房屋租賃合同有哪些特別效力
租賃合同的效力規定于《合同法》,根據《合同法》的規定,其特別效力主要體現在以下三項:
(一)買賣不破租賃
買賣不破租賃的原則也叫做租賃權的物權效力,《合同法》第229條規定:“租賃物在租賃期間發生所有權變動的,不影響租賃合同的效力?!边@一條就是“買賣不破租賃”的原則,它突破了合同相對性原則,使租賃權具有了物權效力,即對抗第三人的效力。這種現象可以叫做“債權物權化”。
(二)房屋承租人的優先購買權
房屋承租人的優先購買權勢指在出租人出賣出租的房屋時,承租人享有的在同等條件下優先購買該房屋的權利?!逗贤ā返?30條規定:“出租人出賣租賃房屋的,應當在出賣之前的合理期限內通知承租人,承租人享有以同等條件優先購買的權利?!倍鶕嚓P的司法解釋及部委規章,房屋所有人應該提前三個月通知承租人,由承租人決定是否購買,在同等條件下,承租人有優先購買權。
(三)房屋承租人的共同居住人的繼續租賃權
《合同法》第234條規定:“承租人在房屋租賃期間死亡的,與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃該房屋?!弊赓U權作為與承租人人身有關的專屬性債權,是不能繼承的,但是在租賃合同中,與承租人共同居住的人享有在租賃房屋中居住的權利,因此為了保障這些特定人的權利,法律允許與承租人生前共同居住的人按照原租賃合同租賃該房屋,但是應當辦理續租手續,變更承租人。
房屋租賃合同有哪些特點
1.房屋租賃合同是移轉房屋使用權的合同。這一點將其與買賣合同區分開來。后者是以移轉物的所有權為目的。由于房屋租賃合同僅移轉房屋的使用權,所以承租人僅能依合同約定對租賃房屋進行使用收益,而不得處分。在承租人破產時,租賃房屋不得列人破產財產,出租人有取回權。
2.房屋租賃合同是諾成、雙務、有償合同。房屋租賃合同自雙方當事人達成協議時成立,而不以房屋的交付為合同的成立要件,故系諾成合同而非實踐合同。雙方當事人互負權利義務,為雙務合同。出租人出租房屋的目的在于獲取租金,而承租人支付租金的目的在于獲得房屋使用權,故租賃合同為有償合同。
3.房屋租賃合同具有臨時性。房屋租賃合同讓渡的是租賃房屋的使用權,故租賃期限不宜過長,否則將與臨時讓渡房屋使用權的目的不符,也容易因房屋返還產生爭議。而且,租賃合同屬于債權關系,與物權具有永久性不同,如租賃期限過長,也有害于租賃房屋的改良。因此,《合同法》第二百一十四條規定:“租賃期限不得超過二十年。超過二十年的,超過部分無效。租賃期間屆滿,當事人可以續訂租賃合同,但約定的租賃期限自續訂之日起不得超過二十年。
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