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寧波
如何處理租賃期內所有權變更和新房東未履行原租賃合同義務的情況
在租賃期內，所有權發生變化時，新房東不履行原租約的義務如何處理
出售不會破壞租約，即在租賃關系存續期間，即使業主將租約轉讓給其他人，不會對租賃關系產生任何影響，買方不能以其已成為租賃物的所有人為由否認原始租賃關系的存在，并要求承租人返還租賃物。租賃合同一方違約的，應當按照本協議及相關法律承擔相應的法律責任。《中華人民共和國合同法》第一百零七條規定，當事人不履行合同義務或者不按照約定履行合同義務的，應當承擔繼續履行等違約責任，補救措施或損失賠償
在哪些方面適用于購買和出售不可破租賃的限制
1。動產租賃限制適用
從買賣不可破租賃原則的歷史條件和各國立法規定來看，該原則不適用于動產租賃。中國合同法第229條的規定是否應適用于動產？筆者認為，這一原則不適用于動產租賃，理由如下：
（1）動產種類繁多，價值普遍較低，易于通過市場交易取得。因此，沒有必要對動產租賃權給予特別保護。（2）動產租賃適用“買賣不違反租賃”的原則，不利于財產的流通，不利于財產效用的充分發揮，租賃物權應有一定的界限，否則不僅違背了租賃物權的本意，而且會導致法律制度的混亂。這一界限應當通過其適用對象來體現，即租賃物權應當是指房地產租賃物權。第四，從各國的立法來看，立法是落實房地產租賃權物權。《最高人民法院關于適用《中華人民共和國擔保法》若干問題的解釋》第六十六條適用于對房地產抵押所建立的租賃關系的限制：抵押人將抵押物出租的，在抵押權實現后，租賃合同對受讓人不具有約束力。抵押人出租抵押物時，抵押人未書面通知承租人該抵押物已經抵押的，抵押人應當對承租人因出租抵押物而遭受的損失承擔賠償責任；抵押人以書面形式通知承租人該財產已經抵押的，承租人應當承擔因抵押權實現而造成的損失。“也就是說，抵押權上對租賃關系的限制適用了這一原則，司法解釋之所以做出這樣的規定，是因為古今立法者的態度雖然已經從“買賣不破租賃”轉變為“買賣不破租賃”“但是，法律關于租賃權效力的特別規定只是加強了債權的效力，以達到保護承租人權利的目的，但租賃權的性質并未改變。當房屋抵押后出租時，該條款仍然適用“物權優先于債權。破產財產處理過程中的限制適用于破產企業的房屋建筑，因為破產財產必須拍賣或變賣，所有權必然發生變化；通過轉讓或轉讓取得的土地使用權也屬于破產財產，其所有權也將發生變化。在破產案件中，對于破產企業而言，如果在破產宣告時所有房屋、建筑物或土地簽訂的租賃合同尚未履行，則在處理破產財產的過程中，一般應限制“出售不能違反租賃”的原則。
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