農(nóng)村土地租賃糾紛案的受案范圍包括哪些方面

經(jīng)依法批準使用或臨時使用集體土地的單位和個人與農(nóng)村集體組織簽訂的使用土地有償合同，是對土地所有權(quán)人補償性質(zhì)的合同，應(yīng)認定為有效。如果，辦理了臨時用地審批，雙方只因臨時使用土地補償費發(fā)生糾紛，則屬于民事案件受案范圍。

另外，在土地承包經(jīng)營權(quán)出租后，承租方在承租的耕地上從事養(yǎng)殖業(yè)而出現(xiàn)的糾紛的處理。

承包耕地的承包戶只能按照承包合同約定的用途使用土地，在耕地上從事養(yǎng)殖業(yè)，雖然未改變土地的農(nóng)業(yè)用途，但畢竟改變了土地上的具體用途，因此這種養(yǎng)殖行為必須符合土地利用總體規(guī)劃的條件下，經(jīng)依法批準，農(nóng)民才可以在承包的土地里從事養(yǎng)殖業(yè)。

承包方違法將承包地用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的由縣級以上地方人民政府有關(guān)行政主管部門依法予以處罰。”承租方如未經(jīng)批準，而在承包地上修建臨時建筑物或者永久性建筑物，應(yīng)當由有關(guān)行政部門處理，不屬于民事案件受案范圍。

承包方給承包地造成永久性損害的，發(fā)包方有權(quán)制止，并有權(quán)要求承包方賠償由此造成的損害。因承包方將土地出租用于養(yǎng)殖業(yè)或其他農(nóng)業(yè)項目，未經(jīng)批準而修建了永久性建筑物，造成土地永久性損害的，發(fā)包方主張損害賠償?shù)模瑢倜袷掳讣馨阜秶?/p>

根據(jù)《土地管理法》有關(guān)“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。但是符合土地利用總體規(guī)劃，并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。”的規(guī)定，建設(shè)用地使用權(quán)不得租賃。這包括兩方面的含義。一方面指集體土地規(guī)劃為建設(shè)用地的，使用權(quán)不能以出租的形式與集體土地所有權(quán)相分離;另一方面，取得集體土地使用權(quán)的個人或單位，也不得以任何形式將集體土地使用權(quán)出租給他人。如：取得宅基地使用權(quán)的農(nóng)民，不得將宅基地使用權(quán)出租給第三人。在農(nóng)村既沒有集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的一級市場，也沒有二級流轉(zhuǎn)市場。只有符合土地利用總體規(guī)劃，并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的例外。

人民法院審理農(nóng)村集體土地出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)糾紛案件，如果涉及的土地在村莊集鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)，雖然農(nóng)村集體土地在起訴前已被依法批準為建設(shè)用地或經(jīng)行政主管部門依法批準補辦了征用手續(xù)，轉(zhuǎn)為國有土地，但當事人未按規(guī)劃審批程序批準，未依法領(lǐng)取建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證，或者違反建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定，建筑建筑物、構(gòu)筑物或其他設(shè)施的，裁定駁回起訴。并告之當事人向行政主管部門申請?zhí)幚怼．斒氯嗽谛姓鞴懿块T對涉及的地上建筑物、構(gòu)筑物其他設(shè)施進行處理后，可就因履行合同發(fā)生的財產(chǎn)糾紛再向人民法院提起民事訴訟。

當事人因農(nóng)村集體土地出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)糾紛向人民法院提起民事訴訟，部分訴訟請求涉及違法用地或非法建筑需先由行政主管部門處理后才能確定財產(chǎn)權(quán)益關(guān)系，部分請求不涉及且兩部分訴訟請求可分的，人民法院可以不涉及違法用地或非法建筑的部分直接審理并做出判決，對涉及違法用地或非法建筑部分，則不予審理，并告之當事人向行政主管部門申請?zhí)幚怼?/p>

農(nóng)村集體經(jīng)濟組織使用鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃確定的建設(shè)用地興辦企業(yè)或者與其他位、個人以土地使用權(quán)入股、聯(lián)營等形式共同舉辦企業(yè)的，應(yīng)當持有關(guān)批準文件，向縣級以上地方人民政府土地行政部門提出申請，按照省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的批準權(quán)限，由縣級以上地方人民政府批準。如果未經(jīng)批準或者采取欺騙手段騙取批準，非法出租土地用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的，根據(jù)《土地管理法》第七十六條的規(guī)定，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責令退還非法占用的土地。對不符合土地利用總體規(guī)劃的，限期拆除在非法占地上的新建的建筑物和其他設(shè)施，恢復土地原狀;對符合土地利用總體規(guī)劃的，沒收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他設(shè)施，可以處罰款。如因此發(fā)生糾紛不屬于民事案件受案范圍。

這里，我們一定要注意案件事實的定性，正確區(qū)分真聯(lián)營與假聯(lián)營真出租的問題。

對于那種以集體土地使用權(quán)為出資，與集體經(jīng)濟組織及其成員以外的主體聯(lián)營并從事非農(nóng)業(yè)經(jīng)營，約定無論盈虧，對方或聯(lián)營企業(yè)必須按期向土地提供者交付利潤的，應(yīng)當認定雙方實際簽訂的是租賃合同。這種合同是無效的。雙方應(yīng)各自承擔相應(yīng)責任的損失。因合同無效提起的糾紛，屬于民事案件，因非法用地而造成的房屋拆除問題，則屬于行政部門解決的問題。

對于建設(shè)用地的臨時用地問題，前面已經(jīng)論述過不再重復。

對于符合總體規(guī)劃的建設(shè)用地出租用于農(nóng)業(yè)經(jīng)營，法律沒有規(guī)定。例如，位于村邊上的土地，早已被規(guī)劃為建設(shè)用地，只是尚未用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，在法律沒有規(guī)定的情況下，如果出租用于農(nóng)業(yè)經(jīng)營，法律并未禁止，視為允許。

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