小產(chǎn)權(quán)購(gòu)房合同無效嗎？房屋買賣合同無效的原因。農(nóng)村集體所有的土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。

<中華人民共和國(guó)土地管理法第六十三條：農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)讓、出租用于非農(nóng)建設(shè)；但符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形依法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的除外。"中國(guó)房地產(chǎn)管理法規(guī)定,房屋所有權(quán)與房屋占用的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓抵押。也就是說，中國(guó)對(duì)房屋轉(zhuǎn)讓實(shí)行房地產(chǎn)一體化原則，這是中國(guó)房地產(chǎn)交易中普遍遵循的法律原則。基于房地產(chǎn)一體化原則，出售小產(chǎn)權(quán)房必然導(dǎo)致房屋轉(zhuǎn)讓所占用的土地使用權(quán)發(fā)生變化，這違反了《中華人民共和國(guó)土地管理法》的規(guī)定。《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條第五款規(guī)定：“違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的，合同無效”，因此，小產(chǎn)權(quán)房買賣合同因違反法律強(qiáng)制性規(guī)定而無效。

2。農(nóng)村宅基地使用權(quán)的取得有嚴(yán)格的身份限制。

一些小產(chǎn)權(quán)的房屋是農(nóng)民在自己的宅基地上建造和出售的，這自然會(huì)導(dǎo)致宅基地使用權(quán)能否轉(zhuǎn)讓的問題。宅基地使用權(quán)，是指本單位所有的土地享有建造房屋、購(gòu)置生活設(shè)施、庭院植樹、在指定地點(diǎn)永久居住等權(quán)利的農(nóng)戶的使用權(quán)。（3） 宅基地使用權(quán)的主體是集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，是一種嚴(yán)格的身份限制，是基于集體經(jīng)濟(jì)組織成員身份而享有的權(quán)利。顯然，城鎮(zhèn)居民不具備集體經(jīng)濟(jì)組織的成員資格，無法獲得宅基地使用權(quán)。小產(chǎn)權(quán)房買賣合同因標(biāo)的物不能履行而無效。

3。國(guó)務(wù)院有關(guān)部門的文件也禁止出售小產(chǎn)權(quán)房

關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房問題，國(guó)務(wù)院等國(guó)家有關(guān)部門出臺(tái)了許多相關(guān)規(guī)定，如1999年國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)的《關(guān)于加強(qiáng)土地流轉(zhuǎn)管理禁止炒作土地的通知》，原國(guó)家土地管理局[1990]地政字第97號(hào)《關(guān)于其他形式非法土地流轉(zhuǎn)具體適用的請(qǐng)示的復(fù)函》，國(guó)土資源部[2004]234號(hào)《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見》，國(guó)務(wù)院2004年10月21日《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》，2008年1月國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行農(nóng)村集體建設(shè)用地等法律政策的通知》。規(guī)定禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)買宅基地。雖然這些文件沒有以法律法規(guī)的形式出現(xiàn)，但它們代表了國(guó)家的政策取向，這些法規(guī)的出臺(tái)使得小產(chǎn)權(quán)房無法辦理房地產(chǎn)證，房地產(chǎn)也無法實(shí)際轉(zhuǎn)讓。根據(jù)這些規(guī)定的精神，可以看出小產(chǎn)權(quán)房買賣合同無效。合同效力的原因。本合同是否有效，由《中華人民共和國(guó)合同法》確定。小產(chǎn)權(quán)房買賣合同歸根結(jié)底是合同，應(yīng)當(dāng)符合《合同法》的規(guī)定。只要符合合同的組成要素且不違反禁止性條款，合同應(yīng)視為有效。根據(jù)合同法，合同當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)具有民事行為能力、意思自治，不得違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定和社會(huì)公共秩序、良好習(xí)慣。《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)合同法》若干問題的解釋（一）第四條規(guī)定，合同法實(shí)施后，人民法院確認(rèn)合同無效，應(yīng)當(dāng)以全國(guó)人民代表大會(huì)及其常務(wù)委員會(huì)制定的法律和國(guó)務(wù)院制定的行政法規(guī)為依據(jù)，不得以地方性法規(guī)和行政規(guī)章為依據(jù)。但是,現(xiàn)行法律,行政法規(guī)中沒有明確規(guī)定禁止小產(chǎn)權(quán)房,無論是國(guó)務(wù)院發(fā)布的通知還是決定,都不是法律,也不是行政法規(guī)。因此，只要當(dāng)事人具有民事行為能力和意思自治，小產(chǎn)權(quán)房買賣合同即被認(rèn)定為有效。

2。小產(chǎn)權(quán)房買賣合同不違反《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條禁止性規(guī)定。

3。如果合同被確定為有效且符合誠(chéng)信原則，則有利于保護(hù)守信方的利益，促進(jìn)交易安全。

在當(dāng)前的小產(chǎn)權(quán)房買賣合同糾紛中，要求確認(rèn)合同無效的一方通常是賣方，主要原因是當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)上漲或政府拆遷補(bǔ)償費(fèi)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于當(dāng)時(shí)的售價(jià)。賣方認(rèn)為自己遭受了損失，因此他要求法院以銷售合同違反國(guó)家禁止性規(guī)定為由，裁定銷售合同無效。這種行為，在合同簽訂和履行后受利益驅(qū)動(dòng)，通過確認(rèn)合同無效試圖歸還房屋，是不合法的。購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房出賣人清楚地知道，出賣人因違反國(guó)家規(guī)定，無法轉(zhuǎn)讓所有權(quán)和辦理證書。出賣人出賣房屋后，違反合同規(guī)定，要求確認(rèn)無效，屬于惡意抗辯。如果合同被認(rèn)定無效，無疑是對(duì)不誠(chéng)實(shí)的人的縱容，不利于交易安全的保護(hù)，也違反了誠(chéng)實(shí)信用原則。

在這里，作者需要指出的是，保護(hù)可信賴方的利益、促進(jìn)交易安全和保護(hù)弱者之間存在著關(guān)系。一般來說，公眾認(rèn)為農(nóng)民是弱勢(shì)群體，是否有效地保護(hù)他們還存在爭(zhēng)議