律師審查合同以及出具法律意見書風險防范之我見

一、明確審查范圍，而且盡量縮小審查范圍

我們是對合同的什么事項進行審查，審查不審查合同的真實性、審查不審查合同效力，還是僅對合同文本的文字條款是否符合法律規定進行審查，這要首先嚴格區分清楚。

如果出具的法律意見書，認為該份合同合法有效，就應當進行非常全面的審查：你就要審查如下方面：

雙方的公章、身份證是否真實，授權書是否真實，合同內容是否是雙方的真實意思表示，是否有欺詐、脅迫，損害國家利益;是否惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益，是否損害社會公共利益等等。因為，根據《合同法》的規定，有這些情況之一的，所簽合同將屬于無效合同。

也就是說，如果出具的法律意見認為合同合法有效，這個就對律師要求非常高，一般人很難做到。有這方面的例子，北京的假按揭森豪案中，兩位律師，孔衛東和戰軍，案發時他們分別在北京市嘉惠律師事務所和北京市浩天律師事務所工作，接受中國銀行北京分行的委托，為中國銀行北京分行辦理的北京森豪房地產開發有限公司開發的“森毫公寓”房地產項目銷售按揭貸款的過程中提供法律審查，該兩位律師對銀行提供的購房人的身份證、收入證明，以及購房人與銀行簽訂的按揭借款合同進行了審查，認為購房人具備還款能力，所簽訂的借款合同合法有效，銀行依據該法律意見書，將購房款支付給了房地產開發有限公司，偏偏森豪公司是開發商做的借用他人身份證虛構的購房人，代簽的一系列的合同，而這些合同由銀行提供給了律師后，律師僅對銀行提供的資料進行了書面的審查，就出具了合同合法有效的法律意見書，律師的意見書對各個房地產公司，可能都這么出，如果項目熱銷，開發商在有真正的銷售出去，將資金回籠時，可以將那些假按揭與銀行解除合約，或轉按揭方式脫手，解除虛假的按揭，整個過程的運作幾乎天衣無縫。但是，開發樓盤一旦銷售不好，由于按揭是假，沒有人持續地按月還款，開發商無力還款時，騙貸真相無法掩蓋，銀行的風險也立即變現，所剩的也許只有一棟爛尾樓。此案中，兩位律師被北京市人民檢察院在提起了公訴，指出律師對購房人與銀行簽訂的合同未進行實質審查，就出具了購房人具備還款能力，合同合法有效的法律意見，律師未做調查，未盡到審查義務，出具的法律意見虛假，最后人民法院以出具證明文件重大失實罪做出了有罪判決。

這是執業律師首次在騙貸案中被追究刑事責任，此案引起了京城律師界的高度關注，這件事情對我們觸動很大，我們仔細想了想，確實律師有一定的問題，購房人的身份證是偷用他人的，購房合同上的寫的購房人本人都不知道買房這一回事，以他名義簽訂的合同怎么是有效的呢，這件事情發生以后，我們今后再出具法律意見書時，一律不再有“經審查合同合法有效”這樣的表述。現在改成了，我們對你單位提供的某某合同文本的文字條款是否符合法律規定進行了審查，經審查，該合同文本的文字條款基本符合法律的規定。

事后，我們才知道假按揭，房地產公司的內部人都知道，運用在房地產圈:開發商以本單位職工及其他關系人冒充客戶作為購房人，通過虛假銷售方式，套取銀行高額貸款。但是我們業外人士怎么可能想到還會有這種事情呢，所以，我們對每一筆都要進行實質調查，但是，如果實質調查，需要花費很多的時間和精力，而且就算我們查了當事方的工商登記，核實了身份證，見到了本人，做了筆錄詢問了當事人是否有脅迫，是否是他們的真實意思表示，即使這樣，又如何避免是不存在欺詐，不存在惡意串通等情況呢，確保合同100%合法有效呢?

比如說，有的開發商，為了賣房子，還想出這么個方法，幫你做“零首付”或者“少首付”，比如100平方米的房子，一平方米4000元，一共40萬元，你說房子挺好，就是沒錢買，售樓小姐就會說，沒關系，沒錢可以付個首付，按揭貸款買，首付我也拿不出，售樓小姐接著就說那也沒關系，可以零首付，不掏錢就能讓你先住上房子，你說怎么可能呢，我看了銀行都要求至少20%的首付款呀，售樓小姐說我們幫你想辦法。什么辦法，就是簽兩份不一樣的售房合同，一份房價寫上一平方米4000元，一共40萬，另一份寫上一平方米5000元，一共50萬元，首付款20%10萬元，貸款80%40萬元，開發商再開一張虛假的收到首付款10萬元的虛假收據，這樣就完全從銀行貸到總房款40萬元，銀行就把40萬元給了開發商了，貸款40萬元就買了房了，一分錢房款沒掏，零首付，當然，雙方寫著4000一平方米的合同上注明了，這一份是雙方真實的意思、是有效的合同，以這份為準，只在雙方手里一人一份，另一份是不真實的，只為了辦理按揭貸款用的。

簽好了購房合同就辦理按揭貸款，銀行拿給律師看的肯定是單價5000元的購房和按揭貸款合同，即使購房人的身份是真實的，簽字真實，合同條款都沒有問題，那這份單價5000元的合同是當事人真實的意思表示嗎，不是真實的意思表示，能說這份購房合同一定真實、合法、有效?

此外，《合同法》第四十四條規定：“依法成立的合同，自成立時生效”。但該法沒有規定合同的一般生效要件，而律師審查合同生效問題，則需適用《民法通則》關于民事法律行為生效要件的規定。對于“附生效條件的合同”、“附生效期限的合同”及“經法定代表人(追認人)”或“經被代理人(追認人)”而“發生效力”的合同，《合同法》則在第三章分別規定了特別效力要件。這些條件都真實具備的情況下，合同才生效，如果說一般合同都說雙方簽字蓋章后生效，那你得親眼看著兩邊簽字蓋章。但由于時間、客觀情況的限制，都是一邊先簽好了，另一方拿走了，回去簽，所以，你很難跟蹤這些合同的簽定過程。

所以，如果不僅僅進行書面審查，而進行實質性審查，是很困難的，顯然加重了律師的執業風險。所以，我們建議對審查范圍盡量縮小，明確僅僅對哪些問題進行審查，或者聲明不對合同的真實性、有效性進行審查，或者明確哪些事情由委托人負責審查和核實，如明確指出合同表述內容及當事人意思表示的真實性，由委托人自行審查或自行承擔相應責任，將大大減少律師的執業風險。

二、合同合理性、邏輯性問題的審查

合同合理性或邏輯性問題的審查建議從嚴掌握，合同審查范圍應當包括合理性和邏輯性問題。

合同審查，有的合同法律上沒問題，但合同內容中的合理性和邏輯性的問題，審不審，要和當事人溝通好，但是你要是一問，合理性和邏輯性問題要不要審呀，委托人肯定會說要審。你要是不問，而對合理性和邏輯性問題你如果不提，委托人可能會覺得怎么對我們這么不利和不公平的條款，或者是明顯表述有矛盾的地方律師怎么不說呀，而且，有的時候合同條款究竟是法律問題還是合理性、邏輯性問題，是很難區分的，如果明顯對委托人不利和不公平的問題，以及明顯存在邏輯錯誤的條款最好進行提示。比如租賃合同約定，租賃到期后，不返還房屋的，除仍然支付房租外，還應每日支付3倍租金數量的違約金。還有，承租方違約，出租方有權解除合同，房內物品不予歸還。比如說出租方違約了，承租方解除合同，出租方僅退還已經收取的今后部分的租金，對承租人的裝修等損失不予賠償，這就屬于對合同一方當事人明顯不公平的條款;另外，有的合同如建筑施工合同，合同價款約定為多少多少元，但付款時間又約定為委托方審計后，付至審計款的95%，這樣就有邏輯上的矛盾。到底是固定價款，還是審計的價款為準，前后不一致。等等

根據意思自治原則，這些條款不違反法律的規定，雙方如果同意，就是合法有效的，雖然合法有效，但卻明顯不合理，或不合邏輯，對于明顯的對委托人不利和不公平的條款，以及存在邏輯性錯誤條款，建議從嚴掌握，進行提示或建議修改。

如果有些涉及專業性的問題，諸如科學、技術、財經、市場等專門知識、動態信息，均屬于執業律師往往不知曉或一時難把握的特殊性問題，律師在審查合同中遇到此類問題，如果看不懂的問題，不要不懂裝懂，應當向當事人或專門人員求教、求解。并注明涉及業務問題或業務專業性方面的問題，由委托人自行酌定。

三、審查合同的法律依據。

審查合同的法律依據體現律師是依據什么對合同進行審查，我們一般都說根據法律、法規、規章、司法解釋的有關規定，對合同進行了審查，該合同符合法律、法規、規章、司法解釋的規定。問題是，因為規章很多，包括國務院的規章，還包括各部門的規章，還有地方性的規章，所以，我覺得我們不可能了解和掌握這么多的規章，司法解釋還非常多，法律、法規的數量畢竟就少多了，我們一般都能掌握，但是規章的數量就太多了，我們不可能全部掌握，應當盡量縮小審查合同的法律依據，最好就是根據法律的規定，或者法律法規的規定，經審查，符合法律或法律法規的規定。

四、審查合同中，多借鑒他人經驗，開拓思路。

有的合同是委托人自己起草的，有的是對方起草的，不同的合同里，可以學習到很多的合同起草中的好的條款。

比如曾經看過一份合同，是一份供貨合同，是對方給的，人家起草的合同，有一條，我覺得不錯，這條這么約定的“如果在合同履行期內，該貨物的原材料或燃油等能源或其他方面發生較大幅度的增長，導致該貨物的生產成本超過了本合同約定價格的3%，雙方應當就合同的單價重新協商一致，然后供貨方繼續供貨。”這一條的約定，我覺得挺好，因為曾經遇見到這種情況，供貨期內，原材料漲價了，再供貨就賠了，但是沒有條款說可以停止供貨，說適用情勢變更吧，情勢變更只是法律原則，找不到明確和具體的法律條文，而且還得通過訴訟，要求變更合同價款，但要得到法院的支持也很難，非常麻煩，看到這個合同以后，我就覺得寫得挺好，你不和我協商重新商定價款，我就不供貨了，用合同的依據保護了自己。

五、審查合同應注意的其他幾處細節

(一)、關于特殊性問題的審查

《合同法》分則共對15類有名合同進行了分章規定，包括有：買賣合同，供用電、水、氣、熱力合同，贈與合同，借款合同，租賃合同，融資租賃合同，承攬合同，建設工程合同，運輸合同，技術合同，保管合同，倉儲合同，委托合同，經紀合同及居間合同。可參照《合同法》的規定進行審查。如涉及擔保、房地產、國際貿易等方面的問題，還要參照相關的法律規定。

(二)、完整保留證據、資料。

律師審查合同籍以作重要判斷、處理依據的證據及特定的資料、文件，應予以完整及妥善的保存，以備必要的核查之需。而來源于委托人處的，最好還應有專門的渠道，或由其簽章確認。

(三)、對于復雜、疑難及重大問題，律師既應要求委托人予以相應的釋疑、示意，更應向律師事務所負責人及有關主管單位作必要的請示、報告，以求組織的支持、集體的幫助。

(四)、注意法律意見的用詞。

建議和應當，最好區分，必須改的用應當，可改可不改的用建議，但有的時候也不好區分。

綜上所述，只要律師在審查合同時做到了專業精準、勤勉盡責、積極防范，就能最大限度地防止執業法律風險的發生。