在租賃期內(nèi)，所有權(quán)發(fā)生變化時(shí)，新房東不履行原租約的義務(wù)如何處理

出售不會(huì)破壞租約，即在租賃關(guān)系存續(xù)期間，即使業(yè)主將租約轉(zhuǎn)讓給其他人，不會(huì)對(duì)租賃關(guān)系產(chǎn)生任何影響，買方不能以其已成為租賃物的所有人為由否認(rèn)原始租賃關(guān)系的存在，并要求承租人返還租賃物。租賃合同一方違約的，應(yīng)當(dāng)按照本協(xié)議及相關(guān)法律承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。《中華人民共和國(guó)合同法》第一百零七條規(guī)定，當(dāng)事人不履行合同義務(wù)或者不按照約定履行合同義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行等違約責(zé)任，補(bǔ)救措施或損失賠償

在哪些方面適用于購(gòu)買和出售不可破租賃的限制

1。動(dòng)產(chǎn)租賃限制適用

從買賣不可破租賃原則的歷史條件和各國(guó)立法規(guī)定來看，該原則不適用于動(dòng)產(chǎn)租賃。中國(guó)合同法第229條的規(guī)定是否應(yīng)適用于動(dòng)產(chǎn)？筆者認(rèn)為，這一原則不適用于動(dòng)產(chǎn)租賃，理由如下：

（1）動(dòng)產(chǎn)種類繁多，價(jià)值普遍較低，易于通過市場(chǎng)交易取得。因此，沒有必要對(duì)動(dòng)產(chǎn)租賃權(quán)給予特別保護(hù)。（2）動(dòng)產(chǎn)租賃適用“買賣不違反租賃”的原則，不利于財(cái)產(chǎn)的流通，不利于財(cái)產(chǎn)效用的充分發(fā)揮，租賃物權(quán)應(yīng)有一定的界限，否則不僅違背了租賃物權(quán)的本意，而且會(huì)導(dǎo)致法律制度的混亂。這一界限應(yīng)當(dāng)通過其適用對(duì)象來體現(xiàn)，即租賃物權(quán)應(yīng)當(dāng)是指房地產(chǎn)租賃物權(quán)。第四，從各國(guó)的立法來看，立法是落實(shí)房地產(chǎn)租賃權(quán)物權(quán)。《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》若干問題的解釋》第六十六條適用于對(duì)房地產(chǎn)抵押所建立的租賃關(guān)系的限制：抵押人將抵押物出租的，在抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同對(duì)受讓人不具有約束力。抵押人出租抵押物時(shí)，抵押人未書面通知承租人該抵押物已經(jīng)抵押的，抵押人應(yīng)當(dāng)對(duì)承租人因出租抵押物而遭受的損失承擔(dān)賠償責(zé)任；抵押人以書面形式通知承租人該財(cái)產(chǎn)已經(jīng)抵押的，承租人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)因抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)而造成的損失。“也就是說，抵押權(quán)上對(duì)租賃關(guān)系的限制適用了這一原則，司法解釋之所以做出這樣的規(guī)定，是因?yàn)楣沤窳⒎ㄕ叩膽B(tài)度雖然已經(jīng)從“買賣不破租賃”轉(zhuǎn)變?yōu)椤百I賣不破租賃”“但是，法律關(guān)于租賃權(quán)效力的特別規(guī)定只是加強(qiáng)了債權(quán)的效力，以達(dá)到保護(hù)承租人權(quán)利的目的，但租賃權(quán)的性質(zhì)并未改變。當(dāng)房屋抵押后出租時(shí)，該條款仍然適用“物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)。破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)處理過程中的限制適用于破產(chǎn)企業(yè)的房屋建筑，因?yàn)槠飘a(chǎn)財(cái)產(chǎn)必須拍賣或變賣，所有權(quán)必然發(fā)生變化；通過轉(zhuǎn)讓或轉(zhuǎn)讓取得的土地使用權(quán)也屬于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)，其所有權(quán)也將發(fā)生變化。在破產(chǎn)案件中，對(duì)于破產(chǎn)企業(yè)而言，如果在破產(chǎn)宣告時(shí)所有房屋、建筑物或土地簽訂的租賃合同尚未履行，則在處理破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的過程中，一般應(yīng)限制“出售不能違反租賃”的原則。

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