周XXXXX與李XXXXX于2013年8月1日簽訂房屋租賃合同，由周XXXXX租賃李XXXXX名下位于重慶市XXXXX小區的房屋一套，租賃期限為一年。2014年3月，李XXXXX因外債導致其租賃給周XXXXX的房屋被法院查封。2014年4月，周XXXXX向法院提出執行異議，認為自己是房屋的合法居住使用者，法院的查封行為侵犯了自己的租賃權，對其使用房屋產生了負面影響，要求法院解除房屋查封。

二、案件的爭議焦點

在執行異議審查過程中，對于周XXXXX法律地位的認定出現了兩種觀點：

一種觀點認為周XXXXX在本案中屬于利害關系人，周XXXXX不能對查封的房屋主張實體權利，其異議只能針對執行行為，應該按照民事訴訟法第二百二十五條的規定進行審查;

另一種觀點則認為周XXXXX是案外人，周XXXXX實際占有并使用房屋，其異議的提出針對的是執行標的的使用，應該按照民事訴訟法第二百二十七條的規定進行審查。

三、律師評析

關于租賃權的性質，首先對比以下兩個法條：

《合同法》第二百一十二條：租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用，收益，承租人支付租金的合同。

《物權法》第一百一十七條：用益物權人對他人所有的不動產或動產享有占有、使用、收益的權利。

從上述兩個法條可以看出，租賃權是基于租賃合同產生，但其目的在于用益，最終形式表現為承租人對租賃物的占有、使用和支配。因此對于租賃權，不能簡單的將之認定為債權，它具有用益物權的特征，有物權化的趨勢。特別對于房屋租賃，我國法律還確立了“買賣不破租賃”、“承租人優先購買”等規則，這都是對租賃權物權化的肯定。

“買賣不破租賃”原則只保護承租人依據合法有效的租賃合同在租賃期內對租賃物的占有、使用權不因租賃物所有權的變動而受影響，不能進一步理解為禁止租賃物在租賃期間發生物權變動。即便承租人對執行財產享有的租賃權真實、合法、有效，也不得基于該權利對抗法院對執行財產的處置，但可以向法院主張在處置租賃物時對租賃關系予以披露，或向法院主張保障承租人在法院公開處置租賃物過程中的知情權和參與競價權，旨在保護處于弱勢地位的承租人的合法權益。

根據“買賣不破租賃”原則，即使租賃物發生物權變動，承租人所能主張的也只是租賃物的買受人應當受原租賃關系的約束，但并不能進一步主張租賃物在租賃期間內不得發生物權變動，否則便構成對出租人就租賃物所享合法處分權的過分限制。

在案外人異議中，異議的提出針對的是執行標的，包括執行標的的占有、使用、收益、處分，而租賃權也正好涉及到承租人對租賃物的占用、使用和收益。

在本案中，周XXXXX的租賃權產生在前，法院查封的效力產生在后。周XXXXX能否就法院的查封對租賃房屋主張實體權利，在執行異議中的地位又該如何，法律上均未做出規定。但根據《物權法》第一百九十條“訂立抵押合同前抵押財產已出租的，原租賃關系不受該抵押權的影響。抵押權設立后抵押財產出租的，該租賃關系不得對抗已登記的抵押權”的規定可以看出，成立在先的租賃權優先得到保護，它不受抵押權的實際影響。究其真正原因，正是其具有物權化的特征，基于前物權優于后物權的原則，故而具有對抗后設權利的效力。同理，如果承租人的租賃權在法院查封之前形成，那么成立在先的租賃權就應該優先于法院的查封效力。承租人基于物權化的租賃權就可以對抗法院，就房屋(也即執行標的)的占有使用提出實體權利，從而在異議中被認定為案外人，法院應當按照《民訴法》第二百二十七條的規定進行處理。

如果房屋是在法院查封后才被出租，根據《物權法》第一百九十條的精神，以及最高人民法院《關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二十條的規定，即“租賃房屋在租賃期間所有權發生變動的，承租人請求房屋受讓人繼續履行原租賃合同的，如果房屋出租前已被法院查封的，人民法院不予支持”來看，該租賃權就不再受法律保護。承租人若對法院查封提出執行異議，就不能對房屋的占有使用提出實際主張，此時承租人只能認定為利害關系人，法院按照《民訴法》第二百二十五條的規定進行處理。

倘若法院發出公告，公告明確要求居住在涉案房產內的人員須于公告張貼之日起十五日內自行遷出，逾期不遷將強制搬遷。可見，公告意思表示的內容是明確、具體的，即涉案房產內的居住人員必須在公告指定期限內向法院移交房產，目的是為了清空房屋以便法院后續啟動評估、拍賣程序。異議人正是基于對該強制限期遷出涉案房產的執行行為不服，提出阻止移交房產的異議請求。

包括擔保法第四十八條、合同法第二百二十九條、物權法第一百九十條以及《最高人民法院關于人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》第三十一條，根據這些法條的規定：抵押人將已出租的財產抵押的，應當書面告知承租人，原租賃合同對承租人和新房主繼續有效;租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力;訂立抵押前抵押財產已經出租的，原租賃關系不受該抵押權的影響;拍賣財產上原有的租賃權及其他用益物權，不因拍賣而消滅。

但需要強調的是，“買賣不破租賃”原則只保護承租人依據合法有效的租賃合同在租賃期內對租賃物的占有、使用權，不因租賃物所有權的變動而受影響，不能進一步理解為禁止租賃物在租賃期間發生物權變動，否則便是對所有權的過分限制。物權變動，既可以基于法律行為發生，也可以基于公法行為(如征收、征用、拍賣、變賣等)發生。即便承租人對于執行財產享有的租賃權真實、合法、有效，也不得基于該權利對抗法院對執行財產的處置，但可以向法院主張在處置租賃物時對租賃關系予以公開披露，或向法院主張保障承租人在法院公開處置租賃物過程中的知情權、優先購買權和參與競價權。即對于基于租賃權所提的異議，重點在于審查處理承租人與受讓人的關系，即承租人是否有權阻止向受讓人移交房產，這要視租賃關系本身是否真實、合法而定;但是無論租賃關系是否真實、合法，均不能阻止法院對于租賃物本身的執行。

《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十五條系對違法執行行為異議制度的規定，所適用的事由是當事人、利害關系人認為人民法院采取的執行行為本身存在違反法律規定或法定程序，制度目的是糾正人民法院的違法執行行為。

四、法律依據---《中華人民共和國民事訴訟法》

第二百二十五條當事人、利害關系人認為執行行為違反法律規定的，可以向負責執行的人民法院提出書面異議。當事人、利害關系人提出書面異議的，人民法院應當自收到書面異議之日起十五日內審查，理由成立的，裁定撤銷或者改正;理由不成立的，裁定駁回。當事人、利害關系人對裁定不服的，可以自裁定送達之日起十日內向上一級人民法院申請復議。

第二百二十七條執行過程中，案外人對執行標的提出書面異議的，人民法院應當自收到書面異議之日起十五日內審查，理由成立的，裁定中止對該標的的執行;理由不成立的，裁定駁回。案外人、當事人對裁定不服，認為原判決、裁定錯誤的，依照審判監督程序辦理;與原判決、裁定無關的，可以自裁定送達之日起十五日內向人民法院提起訴訟。