本文所稱預購房屋再轉讓，是指預購人在取得產權證書前與買受人簽訂轉讓合同，在預購人取得房地產證書后再將該房屋轉讓給買受人。本文所要討論的問題是預購房屋再轉讓合同是否有效。以下是我對這個問題的一些拙見，以期對業內同行有所啟發。1、 要理解《城市房地產管理法》第37條和第45條的規定，探討預購房屋再轉讓合同是否有效，首先要參考《中國城市房地產管理法》第37條的規定，該條規定如下：“第三十七條下列房地產不得轉讓：（一）轉讓取得的土地使用權不符合本法第三十八條規定的條件；（二）司法行政機關依法裁定查封或者以其他形式限制房地產權利；（三）依法收回土地使用權；（4） 未經其他共有人書面同意的共有房地產；（5）所有權糾紛；（6） 未依法登記取得所有權證書的；（7） 法律、行政法規禁止轉讓的其他情形。目前，根據本條規定，多數意見認為“未依法登記取得所有權證書”“此前，預購人再次轉讓其購買的房屋，違反了本條強制性法律規定，其簽訂的預購房屋再轉讓合同無效。我持有不同意見，認為預購房屋再轉讓合同應當有效。首先，我認為是n有必要澄清第37條中“轉讓”概念的含義。雖然該條規定“下列不動產不得轉讓”，但該法第36條也規定，“不動產轉讓是指不動產權利人通過出售、贈與或其他合法手段將其不動產轉讓給他人的行為?！币虼?，“房地產轉讓”應包括簽訂合同、付款、交付房屋、轉讓所有權等一系列行為。所謂“不轉移”，是指上述一系列行為不能完全完成。即使簽訂了合同，也不能辦理所有權轉移，也不能發生所有權轉移的效力，即合同不能履行，不能認為禁止簽訂轉讓合同或已簽訂的房屋轉讓合同“未依法登記并取得所有權證書”。值得注意的是，在此類合同中，雙方都意識到“未登記領取產權證”，并經常同意賣方應盡快辦理房產證，然后逐步將產權轉讓給買方。因此，從合同內容上看，它是一個約束雙方一系列行為的合同。雙方都知道并同意交易的風險及其各自的權利和義務。如果很容易確定合同無效，其同意賣方盡快辦理房產證的協議是否也無效？這必然違反合同意思自治原則！此外，在實踐中，這一觀點還鼓勵賣方以合同無效為由違約。此外，有人將這種合同折衷理解為具有生效條件的合同，即當出賣人取得自己的產權證書時，再轉讓合同即生效。出賣人故意不辦理產權證，阻止本合同生效的，視為本合同生效。在實踐中，這一觀點是解決上述問題的折衷方案。本文不作具體分析。我必須提到《城市房地產管理法》第45條：“預售商品房的，預購商品房的人應當將重新購買的預售商品房轉讓，這由國務院規定。”從本文的立法含義可以看出，預售商品房的再轉讓應當是允許的，否則應當直接禁止。實際上，《城市房地產管理法（草案）》明確禁止預售房再轉讓，但在該法正式頒布時，被改寫為上述第45條，這也體現了中國法律承認預售房再轉讓的基本精神。目前,為合理解決上述實際問題,有人據此堅持未經登記領取權屬證書的房屋轉讓合同無效,，據認為，《城市房地產管理法》第45條實際上是指預售合同項下債權或債務的轉讓。筆者認為，合同債權債務的轉移在《合同法》或《民法通則》中有明確規定。作為商品房預售合同中債權債務的轉移，沒有特殊的例外，城市房地產管理法也不需要另行規定。此外,合同債權債務的轉移屬于一個特定的法律概念。如果這一含義包含在《城市房地產管理法》第45條中，則應直接引用這一法律概念，但該條準確地描述了“預售商品房再轉讓”，而不是預售合同的轉讓。此外，應將債權轉讓情況通知債務人。債權債務的轉讓，應當經合同另一方當事人同意。在實踐中，預購房屋再轉讓合同只有雙方當事人，沒有預售人。此外，預購房屋轉售合同一般規定，出賣人應盡快辦理房產證，然后逐步將所有權轉移到買受人名下。因此，筆者個人認為，預售房屋轉售與預售合同債權債務轉讓是不同的法律概念和法律事實。將“預售房屋再轉讓”理解為“債權債務轉讓理論”，實際上是對現實生活的背離，是對當事人協議的嚴重違反