2003年11月1日，乙方廖某與甲方李某、鄧某、陳某簽訂土地租賃協(xié)議，協(xié)議約定甲方將甲方集體所有的約700畝土地租賃給廖某，租賃期20年。甲方簽字人為李、鄧、陳三位村民。本協(xié)議由村民委員會(huì)和鎮(zhèn)人民政府蓋章，但土地租賃未經(jīng)甲方村民集體決議批準(zhǔn)。土地租賃協(xié)議上的簽字人李、鄧、陳不是村民選出的代表。協(xié)議簽訂后，乙方在租賃土地上種植桉樹，并于2013年砍伐所有桉樹。租賃期內(nèi)，乙方應(yīng)每年向村民支付租金。2013年12月21日，甲、丙雙方簽訂《劉山合同》，將上述租賃土地承包給劉山。如三方發(fā)生爭(zhēng)議，甲方認(rèn)為乙方簽訂的土地租賃協(xié)議未經(jīng)集體同意無效，乙方與甲方村民李、鄧、陳簽訂的土地租賃協(xié)議無效。乙方認(rèn)為該土地已出租十年，村民每年收取租金，視為對(duì)本協(xié)議的認(rèn)可，本合同為有效合同。同時(shí)，乙方認(rèn)為甲、丙方簽訂的合同屬于一地兩租，未經(jīng)鎮(zhèn)人民政府批準(zhǔn)，損害了乙方利益，合同無效。因此，甲、乙雙方均向法院提起訴訟，確認(rèn)對(duì)方簽訂的合同無效

[判決結(jié)果]

法院認(rèn)為，如果用人單位將農(nóng)村土地承包給集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位或個(gè)人，事先經(jīng)村民會(huì)議成員三分之二以上或者集體經(jīng)濟(jì)組織成員三分之二以上的村民代表同意，報(bào)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府批準(zhǔn)。被告廖與甲方村民李、鄧、陳簽訂的土地租賃協(xié)議，未經(jīng)集體同意，違反了強(qiáng)制性法律規(guī)定的“民主協(xié)商程序”。因此，雙方于2003年11月1日簽訂的土地租賃協(xié)議無效。C為甲方集體以外的個(gè)人，集體土地承包需經(jīng)甲方村民小組成員三分之二以上或村民代表三分之二以上同意，并經(jīng)鎮(zhèn)人民政府批準(zhǔn)。因此，盡管甲、丙方簽訂的合同已集體決議通過，但尚未報(bào)鎮(zhèn)人民政府批準(zhǔn)，鑒于上述情況，該合同無效，根據(jù)《中華人民共和國(guó)農(nóng)村土地承包法》第三條：國(guó)家實(shí)行農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)制度。農(nóng)村土地承包采用農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)的家庭承包方式。不適合家庭承包的荒山、溝渠、丘陵、灘涂等農(nóng)村土地，可以采取招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式承包。"同時(shí),第三十二條規(guī)定:"通過家庭承包取得的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán),可以依法通過轉(zhuǎn)包,租賃,交換,轉(zhuǎn)讓等方式轉(zhuǎn)讓。“由此可見，農(nóng)村土地管理只能采用合同管理制度，不能采用租賃管理制度，允許的土地租賃只能由承包人在家庭承包后出租，屬于土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓范圍，不能由農(nóng)村土地所有人出租，即用人單位。根據(jù)本規(guī)定，甲方作為集體土地所有人，無權(quán)出租與乙方簽訂土地租賃合同的權(quán)利。乙方與甲方的李、鄧、陳村民簽訂的土地租賃協(xié)議實(shí)際上是一份土地合同。

根據(jù)《農(nóng)村土地合同》第47條和第48條《中華人民共和國(guó)土地承包法》：“農(nóng)村土地以其他方式承包的，在同等條件下，集體經(jīng)濟(jì)組織成員優(yōu)先承包。發(fā)包人將農(nóng)村土地承包給集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位或者個(gè)人的，應(yīng)當(dāng)事先征得村民會(huì)議成員三分之二以上或者集體經(jīng)濟(jì)組織成員三分之二以上村民代表的同意。“乙方不是甲方的集體村民，集體土地合同須經(jīng)集體同意。甲方簽字人李、鄧、陳不是村民代表。他們無權(quán)在未召開村民會(huì)議或村民代表會(huì)議的情況下代表甲方將集體土地租賃給乙方e會(huì)議，因?yàn)殡p方簽署的協(xié)議違反了“民主談判程序”“該法律的強(qiáng)制性規(guī)定應(yīng)為無效合同。

然而，本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)是村民每年收取的租金是否可以被視為違約或批準(zhǔn)。乙方已將該土地承包十年，甲方未提出異議也未提起訴訟，是否超出法律規(guī)定的訴訟時(shí)效。效力的合同，待定無論土地承包合同是否有效，只要符合《中華人民共和國(guó)農(nóng)村土地承包法》第四十八條的規(guī)定，必須符合兩個(gè)有效要件。一是由村民集體三分之二以上或者三分之二以上的村民代表同意；二是報(bào)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府批準(zhǔn)。這兩個(gè)要素都不是不可或缺的。乙方與甲方李、鄧、陳村民簽訂的土地租賃協(xié)議違反《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條規(guī)定的“民主協(xié)商程序”，“違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的合同無效”由于無效合同從一開始就是無效的，原告的訴訟沒有超過法定訴訟時(shí)效。因此，雙方簽訂的土地租賃協(xié)議為無效合同。甲、丙方簽訂的土地合同雖經(jīng)甲方集體決議批準(zhǔn)，但未報(bào)鎮(zhèn)人民政府批準(zhǔn)，屬于無效合同。因此，法院根據(jù)上述規(guī)定做出相應(yīng)判決，以確定農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)的規(guī)范性和合法性，保護(hù)村民和集體的合法權(quán)益