租賃的房屋辦理了抵押,抵押權(quán)人是否有權(quán)要求承租人搬出

對(duì)于這個(gè)問題，一般取決于權(quán)利發(fā)生時(shí)間的先后順序，即如果房屋承租權(quán)設(shè)定在先，抵押權(quán)設(shè)定在后，根據(jù)民法一般原理“買賣不破租賃”，可推出即使因抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)而取得被抵押的房地產(chǎn)時(shí)，原建立在該房屋之上的租賃合同仍然繼續(xù)有效，房屋新的產(chǎn)權(quán)人不能隨便變更租賃合同，更不能解除合同，否則房屋承租人將有權(quán)拒絕解除房屋租賃合同。因此，如果您的租賃合同是在抵押合同發(fā)生之前就已經(jīng)成立了，那么您完全有法律依據(jù)來拒絕銀行的要求。

但是，如果房屋抵押權(quán)設(shè)定在先，承租權(quán)設(shè)定在后，這要分兩種情況，一是如果承租人明知房屋已設(shè)定抵押權(quán)而愿意承租的，抵押權(quán)人在實(shí)施抵押權(quán)時(shí)，就有權(quán)要求和承租人解除租賃合同;二是由于某種原因承租人不知道該房屋已設(shè)定抵押權(quán)而承租的，在我國(guó)現(xiàn)行法律并未加以明確規(guī)定，但在司法實(shí)踐中一般認(rèn)為，抵押權(quán)人是否有權(quán)解除與房屋承租人之間的租賃合同，應(yīng)以是否損害所抵押房屋的價(jià)值、影響房屋抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)為前提條件。也就是說，如果確實(shí)是由于承租人承租的原因而造成所抵押的房屋貶值或者是給實(shí)施抵押權(quán)造成困難的，就應(yīng)賦予抵押權(quán)人有權(quán)在特定條件下解除房地產(chǎn)租賃合同的權(quán)利。因此，如果由于您的承租關(guān)系的存在而影響銀行拍賣房屋的價(jià)格，那么銀行將有權(quán)解除您和房地產(chǎn)公司的租賃合同。除非您有足夠的證據(jù)證明這種租賃關(guān)系的存在并不影響銀行實(shí)施抵押權(quán)而對(duì)房屋進(jìn)行的拍賣，那么在協(xié)商不成而提起訴訟時(shí)，法院有可能會(huì)支持您的主張，但是您要負(fù)完全的舉證責(zé)任。這種情況在實(shí)踐中并不多見。

相關(guān)的法條

《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》

第四十八條抵押人將已出租的財(cái)產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)書面告知承租人，原租賃合同繼續(xù)有效。

《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)擔(dān)保法〉若干問題的解釋》

第六十五條抵押人將已出租的財(cái)產(chǎn)抵押的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同在有效期內(nèi)對(duì)抵押物的受讓人繼續(xù)有效。

第六十六條抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同對(duì)受讓人不具有約束力。

抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租的，如果抵押人未書面告知承租人該財(cái)產(chǎn)已抵押的，抵押人對(duì)出租抵押物造成承租人的損失承擔(dān)賠償責(zé)任;如果抵押人已書面告知承租人該財(cái)產(chǎn)已抵押的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)造成承租人的損失，由承租人自己承擔(dān)。

《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》

第一百九十條訂立抵押合同前抵押財(cái)產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。抵押權(quán)設(shè)立后抵押財(cái)產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對(duì)抗已登記的抵押權(quán)。

以上，簡(jiǎn)而言之就是，一般情況下，如果是先租賃后抵押的，抵押權(quán)人沒權(quán)要求承租人搬出。如果是先抵押后租賃的，那可以要求搬出，需要一個(gè)先后順序。如果需要更加具有針對(duì)性的答案，律霸網(wǎng)也提供律師在線咨詢服務(wù)，歡迎您進(jìn)行法律咨詢。