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寧波
侵犯優先購買權的銷售合同是否無效
[案例]2003年3月22日，王先生將他的房子租給了李先生。租賃期限為3年，租金為每年10000元。2004年7月，王某在未告知李某出售房屋的情況下與張某簽訂了房屋買賣合同，以20萬元的價格將房屋出售給張某，并于同年12月辦理了轉讓登記手續。2005年1月，張先生要求李先生作為房子的主人搬出房子，但李先生不同意。同年3月，李以王侵犯其優先購買權為由提起訴訟，并要求法院在審理案件期間確認王與張之間的銷售合同無效，關于是否支持李以侵犯優先購買權為由確認王與張之間的銷售合同無效的主張，有兩種不同的意見：第一種意見認為優先購買權附屬于租賃權，而依法設立租賃權的目的是為了保護承租人的租賃權，維護租賃關系的穩定，只要張先生嚴格遵循“買賣不違反租賃”的原則，就不會對李先生造成任何損害。因此，從鼓勵合同效力的原則出發，不應支持李的申請。第二種意見認為，優先購買權不僅在于穩定租賃關系，而且在于確保承租人優先取得房屋所有權的權利。出租人不履行告知義務的，視為侵犯承租人的優先購買權。法院應支持李的申請，并確認王與張之間的合同關系無效
[評估]提交人同意第二意見，理由如下：第一，所謂承租人優先購買權，是指出租人轉讓房屋時，承租人在同等條件下優先于他人購買房屋的權利。《合同法》第230條規定，“出租人出售出租房屋的，應當在出售前的合理期限內通知承租人，承租人在同等條件下有優先購買權”。該條明確規定了承租人的優先購買權，該權利具有一定的特殊性，僅屬于承租人，承租人只有在出租人轉讓其出租房屋的法律事實出現時，才能享有該權利。由此可見，出租人有法律義務告知承租人出租房屋的出售事宜
其次，雖然優先購買權來源于租賃權，沒有租賃權就沒有優先購買權，但優先購買權有其獨立的功能和保護目的。根據法律，優先購買權不是為了保護承租人的租賃權，而是為了保護承租人獲得租賃財產所有權的機會，這種機會是承租人受到法律明確保護的一種利益，對這種利益的任何侵犯都構成侵權。出租人未在合理期限內通知承租人，構成對優先購買權的侵犯的，承租人可以以出租人違反法律規定為由，請求法院確認出賣租賃物的合同無效。因此，在本案中，出租人王未能履行其法定通知義務，承租人李可以要求法院確認出售租賃財產的合同無效。雖然王某和張某已辦理了房屋產權轉讓手續，但由于買賣合同無效，產權登記的前提和依據已不復存在。最后，法院確認王與張之間的合同無效的原因是王侵犯了李的優先購買權。行使優先購買權的前提是，李需要以與張相同的條件購買該房屋。所謂相同條件，一般指相同的價格條件。如果李不同意以20萬元的價格購買該房屋，他將失去優先購買權的先決條件。此時，由于承租人的優先購買權不受侵犯，法院應維持王和張之間的銷售合同的效力
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