明知租賃合同不能轉租而受讓承租人與次承租人的責任

案情回放：2009年10月5日，黃某與**公司簽訂場地租賃合同，租期三年年，合同期限自2009年10月5日至2012年10月5日，雙方未對轉租條款作出約定。2010年5月1日，黃某將該場地轉租給第三方徐某，并簽訂了租賃合同，租期到2010年10月5日止。2011年1月，**公司以黃某擅自轉租合同為由欲解除與其的租賃合同，并要求徐某搬出租賃場地，故產生糾紛。

法律剖析：

一、出租人要求單方解除合同的理據：

承租人要轉租合同必須經出租人的同意，否則出租人可以單方解除合同，要求承租人承擔違約責任并要求次承租人返還租賃物。根據《合同法》第224條第一款“承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失。”及第二款“承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。”之規定，承租人轉租協議必須經出租人的同意，否則，承租人擅自轉租的行為屬于無權處分，該協議處于效力待定中，只有事先經過出租人同意或事后得到出租人追認該轉租協議才有效。就出租人與次承租人的關系而言，次承租人的租賃權不得對抗出租人，在出租人終止租賃關系時，出租人可以直接向次承租人請求返還租賃物。

二、關于次承租人提出抗辯的理據。

1、轉租合同不具有合同法中合同無效的條款，也不違反合同法中的禁止性規定，應當屬于有效合同。

我國合同法第五十二條明確規定，有下列情形之一的，合同無效：“(一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益;(二)惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益;(三)以合法形式掩蓋非法目的;(四)損害社會公共利益;(五)違反法律、行政法規的強制性規定。”轉租合同由平等民事主體簽訂，系雙方意思真是意思表示，也不屬于合同無效的情形及不違反法律、行政法規的禁止性規定，而我國合同法將合同無效的情形明確的限制在上述的幾項條款之中，可以是嚴格限制合同無效的構成的，故轉租合同除非違反法律、行政法規的強制性規定，否則是合法有效的。

2、承租人未經出租人同意轉租的，根據合同的相對性，出租人只能向承租人主張違約責任，而不能把租賃合同認定為無效，也不能認定轉租合同無效。

《合同法》第二百二十四條規定：“承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效，第三人對租賃物造成損失的，承租應當賠償損失。”“承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。”由該條法律規定可以看出，承租人轉租租賃物時需經出租人同意，但如未經出租人同意而轉租，出租人只能行使單方解除權，而不能當然的把租賃合同歸于無效。此時形成的是兩個法律關系，即承租人與出租人之間的合同、承租人與次承租人之間的租賃合同。在轉租情況下，次承租人如構成違約，根據

合同的相對性，出租人只能向承租人主張違約責任，而承租人若構成對出租人的違約，當然也有出租人向承租人主張，而不能向次承租人主張。故出租人不能主張租賃合同、轉租合同無效，當然也沒有合同歸于無效的返還財產、賠償損失等后果了。

3、出租人未提出異議也是轉租合同有效的法定依據。

根據《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十六條規定：“出租人知道或者應當知道承租人轉租，但在六個月內未提出異議，其以承租人未經同意為由請求解除合同或者認定轉租合同無效的，人民法院不予支持。”可以看出，出租人若在法定除斥期間6個月內對轉租合同未提出異議的，不能請求解除租賃合同或要求法院認定轉租合同無效。即使退一萬步來講，出租人在6個月內對轉租合同提出異議了，也只能是要求承租人承擔違約責任，并不能以此對抗第三方。

三、未經出租人同意，次承租人如何規避掉合同風險?

即使上述當事人的理據如何合法合理，轉租合同的效力在現實中還是存有爭議的，若出租人已經在合同中明確不能轉租或未約定轉租條款，該如何規避掉這其中的風險呢?筆者認為簽訂《企業經營承包協議》或《鋪面經營權轉讓協議》較為穩妥。

承包經營與租賃關系有著明顯區別。承包經營是指在不改變企業性質的條件下，實行所有權與經營權相分離，發包人將企業有期限和有條件的交給承包人經營，承包人向發包人交付成果并依照合同規定實行自主經營的模式。經營權轉讓行為由于與技術任務與利潤相掛鉤，是債券

行為，受合同法的調整。同時，由于承保經營權是在他人之物上設定的定限物權，因其權能的不完整，只有占有、使用、收益的權能，而不具有處分經營財產的權利，因此，受《物權法》中第117條“用益物權人對他人所有的動產或不動產，依法享有占有、使用、收益的權利。”的調整，承包經營權的內容是對是對承包客體占有、使用、收益的權利。承保經營權由于是在他人之物上建立起來的權利，由于不涉及處分他人的不動產，因此無需經所有權人的同意。同時，承包經營權是以一定生產經營任務為目標，對象是經營成果，承租人將經營權交給次承租人，雙方的目標都在經營的成果上，與出租人的目標并不違背。

綜上考慮，在出租人禁止轉租的情況下，次承租人與承租人簽訂經營權轉讓協議較為穩妥。以上就是律霸網小編對于該問題答案的整理，如果還有疑問，歡迎來律霸網進行咨詢。