簡介

2002年，馬云以115萬元的價格在上海某社區購買了一套預售商品房。2003年7月，馬以158萬元的價格將房子賣給了張。雙方簽訂的購房合同約定張某于簽約日支付總房價的50%，馬某將房屋交付給張某，張某于支付余款之日起60天內支付余款，雙方共同到房屋交易中心辦理過戶手續。后來，張先生按照合同支付了房款，實際占用了房子并開始裝修房子，但產權轉讓程序未能在2004年10月的某一天如期完成，馬通知張，他將不再履行原購房合同。第二天，馬某和趙某以180萬元的購房價格簽訂了一份房屋買賣合同，并于當天上午在房地產交易中心辦理了產權轉讓手續。趙隨后持產權證進入有爭議的房屋，強行終止了張的裝修活動，并更換了門鎖，引發了三方之間的激烈爭議。因此，張某以馬某和趙某為被告提起訴訟。以兩被告惡意串通他人利益為由,要求法院確認馬某與趙某之間的銷售合同無效,，并要求馬繼續履行其房屋轉讓義務

訴訟焦點

本案為賣方與第三方就同一房屋簽訂的房屋買賣合同無效糾紛。爭議的焦點是房屋出賣人與取得產權登記的第三人之間是否存在惡意串通，即出賣人與第三人之間的房屋買賣是否為實物交易，原告關于轉售合同無效并繼續履行原合同的主張是否成立

法院判決

經審理，二審法院認為，本案馬某與趙某在交易和轉讓過程中存在以下明顯違規行為：，在馬向張發送終止合同的第二天上午，馬和趙同時簽署了合同并完成了產權轉讓交易手續，雙方交易中沒有中介介紹，馬和趙都不能提供證據證明具體的談判過程；二是馬某與趙某交易的轉讓日期是全市房價持續上漲的時間，雙方簽訂的合同價格明顯低于當時的市場價格。對此,馬,趙沒有作出合理解釋,；第三，趙承認在交易前從未檢查過有爭議的房屋，這也不符合常識；第四，馬某和趙某均表示，他們在交易轉賬當天以現金形式交付了180萬元購房款，但雙方均未提供相關銀行存單和取款憑證

根據常識，180萬元現金堆放在一個大地方。只需清點金額和驗證鈔票的真實性就需要很多時間。雙方在一天內完成如此巨額的現金交付和轉賬顯然是違反常識的。此外，馬云表示，這筆款項沒有存入銀行，而是在交易的第二天用來償還他人的欠款，但他未能提供證據證明其所稱的欠款事實、償還欠款的事實以及他人接受其巨額現金交付的事實。因此，法院最終認定，馬某與趙某之間的房屋買賣合同是惡意串通，損害了張某的利益，屬于無效合同，趙某的轉讓登記無效，有爭議的房屋產權登記應恢復到馬某名下，馬應繼續履行對張的轉讓義務

案例分析

房屋所有人有權依法處分房屋。在“一房兩售”的一般現象中，根據《物權法》確定的房地產產權變動須登記的原則，房屋所有人已與買受人簽訂了買賣合同，但尚未辦理過戶登記，然后將該房屋出售給第三方并完成轉讓登記手續，轉售和產權變更仍然有效，先前的買方只能根據合同向賣方索賠違約責任。

房屋是個人定居的場所。近年來，隨著房地產市場的蓬勃發展，房價不斷上漲，二手房市場也越來越活躍。面對房價上漲的利益誘惑，許多賣家缺乏誠信，逃避已簽訂的合同義務，以獲取更高的房價收益。在這種行為中，可以分為兩種：一種是以高于原合同的價格實際轉售房屋并完成轉讓交易；二是串通他人訂立虛假合同,以名義轉讓所有權。事實上，這是繼續以他人的名義持有房地產，直到房價繼續上漲。在第二種情況下，賣方與第三方之間不存在真正的交易關系，而是通過制造交易轉移的假象，從而規避賣方對原買方的轉移義務。因此，應當認定轉售合同屬于《合同法》第五十二條規定的無效合同，相應的轉讓也無效。原買方可要求賣方繼續履行其合同義務。這兩個案件的區別在于賣方和第三方之間的交易是否真實

在判定該惡意串通虛假交易時，法院應根據一般社會經驗仔細審查本案交易事實的細節，并要求房屋轉售人和第三方承擔舉證責任，在一定合理范圍內證明交易的真實性。具體來說，基于對二手房買賣交易流程的一般了解，可以從以下幾個方面進行考察：一是交易雙方是否有合理的談判流程，包括是否有中介參與；第二，第三方是否有合理的看房流程；第三，賣方與第三方之間的交易金額是否與市場情況一致；第四，賣方與第三方之間是否存在真實的交易結算。賣方和第三方應合理解釋上述交易細節，并承擔相應的舉證責任。如果他們不能解釋或提供明顯不符合常識的交易細節證據，就足以構成法官的合理懷疑

在本案中，馬和張簽署合同后一個月內，競爭房屋同一部分的房價上漲了近50%。在此背景下，馬某和趙某在一天內完成了簽約和轉讓手續，合同金額明顯低于同期同類房屋的市場價格，但沒有正常的看房和議價流程，而且沒有證據證明存在真實合理的房屋付款交付

基于上述情況，法院足以確定兩名被告無法證明其交易的真實性，此外，還存在惡意串通，制造虛假交易，損害馬云利益的情況。在當前我國住房交易市場誠信意識不成熟的情況下，司法審判可以保護購房者取得住房產權的合同利益，制裁惡意違規行為，通過積極審查交易細節，正確分配舉證責任，識別虛假串通交易，凈化市場環境，建立市場誠信基礎，對規范我國房地產市場特別是二手房交易市場具有積極意義