五大避稅“妙招”五大法律提醒“國(guó)六條”細(xì)則規(guī)定，購(gòu)買(mǎi)不足五年的商品房轉(zhuǎn)手買(mǎi)賣(mài)需要全額繳納營(yíng)業(yè)稅，該規(guī)定在實(shí)施后，二手房交易市場(chǎng)上便出現(xiàn)了一些避稅“妙招”。從法律角度講，每種避稅“妙招”后都有法律隱患存在，不可因小失大。1、假贈(zèng)代替真買(mǎi)賣(mài)案例：方女士想買(mǎi)遠(yuǎn)房親戚朱女士的一套二手房，該套房子離滿(mǎn)五年還有兩年時(shí)間，因有親戚關(guān)系，雙方商量不辦理過(guò)戶(hù)，直接辦理一個(gè)房屋的贈(zèng)與公證。點(diǎn)評(píng)：所謂贈(zèng)與避稅，是指雙方在私下進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)交易后，不到房地產(chǎn)交易中心辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，而是以贈(zèng)與的方式變相交易。法律提醒：這種方式實(shí)際上是鉆了法律空子，也給消費(fèi)者帶來(lái)了一定的風(fēng)險(xiǎn)。買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂的贈(zèng)與協(xié)議雖然具有一定法律效益，但由于該交易實(shí)際上是二手房買(mǎi)賣(mài)，法律規(guī)定當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)自事實(shí)發(fā)生之日起90日內(nèi)申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記，但如果雙方?jīng)]有去辦理房屋轉(zhuǎn)移登記，買(mǎi)方?jīng)]有取得合法的房屋權(quán)屬證書(shū)，一旦雙方發(fā)生了利益糾紛，買(mǎi)方權(quán)利將得不到保障，最后給消費(fèi)者帶來(lái)?yè)p失。如果賣(mài)主將房子抵押出去，同時(shí)又將房子以贈(zèng)與的形式賣(mài)出，這樣三方會(huì)形成很復(fù)雜的法律關(guān)系，買(mǎi)主的利益將會(huì)受到嚴(yán)重侵害。另外，贈(zèng)與賣(mài)房存在相當(dāng)大的法律風(fēng)險(xiǎn)，出現(xiàn)問(wèn)題時(shí)買(mǎi)房人往往要吃“啞巴虧”。這是由于我國(guó)《合同法》中規(guī)定，“贈(zèng)與的財(cái)產(chǎn)有瑕疵，贈(zèng)與人不承擔(dān)責(zé)任”，也就是說(shuō)，買(mǎi)方拿到房產(chǎn)后如果發(fā)生了質(zhì)量問(wèn)題，在法律上不受保護(hù)，很難要求房主賠償。此外，買(mǎi)家還要承擔(dān)贈(zèng)與人撤銷(xiāo)贈(zèng)與和不履行贈(zèng)與義務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)，而且如果私下交易被拆穿，雙方都要負(fù)法律責(zé)任，補(bǔ)繳稅款與罰款，這對(duì)雙方來(lái)說(shuō)都得不償失。2、先付房款等房滿(mǎn)5年再過(guò)戶(hù)案例：劉先生欲購(gòu)大關(guān)一套總價(jià)60萬(wàn)元的房子，因這套房子還要再等半年時(shí)間才能滿(mǎn)五年。為避交營(yíng)業(yè)稅，雙方私下約定，劉先生先支付25萬(wàn)元首付給房東，房東收到首付款后先將房子鑰匙交給劉先生，等半年后雙方再正式簽訂合同。點(diǎn)評(píng)：這種“私訂終身”避稅是指買(mǎi)賣(mài)雙方商量好房屋價(jià)格后，房主先將房產(chǎn)證交付買(mǎi)主，買(mǎi)主付清絕大部分房款后，房主交鑰匙讓買(mǎi)主住進(jìn)房子。雙方約定，等房齡滿(mǎn)五年再去辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，以此規(guī)避稅費(fèi)。法律提醒：從法律的角度看，此方法風(fēng)險(xiǎn)很大，因?yàn)榉慨a(chǎn)證還是原房主的，房主就可能通過(guò)掛失來(lái)注銷(xiāo)原房產(chǎn)證，辦理新證后，一房?jī)少u(mài)，或者因欠債被法院查封等，都可能造成糾紛。等到過(guò)戶(hù)時(shí)，房?jī)r(jià)也會(huì)出現(xiàn)變化，如果漲幅較大的話(huà)，房主寧愿賠償違約金也不賣(mài)，買(mǎi)方只能重新選擇房源。3、合同售價(jià)往低處寫(xiě)案例：王女士經(jīng)中介推薦，看中了鳳起商圈一套總價(jià)達(dá)260萬(wàn)元的毛坯房，為避免高額稅費(fèi)將計(jì)稅基數(shù)降低，王女士與房東私下協(xié)商簽訂了兩份合同，230萬(wàn)寫(xiě)入正式合同，另外的30萬(wàn)部分以精裝修款的名義付給房東。點(diǎn)評(píng)：這種“陰陽(yáng)合同”避稅法是指在售房合同中，買(mǎi)賣(mài)雙方協(xié)商后將房?jī)r(jià)填低些，這樣繳稅的稅基就小，納稅額也會(huì)減少。法律提醒：二手房交易中，使用“陰陽(yáng)合同”對(duì)買(mǎi)房人再次交易不利。一旦買(mǎi)房人再次將房子轉(zhuǎn)讓時(shí)，將面臨著兩個(gè)問(wèn)題：一是由于買(mǎi)入價(jià)低，房屋出售時(shí)估值也會(huì)相應(yīng)降低；二是由于買(mǎi)入價(jià)低，再次賣(mài)出和買(mǎi)入價(jià)之間的差額就會(huì)比較大，再次繳稅時(shí)也會(huì)相應(yīng)多繳。簽訂“陰陽(yáng)合同”對(duì)買(mǎi)賣(mài)雙方都存在風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)賣(mài)方來(lái)說(shuō)存在的風(fēng)險(xiǎn)是，買(mǎi)方很可能以在房管局備案的合同為要挾，在辦理完過(guò)戶(hù)手續(xù)后，要求賣(mài)方降低房屋出售價(jià)格。對(duì)于買(mǎi)方來(lái)說(shuō)存在風(fēng)險(xiǎn)是，如果在過(guò)戶(hù)前繳納了房款，而賣(mài)方違約不賣(mài)，卻只賠付房管局簽訂的合同中標(biāo)示的價(jià)格，買(mǎi)方?jīng)]有充分證據(jù)，會(huì)遭受大額損失。