一、房屋買賣合同效力對房屋抵押權(quán)的影響

房屋買受人在購買房屋后，以該房屋設(shè)定抵押進行借貸的，通常產(chǎn)生三層法律關(guān)系，即房屋買賣合同、借貸合同、房屋抵押合同。

一般而言，借貸合同與提供擔(dān)保的房屋抵押合同之間構(gòu)成主從合同關(guān)系，而房屋買賣合同與房屋抵押合同之間不形成主從合同關(guān)系。房屋買賣合同被確認為有效，房屋抵押合同不存在其他無效因素，一般應(yīng)認定為有效。房屋買賣合同被確認為無效，則無效合同自始沒有法律約束力，買受人若設(shè)定房屋抵押權(quán)，則成為無處分權(quán)人。無處分權(quán)人設(shè)定的房屋抵押權(quán)，抵押權(quán)人可基于《物權(quán)法》第106條的規(guī)定取得。

審判實踐中，適用不動產(chǎn)抵押權(quán)善意取得制度，須注意把握抵押權(quán)人設(shè)定抵押權(quán)時的善意、合理對價以及辦理不動產(chǎn)抵押權(quán)登記等法律要件。其中抵押權(quán)人對不動產(chǎn)登記的信賴,一般情況下可構(gòu)成善意，但有證據(jù)證明抵押權(quán)人知道或應(yīng)當(dāng)知道抵押物的權(quán)利存在瑕疵的除外。法官可結(jié)合抵押權(quán)人是否知道抵押人對抵押物無權(quán)處分、交易是否符合習(xí)慣等方面進行綜合判斷。

二、房屋買賣合同一方當(dāng)事人訴請確認買賣合同無效并要求返還房屋的處理

房屋買賣合同的當(dāng)事人在房屋抵押合同已被確認有效后，提起合同無效之訴，其目的在于對抗抵押權(quán)人行使抵押權(quán)。由于房屋買賣合同與房屋抵押合同分屬不同法律關(guān)系，房屋買賣合同的效力應(yīng)根據(jù)買賣雙方的交易情況適用合同法等相關(guān)規(guī)定進行認定，不受生效法律文書確認房屋抵押合同效力影響。

一旦買賣合同經(jīng)審理被確認為無效的，因該合同取得的財產(chǎn)，雙方均應(yīng)予以返還。至于設(shè)定抵押權(quán)的房屋，可區(qū)分以下三種情況進行處理：

1、抵押權(quán)人已經(jīng)申請執(zhí)行，且抵押物已被拍賣、變賣的，鑒于系爭房屋事實上已經(jīng)無法返還，可判令買受人折價賠償

2、抵押物尚未被拍賣、變賣的，可判令買受人在滌除抵押權(quán)后，將房屋返還給出賣人

3、出賣人已經(jīng)代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)，可判令買受人返還房屋

三、當(dāng)事人訴請確認房屋買賣合同無效，但買受人為獲得貸款已將系爭房屋抵押給銀行的，買賣合同與抵押借款合同的處理

房屋買賣合同可能被確認為無效或被撤銷、解除的，法院可將訴訟情況告知擔(dān)保權(quán)人。若擔(dān)保權(quán)人就此提出訴訟請求的，可與房屋買賣合同糾紛合并審理;若擔(dān)保權(quán)人未申請參加訴訟的，僅處理房屋買賣合同糾紛，但應(yīng)盡可能查明房屋上設(shè)定的權(quán)利，并在處理時予以考量。

四、不動產(chǎn)上設(shè)定抵押權(quán)與租賃權(quán)的實現(xiàn)順序

根據(jù)《物權(quán)法》第190條的規(guī)定，訂立抵押合同前抵押財產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受抵押權(quán)的影響。抵押權(quán)設(shè)立后抵押財產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對抗已登記的抵押權(quán)。因此，抵押權(quán)與租賃權(quán)的實現(xiàn)取決于兩者設(shè)立的先后順序。審判實踐中，可區(qū)分以下情況進行處理：

1、不動產(chǎn)抵押權(quán)自登記時生效，登記的抵押權(quán)可對抗其后發(fā)生的租賃關(guān)系

2、不動產(chǎn)抵押權(quán)登記前，不動產(chǎn)租賃合同已經(jīng)登記備案的，租賃關(guān)系不受抵押權(quán)的影響

3、不動產(chǎn)抵押權(quán)登記前，不動產(chǎn)租賃合同雖未登記備案，但租賃關(guān)系實際存在的，如承租人已經(jīng)實際占有使用該不動產(chǎn)的，租賃關(guān)系不受抵押權(quán)的影響

五、抵押人將已抵押的不動產(chǎn)出租，不動產(chǎn)抵押權(quán)實現(xiàn)時，不動產(chǎn)租賃關(guān)系的處理

根據(jù)最高法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國擔(dān)保法〉若干問題的解釋》第66條的規(guī)定，抵押人將已抵押的財產(chǎn)出租的，抵押權(quán)實現(xiàn)后，租賃合同對買受人不具有約束力。因此，抵押權(quán)實現(xiàn)后，抵押物的買受人要求承租人遷讓的主張，一般可予支持。至于承租人的損失可基于租賃關(guān)系向出租人主張。