易所等機構(gòu)或部門的監(jiān)督管理，那么交易時間可能會變長。如果受讓方是外商投資企業(yè)，則嚴(yán)格限制外商投資房地產(chǎn)項目

第四是轉(zhuǎn)讓合同的技術(shù)處理。一般情況下，股東對項目公司的投資總額大于注冊資本。為便于審批，有必要將轉(zhuǎn)讓價格設(shè)計為股權(quán)價格（實收資本）和債權(quán)（股東新增投資視為股東借款）。如果僅僅從避稅的角度來看，合同的設(shè)計更為嫻熟，因此不方便從這里入手

第二，股權(quán)轉(zhuǎn)讓項目的風(fēng)險分析。筆者曾辦理過靜安區(qū)在建工程的過戶手續(xù)。涉及的法律問題相當(dāng)復(fù)雜。每個問題都有風(fēng)險。這些風(fēng)險包括原業(yè)主將部分樓層抵押給銀行，部分樓層預(yù)售給外商，部分樓層設(shè)立酒店作為注冊資本，同時拖欠建設(shè)單位巨額工程款，該樓除大部分樓層為商品房外，還有少數(shù)樓層為非商品房，且法律關(guān)系復(fù)雜。以股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式轉(zhuǎn)讓項目，關(guān)鍵不在于項目本身的風(fēng)險，而在于項目轉(zhuǎn)讓后目標(biāo)公司的全部債務(wù)清償義務(wù)，即股權(quán)收購后，目標(biāo)公司因經(jīng)營主體變更而產(chǎn)生的對外債務(wù)和義務(wù)的轉(zhuǎn)移。根據(jù)筆者的實踐，在轉(zhuǎn)讓操作的全過程中，主要風(fēng)險有：

1、目標(biāo)公司取得股權(quán)后的或有負(fù)債，包括未披露的對外擔(dān)保、潛在違約、潛在未付資金等，受讓人必須承擔(dān)目標(biāo)公司的債務(wù)責(zé)任。即使轉(zhuǎn)讓協(xié)議明確約定受讓人對標(biāo)的企業(yè)債務(wù)不承擔(dān)責(zé)任，本協(xié)議條款也不能對抗善意第三人，購買人只能在承擔(dān)債務(wù)責(zé)任后向原股東追償債務(wù)。但此時，原股東的償付能力還沒有得到保證。因此，股權(quán)購買方容易陷入債務(wù)泥潭

2.取得股權(quán)的合法性和有效性，包括股權(quán)主體（轉(zhuǎn)讓方和受讓方）的合法性和股權(quán)轉(zhuǎn)讓的合法性。股權(quán)收購必須考慮中國法律的具體規(guī)定。比如，我國《公司法》規(guī)定，有限責(zé)任商業(yè)公司的股東人數(shù)必須在50人以下，如果股權(quán)收購后的股東人數(shù)不符合《公司法》的規(guī)定，交易可能會失敗。此外，收購中外合資項目公司的股權(quán)還必須符合《中外合資經(jīng)營企業(yè)法》的規(guī)定。股權(quán)變更涉及企業(yè)性質(zhì)變更的，必須經(jīng)外經(jīng)批準(zhǔn)，改變企業(yè)質(zhì)量；外資股權(quán)被其他外方收購的，投資主體的變更也應(yīng)當(dāng)經(jīng)外經(jīng)貿(mào)委審查，以確定轉(zhuǎn)讓股權(quán)的性質(zhì)；國有股權(quán)轉(zhuǎn)讓的，必須按照法定程序進(jìn)行，否則轉(zhuǎn)讓合同將被視為無效。收購國有股須經(jīng)國有資產(chǎn)管理辦公室批準(zhǔn)，產(chǎn)權(quán)界定登記，并在產(chǎn)權(quán)交易所掛牌，方可簽訂產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。取得項目公司股權(quán)后，產(chǎn)權(quán)交易中心出具產(chǎn)權(quán)交接單后，方可正式辦理股權(quán)及工商變更登記手續(xù)，購買人必須及時向工商企業(yè)登記機關(guān)辦理登記，中外合資經(jīng)營企業(yè)必須經(jīng)外經(jīng)貿(mào)委批準(zhǔn)，確認(rèn)投資者發(fā)生變更，否則股權(quán)收購合同不能生效

5.使用權(quán)、在建工程可以由原股東多次抵押，也可以由原股東的債權(quán)人查封。因此，受讓人必須檢查房產(chǎn)證上是否標(biāo)注有其他權(quán)利登記

6.房地產(chǎn)項目規(guī)劃建設(shè)的合法性，包括方案對周邊居民的日照影響，場地是否有利于組織建設(shè)，地下條件、土地利用性質(zhì)、土地利用年限、原設(shè)計結(jié)構(gòu)等因素。項目審批程序是否完備，審批程序是否違法，都涉及到項目本身的合法性