原告黃xx、肖x穎xx系夫妻關系，原告肖x穎x佳、肖x穎穎系原告黃xx肖x穎xx之女。被告xx房地產(chǎn)開發(fā)有限公司經(jīng)有關部門批準在縣城恩江東路地段進行房地產(chǎn)開發(fā)。2005年1月13日，原告黃xx經(jīng)與被告協(xié)商，簽訂了一份《店面預售合同》，由原告黃xx選購被告在永豐縣城恩江東路開發(fā)的1棟5、6、7、8號一層臨街店面，店面面積約232.7平方米，每平方米8800元，房款約2047760元。合同約定，合同簽訂后原告黃xx預付店面款20萬元，50%房款分三期付清，第二期房款于2月8日前付50萬元，余款于3月8日以前付清，另原告黃xx預留店面款4萬元在店面交付時付清;被告負責為原告黃xx辦理50%房款的十年銀行按揭手續(xù)，原告黃xx向被告交納總額的千分之七按揭費用，如原告未按上述期限付款，每日罰原告黃xx萬分之五的違約金;被告于2005年8月1日前將店面交付給原告黃xx，若交付期限超過2005年8月1日，被告按購房總金額承擔每日萬分之五的違約金。合同還約定，原告黃xx所購店面面積是預訂面積，交付使用時按實際建筑面積進行結算。原告按規(guī)定付清50%購店面款給被告后，被告方可辦理店面交付使用手續(xù)給原告，辦理房屋產(chǎn)權證、契稅及辦證工本費等一切費用由被告承擔。合同簽訂后，原告黃xx付給被告房款20萬元，2005年2月4日付給被告50萬元，2005年3月14日付給被告28萬元。2005年11月28日被告將未經(jīng)驗收的四間店面的鑰匙交給原告黃xx，同日原告黃xx將5、6號店面置于原告肖x穎xx、肖x穎x佳名下，7、8號店面置于原告黃xx、肖x穎穎名下，為此，被告與四原告分別于2005年11月28日、2006年2月20日簽訂了《商品房買賣合同示范文本》，合同約定，5、6號店面的買受人為肖x穎xx、肖x穎x佳，7、8號店面的買受人為黃xx、肖x穎穎，該商品房經(jīng)驗收后，原告已交清所有房款和相關費用，5、6、7號店面在2006年10月31日前交付給原告，8號店面在2006年11月30日前交付給原告;被告逾期交房不超過90日，自本合同規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，被告按約向原告支付已交付房價款萬分之一的違約金;被告應當在商品房交付使用后365日內(nèi)將辦理權屬登記需由被告提供的資料報產(chǎn)權登記機關備案，被告負責協(xié)助原告辦理房屋所有權登記手續(xù)，辦證的一切費用全部由原告自理。原、被告在合同中還補充約定：“2005年1月13日甲、乙雙方簽訂的預售合同與此合同同具法律效力，若有條款不清晰之處，以預售合同為準。”原告黃xx于2005年11月28日從被告處取得店面鑰匙后，對四間店面進行了裝修。裝修期間2005年12月店面出現(xiàn)漏水現(xiàn)象，導致原告裝修材料損失，為此被告賠償了原告800元損失。2006年2、3月店面又出現(xiàn)漏水，被告派人到維修。2006年4月30日原告起訴要求被告承擔逾期交房違約金234695.36元及維修屋面伸縮縫漏水的質(zhì)量問題，并要求被告交付商品房買賣合同原件及原告購店面發(fā)票等辦證費票據(jù)原件。

分岐：

對本案如何處理，在審理中出現(xiàn)了兩種意見。

第一種意見認為被告沒有逾期交付房屋，不構成違約，不應承擔違約責任。理由是：第一、店面預售合同是原告黃xx與被告簽訂，其余三原告與被告均沒有簽訂預售合同，因此其余三原告與被告在買賣合同中約定“以預售合同為準”無效，應當以買賣合同示范文本確定交付時間。第二、即使預售合同對除黃xx外的其余原告發(fā)生效力，由于預售合同與買賣合同均對交付時間進行了約定，但兩份合同對交付時間約定不一致，在此情況下應以時間在后的合同為準確定交付時間，因為買賣合同約定的交付時間也是雙方真實意思表示，新的約定變更了原約定，合同補充協(xié)議中“若有條款不清晰處，以預售合同為準”中的“不清晰”應當理解為買賣合同約定不明或未進行約定的以預售合同為準，而買賣合同中關于交付時間的約定并非不清晰，因此確定交付時間應以買賣合同確定為準，故原告主張被告違約不成立，其請求不能支持。

第二種意見認為，買賣合同中補充協(xié)議約定“2005年1月13日甲、乙雙方簽訂的預售合同與此合同同具法律效力，若有條款不清晰處以預售合同為準”應當理解為“若店面預售合同與《商品房買賣合同示范文本》的約定有不一致之處，以預售合同為準”這種理解更符合常理，也符合原告簽訂合同的本意。因為預售合同與買賣合同均是依法成立的有效合同，兩份合同對相同問題可能有不同的約定，在此情況下應適用哪份合同應當明確，因此才產(chǎn)生了補充協(xié)議條款。只有當兩者出現(xiàn)不一致或矛盾之時才會約定以何為準的問題。如果該“不清晰”是指約定不明或未約定，那么當預售合同也未約定時以預售合同為準豈不是一句空話?因此本案中應以預售合同約定的交付時間確定被告履行義務時間。被告未按時交付構成違約，應承擔違約責任。但原告認為被告違約至開庭時是不符法律規(guī)定，其實被告已在2005年11月28日將店面鑰匙交付給原告，轉(zhuǎn)移了房屋的占有。最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋規(guī)定“對房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用”，因此計算被告違約的時間應至2005年11月28日，據(jù)此計算違約金的數(shù)額。

管析：

本案是一起商品房買賣合同糾紛，最高人民法院在2003年頒布了《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，其中第五條規(guī)定：“商品房的認購、訂購、預訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應當認定為商品房買賣合同。”本案中原、被告簽訂的《商品房預售合同》符合該條規(guī)定，應當認定為商品房買賣合同。后來原、被告又簽訂了正式的《商品房買賣合同示范文本》，兩份合同均是依法成立的有效合同。當兩份合同出現(xiàn)矛盾或不一致時，如無特別約定，一般應以時間在后的合同約定為準。但在本案中雙方當事人對兩份合同如何適用進行了特別約定，即：“2005年1月13日甲、乙雙方簽訂的預售合同與此合同同具法律效力，若有條款不清晰處，以預售合同為準。”關鍵的問題在于如何理解該補充協(xié)議條款中的“條款不清晰之處”，這就涉及到合同的解釋問題。關于如何解釋合同的問題，歷來存在前兩種對立的主張，即意思說和表示說，前者主張對合同的解釋應當以當事人的主觀意思為標準，而不能拘泥于文字，后者主張對合同的解釋應以客觀表示出來的意思為標準，而不能根據(jù)當事人自己的意思解釋。在合同的解釋問題上，我國法律尚無明文規(guī)定，學者的主張應當采取實現(xiàn)標準與主觀標準相結合的辦法解釋合同，司法實踐中也是這樣做的。具體到本案中，要正確理解該補充協(xié)議條款應綜合全案來看，而不能僅拘泥于該條款的字面意思，這樣未免失之偏頗。對該補充協(xié)議條款的理解，二審法院的理解更符合合同解釋的原則，更符合常理，也符合原告簽訂合同時的主觀真意。《合同法》第四十條規(guī)定“提供格式條款一方免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權利的，該條款無效”，本案中的被告是提供格式條款的一方，而且其以買賣合同示范文本免除其違約責任，加重原告責任等，因此應當作出不利于提供格式條款一方的解釋。

如果讀者需要法律方面的幫助，歡迎到律霸網(wǎng)進行法律咨詢。