隨著房地產(chǎn)交易市場活躍度的不斷上升，上家跳價(jià)現(xiàn)象也在不斷增加。為此，就上家是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任的問題，筆者將通過具體案例分析，以便大家了解有關(guān)法律知識，更好的維護(hù)自己的合法利益。

案情概述：

2009年5月，于先生通過中介公司欲購買郭先生位于上海市浦東新區(qū)錦繡路某某室物業(yè)，通過中介公司進(jìn)行磋商，最終三方達(dá)成了一致意見，約定該物業(yè)價(jià)格為290萬元，三方簽署了《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》，并約定簽署協(xié)議后45日內(nèi)簽署正式買賣合同，之后于先生將意向金3萬元交給中介公司，郭先生簽收定金后與中介公司簽署了《定金保管書》，之后于先生按照協(xié)議的約定要求與郭先生簽署正式的買賣合同，但是于先生通過了解得知，郭先生已經(jīng)通過其他中介將房屋以320萬元的價(jià)格另行出售給了他人，并已與他人簽署了正式的買賣合同。于先生立即與郭先生協(xié)商解決賠償事宜，但是郭先生表示可以按照協(xié)議的約定雙倍返還定金6萬元，于先生則不同意。雙方遂發(fā)生糾紛。于先生則將郭先生起訴至法院，申請查封了郭先生的上述房產(chǎn)，要求其雙倍返還定金6萬元，并要求賠償房屋差價(jià)損失30萬元。

爭議焦點(diǎn)：

本案爭議焦點(diǎn)在于上家郭先生是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)定金雙倍返還的責(zé)任?是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償房屋差價(jià)的法律責(zé)任?

原告于先生認(rèn)為：依據(jù)三方簽署的《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》的約定，雙方就該房屋的價(jià)款、交易條件、交房時(shí)間等都作了詳細(xì)的約定，該協(xié)議具有買賣合同的所有條件，現(xiàn)郭先生單方違約將房屋以高價(jià)另售他人，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)定金雙倍返還的法律責(zé)任，并應(yīng)當(dāng)賠償其房屋的差價(jià)損失。

被告郭先生則認(rèn)為：三方簽署的《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》系對房屋交易的預(yù)約，并不具有正式買賣合同的法律效力，故同意雙倍返還定金6萬元，但是不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償房屋差價(jià)損失30萬元的法律責(zé)任。

最終該案經(jīng)法院開庭審理，判決郭先生雙倍返還于先生定金6萬元，并酌情確定賠償其房屋差價(jià)損失8萬元。

法律點(diǎn)評：

第一、依據(jù)合同法的相關(guān)規(guī)定，給付定金的一方不履行合同義務(wù)的，無權(quán)要求返還定金;收受定金的一方不履行的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。本案中，郭先生簽收于先生支付的定金后違約，應(yīng)當(dāng)按照約定雙倍返還。

第二、由于郭先生的違約行為導(dǎo)致于先生喪失在同時(shí)期購買其他房屋的機(jī)會，使本可通過與郭先生訂立買賣合同而獲利的機(jī)會喪失，在房價(jià)上漲的情況下，于先生的利益受損。因雙倍返還定金仍無法彌補(bǔ)于先生的經(jīng)濟(jì)損失，故郭先生應(yīng)賠償于先生的損失。但由于雙方處于預(yù)約階段，于先生未全額支付對價(jià)，郭先生只應(yīng)對于先生的機(jī)會利益損失而非可得利益損失進(jìn)行賠償，對此法院酌情確定賠償損失8萬元完全符合法律的規(guī)定。