本文所指預購房屋再轉讓，指預購人將購買的預售商品房在尚未取得權屬證書之前，與買受人簽訂轉讓合同，待預購人取得房產證后再將該房轉移過戶于買受人。本文所要討論的問題，主要為該預購房屋再轉讓合同究竟有效抑或無效。下面就該問題談談本人的幾點拙見，以求教于各位業界同仁。一、對《城市房地產管理法》第三十七條和第四十五規定的理解探討預購房屋再轉讓合同究竟有效抑或無效，必須首先提到我國《城市房地產管理法》第三十七條規定，該條內容為：“第三十七條：下列房地產，不得轉讓：（一）以出讓方式取得土地使用權的，不符合本法第三十八條規定的條件的；（二）司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的；（三）依法收回土地使用權的；（四）共有房地產，未經其他共有人書面同意的；（五）權屬有爭議的；（六）未依法登記領取權屬證書的；（七）法律、行政法規規定禁止轉讓的其他情形。”目前多數觀點根據該條規定認為，在“未依法登記領取權屬證書”之前，預購人將其購買的房屋再行轉讓，違背了該條強制性法律規定，其所簽預購房屋再轉讓合同應為無效。本人持不同意見，認為預購房屋再轉讓合同應為有效。首先我認為必須弄清該第三十七條規定中該“轉讓”概念的含義，雖然該條規定“下列房地產，不得轉讓”，但該法第三十六條又規定：“房地產轉讓，是指房地產權利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產轉移給他人的行為。”因此，“房地產轉讓”應包括簽訂合同、付款、交付房屋、過戶轉移等系列行為，所謂“不得轉讓”應指上述系列行為的不能徹底完成，即使簽訂了合同，也不能辦理過戶轉移，也不能發生所有權轉移的效力，即合同履行不能，但不能據此認為禁止簽訂轉讓“未依法登記領取權屬證書”房屋的轉讓合同或所簽合同應為無效。值得注意的是，該類合同中，雙方對“尚未登記領取權屬證書”是明知的，而且往往約定了出賣人盡快辦理房產證然后逐步過戶到買受人名下等有關內容。因此，從合同內容看，它是一個對雙方系列行為進行約束的合同，當事雙方對交易的風險和各自的權利義務是知曉和同意的，如果輕易認定合同無效，其關于出賣人盡快辦理房產證的約定豈不亦為無效？如此勢必違背了合同的意思自治原則！此外，實踐中，該觀點也助長了出賣人常常以合同無效為由進行反悔的行為。另外，也有人將該類合同折衷理解為付生效條件的合同，即當出賣人取得自己的產權證時，該再轉讓合同始生效，當出賣人故意不辦理產權證而阻止條件生效時，應視為合同已經生效。該觀點從實踐中來講，不失為一種解決上述問題的折衷辦法。本文對此不作具體分析。不得不提到《城市房地產管理法》第四十五條：“商品房預售的，商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉讓的問題，由國務院規定。”從此條的立法含義可以看出，預售商品房再行轉讓應該是允許的，否則，應直接明令禁止。其實，《城市房地產管理法》（草案）中曾明文規定禁止預售房再轉讓，但該法正式頒布時，卻又改寫為上述第45條規定，由此也可看出我國法律對預售房再轉讓予以認可的基本精神。目前，某些人為了合理解決上述實踐問題，在堅持認為轉讓尚未登記領取權屬證書之房屋的合同應為無效的基礎上，認為《城市房地產管理法》第四十五條規定實際指預售合同債權或債務的轉讓。本人認為，關于合同債權債務的轉讓，合同法或民法通則均有明確規定，作為商品房預售合同債權與債務的轉讓，其并無特別例外之處，無需在《城市房地產管理法》中另行規定。另外，合同債權債務的轉讓，屬于特定的法律概念，如果該《城市房地產管理法》第四十五條規定包含此含義，應直接引用該法律概念，但該條款恰恰敘述的是“預售商品房的再行轉讓”，而非預售合同的轉讓。此外，債權的轉讓，應通知債務人，債權債務的轉讓，應取得合同另一方的同意，而實踐中預購房屋再轉讓合同的當事人僅有二方，并無預售人，而且預購房屋再轉讓合同一般約定了出賣人盡快辦理房產證然后逐步過戶到買受人名下等內容。因此，個人認為，預售房屋再轉讓與預售合同債權債務轉讓是不同的法律概念和法律事實，將“預售房屋再轉讓”理解為“債權債務轉讓說”實際是對現實生活的曲意回避和對當事人合意的嚴重違背。