【要點(diǎn)提示】

李某隱瞞了所承租房屋屬于胡某和張某共有的事實(shí)，與于某簽訂了轉(zhuǎn)讓協(xié)議，并在張某不知情的情況下，讓于某與胡某簽訂租賃合同。

【案例索引】

一審：河南省原陽縣人民法院(2012)原民二初字第7號(2012年4月16日)

【案情】

原告于某，男，生于1984年2月13日，漢族，住原陽縣韓董莊鄉(xiāng)韓屋村。

被告李某，女，生于1972年6月9日，漢族，住原陽縣大賓鄉(xiāng)薛大賓村。

被告胡某，女，生于1948年7月15日，漢族，住原陽縣城關(guān)鎮(zhèn)順城街364號。

第三人張某，男，生于1975年1月13日，漢族，住原陽縣城關(guān)鎮(zhèn)小東街4號。

原陽縣人民法院審理查明，被告胡某系第三人張某母親，二人在原陽縣城關(guān)鎮(zhèn)商貿(mào)城北百合新娘婚紗攝影南鄰共有一間臨街門面房，該門面房為上下兩層。2009年9月13日，第三人張某與被告李某簽訂租賃協(xié)議，雙方約定：“甲方(張某)門面房門面房一間，租賃給乙方(李某)，合同期三年，每年租賃費(fèi)陸千元整。合同期滿，乙方如需再租賃，甲方不能租賃給別人，合同期間房屋使用權(quán)屬乙方，乙方不能對甲方房屋結(jié)構(gòu)進(jìn)行改造。租賃費(fèi)一年一清，合同期滿后，房價(jià)隨行情。(合同期2009年9月13日——2012年9月13日)。2011年11月7日，原告與被告李某簽訂轉(zhuǎn)讓證明，李某將其租賃的房屋轉(zhuǎn)讓給了原告。雙方在該轉(zhuǎn)讓證明中約定：“李某將位于百合新娘婚紗南鄰第一間門面房(上下兩層)以壹萬伍仟元轉(zhuǎn)讓給于某，其轉(zhuǎn)讓費(fèi)為空房轉(zhuǎn)讓，僅含玻璃門和即日起至2012年3月13日房租。李某與原告簽訂轉(zhuǎn)讓證明的當(dāng)天，在被告李某介紹下原告與被告胡某簽訂了租賃協(xié)議，該協(xié)議約定：“甲方(胡某)將位于商貿(mào)城北百合新娘婚紗南鄰第一間門面房(上下兩層)名下物業(yè)租給乙方(于某)使用，租期陸年(2012年3月13日至2018年3月13日)租金每年柒仟伍佰元整，租金壹付兩年，每年租期前十天支付，依次類推。二、在租賃期內(nèi)甲方不得以任何理由上調(diào)租金或單方終止租賃協(xié)議，如有違約，違約方需賠付對方違約金五萬元及對方一切損失。三、如房屋產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，此協(xié)議繼續(xù)履行至期滿。四、乙方在此合法經(jīng)營，不得擅自改造房屋結(jié)構(gòu)。五、協(xié)議到期后，同等條件下，乙方有優(yōu)先租賃權(quán)。六、乙方在租賃期內(nèi)可以對外轉(zhuǎn)讓此房屋，此協(xié)議甲方與第三方繼續(xù)履行。七、此協(xié)議自簽訂之日起生效，一式兩份，雙方各執(zhí)一份，如遇未約定事項(xiàng)，雙方協(xié)商解決。被告李某以證明人身份在上述協(xié)議上簽署了名字。原告在與胡某簽訂租賃協(xié)議后，與原陽縣裕隆廣告部簽訂了裝修協(xié)議對租賃房屋進(jìn)行裝修，并向原陽縣裕隆廣告部交納了8000元預(yù)付款。原告在裝修過程中，第三人進(jìn)行了阻止，原告僅安裝了卷閘門。經(jīng)原告與原陽縣裕隆廣告部協(xié)商，原告交納的8000元作為損失賠付給了原陽縣裕隆廣告部。

原告訴稱，被告胡某與第三人張某在商貿(mào)城北百合新娘婚紗攝影南鄰共有一間臨街門面房，分為上下兩層。該門面房一直由第三人張某對外出租，2009年9月13日被告李某承租了該門面房并一直使用。2011年11月份被告李某對外轉(zhuǎn)讓該門面房，原告看房后愿意承租，轉(zhuǎn)讓費(fèi)為15000元整。但是在簽訂租賃協(xié)議時被告李某卻謊稱該門面房是被告胡某的，并領(lǐng)著原告和被告胡某簽訂了該門面房的租賃協(xié)議，被告李某作為證明人在協(xié)議上簽字，同時原告和被告李某簽訂了轉(zhuǎn)讓證明，被告李某取得了15000元的轉(zhuǎn)讓費(fèi)。協(xié)議簽訂后，原告開始對門面房進(jìn)行裝修，然而在裝修過程中，第三人張某的妻子毛*萍進(jìn)行阻止，稱門面房是她的，經(jīng)過多次協(xié)商第三人不允許原告使用門面房，原告要求被告李某退還轉(zhuǎn)讓費(fèi)，被告李某不退。請求人民法院一、依法確認(rèn)原告和被告胡某2011年11月7日簽訂的租賃協(xié)議無效;二、依法撤銷原告和被告李某2011年11月7日簽訂的轉(zhuǎn)讓證明;三、依法判令被告李某返還轉(zhuǎn)讓費(fèi)15000元，并賠償損失8000元，共計(jì)23000元。訴訟中，原告變更訴訟請求為，對原告和被告胡某2011年11月7日簽訂的租賃協(xié)議、原告和被告李某2011年11月7日簽訂的轉(zhuǎn)讓證明均要求予以撤銷。

被告李某辯稱，原告要求確認(rèn)其與胡某簽訂的租賃協(xié)議無效沒有法律依據(jù)，《合同法》52條及《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》規(guī)定，無效合同是違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，或?qū)⑦`法建筑出租的為無效，原告與胡某的合同應(yīng)為有效合同;原告要求撤銷與李某的轉(zhuǎn)讓證明同樣沒有法律和事實(shí)依據(jù)。

被告胡某未作答辯。

第三人述稱，我們認(rèn)為原告與被告胡某簽訂的協(xié)議無效，我得不到房子我怎么給她房租，我支持原告觀點(diǎn)。

【審判】

原陽縣人民法院經(jīng)審理認(rèn)為：對于共有物的占有、使用、收益、處分權(quán)的行使，應(yīng)當(dāng)?shù)玫饺w共有人的同意。被告李某是與第三人簽訂的租賃協(xié)議承租了本案所涉及房屋，但是其在對外轉(zhuǎn)租時卻讓原告與被告胡某簽訂協(xié)議，由此可以表明被告李某是知曉房屋系被告胡某與第三人張某共有這一事實(shí)的。被告胡某與被告李某卻向原告隱瞞了租賃房屋另有共有人的事實(shí)，與原告簽訂了租賃協(xié)議及轉(zhuǎn)讓證明，二被告的行為屬于欺詐行為。原告要求撤銷其與被告胡某簽訂的租賃協(xié)議及與被告李某簽訂的轉(zhuǎn)讓證明本院予以支持。合同撤銷后，從合同開始之日即喪失法律效力。因該合同而取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)予以返還;不能返還或不必返還的，應(yīng)折價(jià)補(bǔ)償;有過錯方給對方造成損失的，應(yīng)負(fù)損害賠償責(zé)任。因此被告李某應(yīng)返還收取原告的15000元轉(zhuǎn)讓費(fèi)，被告李某隱瞞事實(shí)與原告簽訂轉(zhuǎn)讓證明，并介紹原告與被告胡某簽訂租賃協(xié)議，應(yīng)賠償原告因合同履行而造成的損失，結(jié)合本案即原告向原陽縣裕隆廣告部賠償?shù)?000元預(yù)付款。綜上，依照《中華人民共和國合同法》第五十四條，第五十八條之規(guī)定，判決一、原告于某與被告胡某2011年11月7日簽訂的租賃協(xié)議、原告于某和被告李某2011年11月7日簽訂的轉(zhuǎn)讓證明予以撤銷;二、被告李某返還原告于某轉(zhuǎn)讓費(fèi)15000元，于判決生效后十日內(nèi)履行完畢;三、被告李某賠償原告于某經(jīng)濟(jì)損失8000元，于判決生效后十日內(nèi)履行完畢。

【評析】

合同是雙方的真實(shí)意思表示，合同的訂合是建立在雙方自愿的基礎(chǔ)上的，合同雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠實(shí)信用原則。

《中華人民共和國合同法》第五十二條規(guī)定，有下列情形之一的合同無效：(一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益的;(二)惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的;(三)以合法形式掩蓋非法目的;(四)損害社會公共利益;(五)違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。本案被告訂立合同時存在欺詐行為，但并未損害國家利益;該案中并未顯出李某和胡某有串通侵吞租金的意圖，不屬于第二項(xiàng)的規(guī)定。

《中華人民共和合同法》第五十四條第四款之規(guī)定，一方以欺詐脅迫的手段或者乘人之危使對方在違背真實(shí)意思的情況下訂立的合同，受損方有權(quán)請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷。本案中被告簽訂合同時存在欺詐行為，原告請求人民法院撤銷本合同，應(yīng)予支持。因該合同而取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)予以返還;不能返還或不必返還的，應(yīng)折價(jià)補(bǔ)償;有過錯方給對方造成損失的，應(yīng)負(fù)損害賠償責(zé)任。因此被告李某應(yīng)返還收取原告的15000元轉(zhuǎn)讓費(fèi)，被告李某隱瞞事實(shí)與原告簽訂轉(zhuǎn)讓證明，并介紹原告與被告胡某簽訂租賃協(xié)議，應(yīng)賠償原告因合同履行而造成的損失，即原告向原陽縣裕隆廣告部賠償?shù)?000元預(yù)付款。