企業(yè)破產(chǎn)租賃合同還有沒(méi)有效力

日前，河南省桐柏縣人民法院裁決了一起破產(chǎn)企業(yè)管理人單方解除房屋租賃合同糾紛案。此案裁定雖已作出，但由此引出的問(wèn)題卻頗發(fā)人深思，各方對(duì)有關(guān)法律的理解差異及房屋承租人權(quán)益的維護(hù)，將是今后此類案件的審理的難點(diǎn)。

7年前，20萬(wàn)元承租一棟樓

2002年1月4日，家住河南省桐柏縣城關(guān)鎮(zhèn)**小區(qū)的吳某與桐柏縣**化工公司(以下簡(jiǎn)稱化工公司)簽訂了一份房屋租賃合同。約定，化工公司將位于桐柏縣城關(guān)鎮(zhèn)大同街的樓房一處租給吳某，租期20年，年租金1萬(wàn)元，共計(jì)20萬(wàn)元一次付清。吳某在簽約之日并未向化工公司支付現(xiàn)金，而是用該公司欠吳某裝修工程款的20萬(wàn)元債務(wù)抵交租金。2006年4月，化工公司被法院宣告破產(chǎn)。

2008年8月1日，化工公司破產(chǎn)管理人(以下簡(jiǎn)稱管理人)向吳某送達(dá)了交付租賃房屋的通知書，要求吳某在7個(gè)月內(nèi)交付房屋。此時(shí)，吳某才得知，其與化工公司簽訂的房屋租賃合同已于兩年前被管理人單方解除。《破產(chǎn)法》第十八條規(guī)定：“人民法院受理破產(chǎn)申請(qǐng)后，管理人對(duì)破產(chǎn)申請(qǐng)受理前成立而債務(wù)人和對(duì)方當(dāng)事人均未履行完畢的合同有權(quán)決定解除或者繼續(xù)履行，并通知外方當(dāng)事人。管理人自破產(chǎn)申請(qǐng)受理之日起二個(gè)月內(nèi)未通知對(duì)方當(dāng)事人，或者自收到對(duì)方當(dāng)事人催告之日起三個(gè)月內(nèi)未答復(fù)的，視為解除合同”。法院已以兩年前受理了機(jī)械公司的破產(chǎn)申請(qǐng)，并發(fā)出了破產(chǎn)公告，吳某并未收到破產(chǎn)企業(yè)管理人的解除通知，房屋租賃合同已被解除。

破產(chǎn)企業(yè)管理人怎能單方解除在六年前已履行完畢的房屋租賃合同呢?一頭霧水的吳某找到管理人理論，并書面提出異議。異議稱，其與化工公司并非真實(shí)的租賃合同關(guān)系，而是化工公司以房屋使用權(quán)向異議人催還債務(wù)的行為，該行為管理人無(wú)權(quán)撤銷;異議人對(duì)因還款行為取得的房屋使用權(quán)符合用益物權(quán)的規(guī)定，應(yīng)受法律保護(hù)，對(duì)房屋享有的使用權(quán)并不影響所有權(quán)人對(duì)該房屋的處分權(quán)。

8月18日，針對(duì)吳某的異議，化工公司管理人向桐柏縣人民法院提請(qǐng)裁定，請(qǐng)求法院裁定責(zé)令異議人立即交付財(cái)產(chǎn)并承擔(dān)逾期支付的法律責(zé)任。

管理人能否單方解除合同

合同一方當(dāng)事人解除合同是當(dāng)事人的權(quán)利，但不具有隨意性。《合同法》第九十三條規(guī)定：“當(dāng)事人協(xié)商一致，可以解除合同。當(dāng)事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時(shí)，解除權(quán)人可以解除合同。”第二十四條規(guī)定：“有下列情形之一的當(dāng)事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的;(二)在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù);(三)當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行;(四)當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的;(五)法律規(guī)定的其他情形。”九十六條規(guī)定：“當(dāng)事人一方依照本法第九十三條第二款、第九十四條的規(guī)定主張解除合同的，應(yīng)當(dāng)通知對(duì)方。合同自通知到達(dá)對(duì)方時(shí)解除。對(duì)方有異議的，可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)解除合同的效力。”根據(jù)以上法律規(guī)定可知，合同相對(duì)方存在若干違約情形，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，另一方才可通知相對(duì)方解除合同，即解除合同應(yīng)有一定的條件。但《破產(chǎn)法》第十八條則賦予了管理人解除合同的特權(quán)，即無(wú)論承租方是否違約，是否有過(guò)錯(cuò)，是否具備可以解除的條件，管理人均可以隨時(shí)決定解除合同或者決定繼續(xù)履行合同，這也是破產(chǎn)法作為特別法的特殊性。根據(jù)特別法優(yōu)于普通法的原則和新法優(yōu)于舊法的原則，本案應(yīng)適用《破產(chǎn)法》，管理人有職權(quán)可以單方解除房屋租賃合同。

房屋租賃權(quán)是否屬用益物權(quán)

吳某認(rèn)為管理人單方解除房屋租賃合同侵害了其在房屋租賃過(guò)程中形成的用益物權(quán)。但房屋租賃是一種財(cái)產(chǎn)使用權(quán)轉(zhuǎn)移的民事活動(dòng)，房屋租賃并不發(fā)生房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，只是房屋的所有權(quán)人在一定期限內(nèi)將房屋的使用收益權(quán)及其占有范圍內(nèi)的土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓于承租人。租賃權(quán)是對(duì)物的處分，具有收益性，所以屬于處分權(quán)能的范疇，是自物權(quán)。用益物權(quán)是他物權(quán)，指在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，對(duì)他人所有的不動(dòng)產(chǎn)享有占有、使用和收益的權(quán)利，包括土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)土地使用權(quán)，宅基地使用權(quán)等。居住權(quán)是用益物權(quán)的一種，但物權(quán)法上的居住權(quán)，不包括用房屋租賃產(chǎn)生的居住權(quán)。根據(jù)物權(quán)法法定原則，房屋租賃權(quán)不屬于用益物權(quán)。

在本案的聽(tīng)證過(guò)程中，管理人認(rèn)為，《破產(chǎn)法》第十七條第二款規(guī)定：“人民法院受理破產(chǎn)申請(qǐng)后，債務(wù)人的債務(wù)人或者財(cái)產(chǎn)持有人應(yīng)當(dāng)向管理人清償或者交付財(cái)產(chǎn)。”吳某在化工公司破產(chǎn)清算中無(wú)權(quán)占有使用該房屋，其拒不交付所租賃房屋，侵犯了它的物權(quán)。而吳某則堅(jiān)持認(rèn)為，管理人無(wú)權(quán)撤銷破產(chǎn)企業(yè)早在六年前的償還債務(wù)行為，無(wú)權(quán)強(qiáng)制收回其根據(jù)破產(chǎn)企業(yè)的還款行為而取得的房屋使用權(quán)，因此，請(qǐng)求法院撤銷管理人向其送達(dá)的交付租賃房屋的通知書。

法院裁定交付房屋

河南省桐柏縣人民法院舉行聽(tīng)證后認(rèn)為，吳某占有使用破產(chǎn)企業(yè)房屋是基于雙方真實(shí)意思表示簽訂的房屋租賃合同，合同約定租金20萬(wàn)元一次交清，實(shí)際是以吳某對(duì)化工公司的20萬(wàn)元債權(quán)抵交的租金，無(wú)論是現(xiàn)金支付還是以債權(quán)支付均不影響租賃合同關(guān)系的性質(zhì)。2006年4月26日，本院已受理了化工公司破產(chǎn)一案，根據(jù)《破產(chǎn)法》第十八條的規(guī)定，吳某與化工公司所簽的房屋租賃合同已被解除，其占有使用破產(chǎn)企業(yè)的房屋應(yīng)當(dāng)向管理人交付。但吳某因解除合同交付財(cái)產(chǎn)所遭受的損失可向管理人申報(bào)債權(quán)，對(duì)債權(quán)數(shù)額有異議的，可以向人民法院提起訴訟。依據(jù)《中華人民共和國(guó)破產(chǎn)法》第十條第一款、《最高人民法院〈關(guān)于審理企業(yè)破產(chǎn)案件若干問(wèn)題的規(guī)定〉》第七十三條第二款的規(guī)定，裁定吳某于本裁定送達(dá)之日起七日內(nèi)向管理人交付所租賃的房屋。

租賃合同解除后，承租人的損失如何處理

裁定下發(fā)后，筆者采訪了本案的審判長(zhǎng)楊*庭長(zhǎng)。楊*長(zhǎng)說(shuō)：像吳某與化工公司之間的破產(chǎn)解除房屋租賃合同糾紛，在各地出現(xiàn)很多，其根源在于對(duì)破產(chǎn)案件的破產(chǎn)債權(quán)清償率幾乎都是0%，承租人申報(bào)債權(quán)幾乎沒(méi)有任何價(jià)值。《破產(chǎn)法》第五十三條規(guī)定：“管理人或者債務(wù)人依照本法規(guī)定解除合同的，對(duì)方當(dāng)事人以因合同解除所產(chǎn)生的損害賠償請(qǐng)求權(quán)申報(bào)債權(quán)”。至于此債權(quán)能否實(shí)現(xiàn)，破產(chǎn)法是程序法律，對(duì)實(shí)體處理破產(chǎn)法無(wú)從規(guī)定，其它法律也未規(guī)定。但審判活動(dòng)的目的是定紛止?fàn)幰源龠M(jìn)社會(huì)和諧，尤其是全社會(huì)倡導(dǎo)樹立與時(shí)俱進(jìn)的時(shí)代背景下，對(duì)于損失，如果一概而論均依法要求申報(bào)債權(quán)，這樣的效果肯定不利于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展和社會(huì)穩(wěn)定，最穩(wěn)妥的處理原則是既依法辦事又兼顧社會(huì)效果。租賃合同解除后，若管理人愿意出租，承租人愿意重新簽訂合同的，可以續(xù)簽合同，則該租賃合同原則上仍可依循《合同法》的基本規(guī)定，但在具體條款上應(yīng)充分考慮破產(chǎn)企業(yè)作為出租人的實(shí)際情況，主要包括合同的租期、解除條件等。例如，在租期上采取不定期租賃，在解除條件方面考慮將來(lái)租賃物的變現(xiàn)可能。若管理人決定將租賃物變現(xiàn)，則可考慮原承租人享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。

管理人合同解除權(quán)的價(jià)值和限制

楊*長(zhǎng)說(shuō)，《破產(chǎn)法》設(shè)立管理人合同解除權(quán)，一方面是最大限度地保護(hù)債權(quán)人的利益，實(shí)現(xiàn)債權(quán)人利益的最大化，促進(jìn)破產(chǎn)的變現(xiàn);另一方面，就是維護(hù)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序，促進(jìn)企業(yè)能在市場(chǎng)環(huán)境中切實(shí)做到優(yōu)勝劣汰。管理人的合同解除權(quán)是單方面的，相對(duì)人則處于被動(dòng)接受的地位，但破產(chǎn)管理人在解除合同時(shí)并非不受到限制，《破產(chǎn)法》的民商屬性決定了合同的相對(duì)方并非只能“手無(wú)寸鐵”地遭受“宰割”。“權(quán)利必須被正當(dāng)行使”是亙古不變的法理。法律既然明確規(guī)定管理人享有合同解除權(quán)，就應(yīng)當(dāng)涵蓋有“管理人正當(dāng)行使合同解除權(quán)”的意思，這就意味著，管理人決定解除合同的意思表示必須通過(guò)合理、明確的方式予以表達(dá)，且不能得隨意擴(kuò)大合同任何一方的損失。按照《破產(chǎn)法》第十八條的規(guī)定，破產(chǎn)管理人解除合同的范圍為“破產(chǎn)申請(qǐng)受理前成立而債務(wù)人和對(duì)方當(dāng)事人均未履行完畢的合同”。在行使方式上，要求“自破產(chǎn)申請(qǐng)受理之日起二個(gè)月內(nèi)未通知對(duì)方當(dāng)事人，或者自收到對(duì)方當(dāng)事人催告之日起三十日內(nèi)未答復(fù)的”，即視為解除合同;在行為性質(zhì)上，管理人的合同解除權(quán)僅是一項(xiàng)權(quán)利，并非遇所有合同就必須解除;在權(quán)利救濟(jì)通徑上，合同相對(duì)人對(duì)管理人隨意解除合同的行為不服，可基于《合同法》第九十六條的規(guī)定，向法院提起確認(rèn)上訴，按正常的民事訴訟程序解決。

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