。關鍵詞:不動產

不動產物權歸屬可提民事訴訟

現實中,圍繞房產歸屬而產生的糾紛非常多。物權法第十四條規定,不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅,依照法律規定應當登記的,自記載于不動產登記簿時發生效力。

最高法院民一庭庭長程*文表示,實踐中,有觀點認為,除非法律另有規定,未經不動產登記機構登記,就不能取得及享有不動產物權。已經登記的不動產產生權屬爭議的,應當提起行政訴訟撤銷或者變更登記。“這種觀點受眾頗廣,在很大程度上導致實踐中出現了民事、行政審判部門互相推諉以及民事裁判與行政裁判沖突的現象,不僅徒增當事人訟累,也有損司法的權威和公信。”

對此,《解釋》規定,因不動產物權的歸屬,以及作為不動產物權登記基礎的買賣、贈與、抵押等產生爭議,當事人提起民事訴訟的,應當依法受理。當事人已經在行政訴訟中申請一并解決上述民事爭議,且人民法院一并審理的除外。當事人有證據證明不動產登記簿的記載與真實權利狀態不符、其為該不動產物權的真實權利人,請求確認其享有物權的,應予支持。

未經預告登記權利人同意轉移不動產所有權無效

老百姓買房最怕交付房款之后,房卻拿不到。“一房兩賣”甚至“多賣”的現象并不鮮見。而物權法規定的預告登記制度,是保障尚未獲得物權的買房人等債權人權益的一項制度。根據物權法第二十條規定,當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議,為保障將來實現物權,按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后,未經預告登記的權利人同意,處分該不動產的,不發生物權效力。

程*文說,實踐中,對于現實登記權利人針對不動產的何種處分,會因違反法律規定而不發生物權效力,存在模糊認識,一些案件中甚至出現不當擴大預告登記效力的傾向。

為此,《解釋》第四條明確,未經預告登記的權利人同意,轉移不動產所有權,或者設定建設用地使用權、地役權、抵押權等其他物權的,應當依照物權法第二十條第一款的規定,認定其不發生物權效力。

關鍵詞:機動車

明確機動車轉讓雖未過戶但享有物權

近年來,有關船舶、航空器和機動車等特殊動產引發的糾紛呈逐年上升趨勢。機動車的二手交易也大量增加,實踐中機動車名實不符的情況也并不鮮見。如何處理好相關糾紛成為審判實踐中的熱點和難點。

《解釋》第六條明確,轉讓人轉移船舶、航空器和機動車等所有權,受讓人已經支付對價并取得占有,雖未經登記,但轉讓人的債權人主張其為物權法所稱的“善意第三人”的,不予支持,法律另有規定的除外。

程*文表示,根據物權法相關規定,機動車等特殊動產物權變動,是交付即發生物權變動的效力。在一物之上既有物權又有債權時,一般而言,物權優先于債權。“具體到機動車等特殊動產之上,存在未辦理登記的受讓人與轉讓人的債權人的情況,通過轉讓人的交付取得特定動產物權的人,雖未辦理登記,但其已經依法享有物權。換句話說,就是轉讓人的一般債權人,包括破產債權人、人身損害債權人、強制執行債權人、參與分配債權人,都應當排除于《物權法》所稱的善意第三人范疇之外。”

關鍵詞:按份共有

明確按份共有人優先購買權制度

物權法第101條確立了按份共有人優先購買權制度,即按份共有人可以轉讓其享有的共有的不動產或者動產份額。其他共有人在同等條件下享有優先購買的權利。因表述較為簡單,遠遠不能解決優先購買權行使的前提條件、方法等重要問題,還導致實踐運用及司法判斷標準不一、尺度各異。

為此,《解釋》通過六個條文、分別從按份共有人優先購買權行使的起始條件、同等條件的認定、行使期間、主體范圍以及裁判保護等方面進行了規定,具有高度可操作性。

其中第九條規定:共有份額的權利主體因繼承、遺贈等原因發生變化時,其他按份共有人主張優先購買的,不予支持,但按份共有人之間另有約定的除外。第十二條規定:按份共有人向共有人之外的人轉讓其份額,其他按份共有人根據法律、司法解釋規定,請求按照同等條件購買該共有份額的,應予支持。

第十三條規定:按份共有人之間轉讓共有份額,其他按份共有人主張根據物權法第一百零一條規定優先購買的,不予支持,但按份共有人之間另有約定的除外。第十四條規定:兩個以上按份共有人主張優先購買且協商不成時,請求按照轉讓時各自份額比例行使優先購買權的,應予支持。

關鍵詞:善意取得

何為善意取得有了明確規定

物權法規定了善意取得制度,即“受讓人受讓該不動產或者動產時是善意的”。司法實踐中,與善意取得相關的糾紛非常常見,廣泛地遍布在為數眾多的合同、侵權乃至婚姻家庭繼承糾紛中。

《解釋》第十五條規定了“善意”認定的基本標準:“受讓人受讓不動產或者動產時,不知道轉讓人無處分權,且無重大過失的,應當認定受讓人為善意。真實權利人主張受讓人不構成善意的,應當承擔舉證證明責任。”而第十六條、第十七條則分別就不動產善意取得中,受讓人非善意的認定、動產善意取得中受讓人重大過失的認定作出具體規定。

《解釋》第十六條規定:具有下列情形之一的,應當認定不動產受讓人知道轉讓人無處分權:(一)登記簿上存在有效的異議登記;(二)預告登記有效期內,未經預告登記的權利人同意;(三)登記簿上已經記載司法機關或者行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制不動產權利的有關事項;(四)受讓人知道登記簿上記載的權利主體錯誤;(五)受讓人知道他人已經依法享有不動產物權。真實權利人有證據證明不動產受讓人應當知道轉讓人無處分權的,應當認定受讓人具有重大過失。

第十七條則規定:受讓人受讓動產時,交易的對象、場所或者時機等不符合交易習慣的,應當認定受讓人具有重大過失。

此外,關于《物權法》中以“合理的價格”轉讓,判斷價格是否合理,《解釋》則明確,應當根據轉讓標的物的性質、數量以及付款方式等具體情況,參考轉讓時交易地市場價格以及交易習慣等因素綜合認定。

最高法回應“小區開放”:

業主權益保障將通過立法實現

《中共中央國務院關于進一步加強城市規劃建設管理工作的若干意見》提出,新建住宅要推廣街區制,原則上不再建設封閉住宅小區。已建成的住宅小區和單位大院要逐步打開,實現內部道路公共化,解決交通路網布局問題,促進土地節約利用。

針對道路公共化是否會與現行的物權法相違背的問題,最高法院民一庭庭長程*文表示,正像有關部門所介紹的那樣,封閉住宅小區是農耕時代的產物,現在已經處于21世紀工業化、信息化和新型城鎮化的新時代,推進現代化城市建設需要有新的理念和探索。

“目前,黨中央、國務院提出的這一意見屬于黨和國家政策的層面,涉及包括業主在內的有關主體的權益保障問題,還有一個通過立法實現法治化的過程。”作為司法機關會密切關注,對由此可能涉及到的相關主體的權益的影響、協調和保護,加強調研,及時研判,并進一步加強對下指導力度,積極協調有關方面妥善的處理好相關的糾紛。