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寧波
王XX等九人訴某房地產開發有限公司買賣房屋糾紛案的代理詞
尊敬的審判長、各位審判員：
依照法律規定，本人接受本案被告某房地產開發有限公司的委托，擔任其一審階段的訴訟代理人，現根據案件事實和相關法律規定，發表如下代理意見，以供合議庭在合議時參考。
一、關于當事人之間的法律關系及案件的性質
諸位原告以房屋買賣糾紛為由起訴被告，啟動了本案的訴訟程序。但是，通過先后兩次開庭審理，案件事實反映出的當事人之間的法律關系，從現象上體現了兩個方面的性質。一方面，就是原告王XX與被告簽訂的房屋買賣意向書反映出的房屋買賣法律關系;另一方面，則是建設項目選址意見書、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證確定諸位原告分別為建設單位以及國用(2003)字第471號國有土地使用證確定陳XX為土地使用者并由被告提供土地反映出的合作開發房地產的事實法律關系。如果按前者確定案件性質，那么由建設主管部門頒發的“二證一書”中所確定的建設單位系諸位原告又如何解釋?為什么雙方當事人僅僅訂立房屋買賣意向書，而沒有簽訂正式房屋買賣合同呢?對于此案，我們應當透過現象看到本質，實事求是地確定案件性質。原告王XX與被告簽訂的房屋買賣意向書充其量只是雙方為買賣房屋達成的初步想法，并非明確買賣雙方權利義務的正式合同文本。尤其是在接下來的房屋建設過程中，根據某計劃局對被告頒發的《關于某商城新建倉儲用房的批復》，被告通過與包括王XX在內的諸位原告等人的合作，經某規劃局、建設局許可，在“二證一書”中將諸位原告分別列為建設單位，接著在被告擁有使用權并由其提供的土地上共同出資興建了這處房屋，然后，又將所建造的房屋直接分別登記在諸位原告名下。應當不難看出，由某人民政府分別確定的房屋所有權人為諸位原告的八個房屋所有權證都是初始頒發的，并非房屋買賣后的變更登記。這些具有高度證明力的證據充分證實，本案涉案的房屋是作為建設單位的諸位原告在被告提供的土地上建造的，并且這些房屋仍然為諸位原告所有，根本沒有發生買賣關系的法律跡象。上述證據是有關國家機關依照職權制作的公文書證，其所具有的證明力要遠遠大于當事人雙方訂立的房屋買賣意向書，這是最高人民法院《關于民事訴訟證據的若干規定》第77條規定的最佳證據規則的體現。另外，即使雙方當事人曾經協商過房屋買賣事宜，簽訂了意向書，但是，事實上發生的法律行為已經改變了買賣的性質，對此應當看作是買賣合同行為的變更。還有，從房屋買賣意向書體現出的單位造價來看，每平方米僅為928元，在這個具有較高商業價值的地段，不可能有這么低的房屋交易價格。歷歷可數的事實表明，本案的性質完全符合后者的特征，也就是說諸位原告與被告共同出資、合作開發這處房地產是本案的本質屬性。
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