案情：

由于陳先生與劉女士的房屋買賣合同被法院確認無效，陳先生需要支付更高的價格另行購置房屋，為此，陳先生將房屋出賣人劉女士及其配偶魏先生，中介方房地產經(jīng)紀公司告上法庭，要求三方共同賠償其房屋價值損失30萬元。近日，湖南省東安縣人民法院開庭審理了這起案件。陳先生訴稱，2008年經(jīng)房地產經(jīng)紀公司提供中介，他與劉女士簽訂了房屋買賣合同，約定以40萬元的價格購買劉女士名下的一處房屋。合同簽訂后，他向劉女士給付了首付款12萬元并向房地產經(jīng)紀公司給付了中介費5000元，劉女士也如約交付了房屋。然而時過不久，劉女士的配偶魏先生卻以劉女士未經(jīng)允許私自處分夫妻共有財產為由訴至法院，要求確認雙方簽訂的房屋買賣合同無效。法院支持了魏先生的訴訟請求，并要求劉女士及房地產經(jīng)紀公司將購房款、居間服務費等費用返還給了陳先生。但是，陳先生如另行購置同樣的房屋，則需要支付高于原房價30萬元的房價款，故陳先生提起訴訟，要求劉女士、魏先生、房地產經(jīng)紀公司賠償其房屋差價損失300萬元。在庭審過程中，劉女士表示并不知道出賣房屋還需取得丈夫的同意，且陳先生及房地產經(jīng)紀公司也都沒有就此進行過詢問，因此自己不存在過錯；而且房屋買賣合同里面約定了違約責任是總價款的10%，所以她不同意給付陳先生30萬元的差價補償款。魏先生表示對妻子賣房毫不知情，陳先生不應該向自己主張賠償款。房地產經(jīng)紀公司則認為作為中介公司，已經(jīng)履行了全部合同義務，現(xiàn)在房屋買賣合同無效是劉女士隱瞞事實所致，因此也不應承擔責任。

法院認為：

依據(jù)已生效判決書，陳先生與劉女士在簽訂《房屋買賣合同》時對合同附件三房屋共有人情況一頁的存在及所載內容，即核實是否存在共有人及共有人表示同意出售房屋的意思表示的規(guī)則是明知的，但雙方均未按常理進行填寫，故均存在主觀過錯。劉女士作為共有人魏先生的配偶，最有能力了解、掌控魏先生是否同意出售涉案房產的真實態(tài)度，最容易避免因魏先生拒絕出售涉案房屋導致合同無效后果的發(fā)生，且其作為出賣方，在買賣關系上占主動地位，故其對買賣關系被認定為無效的后果所應承擔的責任應為最大。房地產經(jīng)紀公司作為提供居間服務的專業(yè)機構，其應較普通人熟悉法律、法規(guī)的規(guī)定，但其忽視對魏先生相關意思表示的審核，且未能對買賣雙方，尤其是買方的風險予以提示，因此其對于買賣關系被認定為無效的后果所應承擔的責任應較陳先生重。陳先生作為買受人，未認真審核劉女士房屋共有人的情況，主觀上亦存在一定過錯。

綜合上述因素，法院確認劉女士按50%的比例承擔過錯責任，房地產經(jīng)紀公司按30%的比例承擔過錯責任，陳先生按20%的比例承擔過錯責任。最終法院依據(jù)評估結論判決劉女士賠償陳先生房屋差價損失15萬元，房地產經(jīng)紀公司賠償陳先生房屋差價損失15萬元，并駁回了陳先生的其他訴訟請求。

相關法律知識：

房屋買賣合同作為一種特殊的買賣合同，它是指出賣人將房屋交付并轉移所有權與買受人，買受人支付價款的合同。房屋買賣合同的法律特征既有買賣合同的一般特征，也有其自身固有的特征。這主要表現(xiàn)為：（1）出賣人將所出賣的房屋所有權轉移給買受人，買受人支付相應的價款；（2）房屋買賣合同是諾成、雙務、有償合同；（3）房屋買賣合同的標的物為不動產，其所有權轉移必須辦理登記手續(xù)；（4）房屋買賣合同屬于法律規(guī)定的要式法律行為。