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寧波
上家簽署買賣居間協議后違約是否應承擔責任
隨著房地產交易市場活躍度的不斷上升，上家跳價現象也在不斷增加。為此，就上家是否應當承擔違約責任的問題，筆者將通過具體案例分析，以便大家了解有關法律知識，更好的維護自己的合法利益。
案情概述：
2009年5月，于先生通過中介公司欲購買郭先生位于上海市浦東新區錦繡路某某室物業，通過中介公司進行磋商，最終三方達成了一致意見，約定該物業價格為290萬元，三方簽署了《房地產買賣居間協議》，并約定簽署協議后45日內簽署正式買賣合同，之后于先生將意向金3萬元交給中介公司，郭先生簽收定金后與中介公司簽署了《定金保管書》，之后于先生按照協議的約定要求與郭先生簽署正式的買賣合同，但是于先生通過了解得知，郭先生已經通過其他中介將房屋以320萬元的價格另行出售給了他人，并已與他人簽署了正式的買賣合同。于先生立即與郭先生協商解決賠償事宜，但是郭先生表示可以按照協議的約定雙倍返還定金6萬元，于先生則不同意。雙方遂發生糾紛。于先生則將郭先生起訴至法院，申請查封了郭先生的上述房產，要求其雙倍返還定金6萬元，并要求賠償房屋差價損失30萬元。
爭議焦點：
本案爭議焦點在于上家郭先生是否應當承擔定金雙倍返還的責任?是否應當承擔賠償房屋差價的法律責任?
原告于先生認為：依據三方簽署的《房地產買賣居間協議》的約定，雙方就該房屋的價款、交易條件、交房時間等都作了詳細的約定，該協議具有買賣合同的所有條件，現郭先生單方違約將房屋以高價另售他人，應當承擔定金雙倍返還的法律責任，并應當賠償其房屋的差價損失。
被告郭先生則認為：三方簽署的《房地產買賣居間協議》系對房屋交易的預約，并不具有正式買賣合同的法律效力，故同意雙倍返還定金6萬元，但是不應當承擔賠償房屋差價損失30萬元的法律責任。
最終該案經法院開庭審理，判決郭先生雙倍返還于先生定金6萬元，并酌情確定賠償其房屋差價損失8萬元。
法律點評：
第一、依據合同法的相關規定，給付定金的一方不履行合同義務的，無權要求返還定金;收受定金的一方不履行的，應當雙倍返還定金。本案中，郭先生簽收于先生支付的定金后違約，應當按照約定雙倍返還。
第二、由于郭先生的違約行為導致于先生喪失在同時期購買其他房屋的機會，使本可通過與郭先生訂立買賣合同而獲利的機會喪失，在房價上漲的情況下，于先生的利益受損。因雙倍返還定金仍無法彌補于先生的經濟損失，故郭先生應賠償于先生的損失。但由于雙方處于預約階段，于先生未全額支付對價，郭先生只應對于先生的機會利益損失而非可得利益損失進行賠償，對此法院酌情確定賠償損失8萬元完全符合法律的規定。
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