一、婚前“按揭”房產(chǎn)分割

對(duì)婚前辦理按揭手續(xù)，婚后夫妻共同清償貸款的房產(chǎn)在離婚時(shí)的歸屬問(wèn)題。有兩種爭(zhēng)議：一種意見(jiàn)認(rèn)為，按《婚姻法》規(guī)定，一方的工資、獎(jiǎng)金為夫妻共同房產(chǎn)。雖然房屋為婚前房屋預(yù)售合同，但因?yàn)樵摲课葑鳛楣餐幼∈褂茫矣梅蚱薰餐慨a(chǎn)還貸，那么該房屋理應(yīng)成為夫妻共同房產(chǎn)，離婚時(shí)應(yīng)按照夫妻共同房產(chǎn)處理。

第二種意見(jiàn)認(rèn)為，《婚姻法》明確規(guī)定，一方婚前房產(chǎn)為個(gè)人房產(chǎn)。一方婚前辦理按揭手續(xù)，并取得了產(chǎn)權(quán)證，則應(yīng)該屬于婚前房產(chǎn)。

律師同意第二種意見(jiàn)。判斷按揭房屋的關(guān)鍵因素在于房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)記載的權(quán)利人以及房屋產(chǎn)權(quán)取得的時(shí)間。如購(gòu)房人在婚前已取得房屋的所有權(quán)，在婚姻關(guān)系存續(xù)期間只是為了還貸而將房屋的所有權(quán)抵押給銀行，和銀行之間是債權(quán)債務(wù)關(guān)系。夫妻用共同房產(chǎn)還貸只是在夫妻之間產(chǎn)生了債權(quán)債務(wù)關(guān)系，并不改變房屋所有權(quán)的歸屬。這在理論上也是符合不動(dòng)產(chǎn)的公示原則的。同時(shí)銀行和債務(wù)人(按揭人)之間是建立在對(duì)資信狀況特殊的信任基礎(chǔ)之上的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，不因?yàn)榛橐鲫P(guān)系而改變債務(wù)人，也是符合債務(wù)轉(zhuǎn)移的理論的。婚后共同償還貸款的行為并不改變?cè)摲课輦€(gè)人房產(chǎn)的性質(zhì)，對(duì)已歸還的貸款中屬于配偶一方清償?shù)牟糠郑瑧?yīng)當(dāng)予以返還;離婚后未償還的債務(wù)仍為個(gè)人債務(wù)。

若一方在婚前辦理按揭手續(xù)，以個(gè)人名義簽訂房屋預(yù)售合同，并繳納首付款，在婚后才獲得房屋所有權(quán)證，應(yīng)屬于個(gè)人房產(chǎn)。因?yàn)楦鶕?jù)我國(guó)的房屋預(yù)售登記(鑒證程序)使債權(quán)具有了特定性或?qū)剐裕稍擃A(yù)售合同而取得房屋所有權(quán)的權(quán)利人只限于該預(yù)售合同上的債權(quán)人。銀行對(duì)特定的購(gòu)房人即貸款債務(wù)人(按揭人)的資信產(chǎn)生的信賴(lài)，以及該房產(chǎn)權(quán)利的是由婚前個(gè)人繳納首付款而取得。因此，在這種情況下即使產(chǎn)權(quán)證的取得在婚后，仍應(yīng)屬于個(gè)人房產(chǎn)。

對(duì)于產(chǎn)權(quán)證登記在一方名下，但配偶方有證據(jù)證明婚前購(gòu)房時(shí)其也共同出資的或者雙方對(duì)所購(gòu)房屋為共同共有約定在先，應(yīng)認(rèn)定為夫妻共同房產(chǎn)，分割時(shí)應(yīng)按共同房產(chǎn)的分割原則進(jìn)行處理，其按揭貸款債務(wù)為共同債務(wù)。因?yàn)樵摮鲑Y行為在婚前，所以非產(chǎn)權(quán)登記名義人一方應(yīng)對(duì)自己出資行為并非贈(zèng)與或借貸進(jìn)行舉證。

二、婚后“按揭”房產(chǎn)分割

離婚時(shí)，對(duì)于婚后辦理按揭手續(xù)，但房屋產(chǎn)權(quán)登記在夫妻一方名下的房屋的歸屬問(wèn)題，在司法實(shí)踐中比較難處理。主要原因在于判決變更產(chǎn)權(quán)人，即意味著變更還貸人，如果銀行不予辦理轉(zhuǎn)按揭手續(xù)，則判決得不到執(zhí)行。為此，法院的法官同志還專(zhuān)門(mén)和銀行相關(guān)部門(mén)交換了意見(jiàn)。司法人員認(rèn)為將房屋判決給非產(chǎn)權(quán)登記名義方，實(shí)質(zhì)上等于變更債務(wù)人，應(yīng)征得債權(quán)人(銀行)的同意，若銀行不同意，則無(wú)法判決。

律師認(rèn)為，通常情況下婚后以夫妻共同房產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)的房屋，雖然產(chǎn)權(quán)登記在夫妻一人名下仍然屬于夫妻共同房產(chǎn)，按揭的房屋也不例外。如無(wú)證據(jù)證明該房屋是以個(gè)人房產(chǎn)辦理的按揭手續(xù)，在離婚時(shí)也應(yīng)按照夫妻共同房產(chǎn)分割，與通常意義下的房屋并無(wú)區(qū)別。銀行拒絕辦理轉(zhuǎn)按揭的手續(xù)是沒(méi)有理論依據(jù)的。一方面，不能以未經(jīng)債權(quán)人(銀行)同意而變更債務(wù)人(名義還款人)為由拒絕辦理轉(zhuǎn)按揭手續(xù)。按照上述的分析，這類(lèi)案件在婚姻關(guān)系存續(xù)期間的實(shí)際還貸人是夫妻雙方，并不是產(chǎn)權(quán)證上名義產(chǎn)權(quán)人或還貸人。另一方面，房屋產(chǎn)權(quán)在離婚時(shí)判決給任何一方都不影響銀行的信貸利益，任何人作為還款名義人都不影響房屋作為抵押房產(chǎn)對(duì)債務(wù)進(jìn)行擔(dān)保。法院在判決時(shí)也不能僅僅以銀行的信貸利益作為考慮的標(biāo)準(zhǔn)，將房屋判決給償貸能力較強(qiáng)的一方。應(yīng)該考慮對(duì)房屋的需要程度，依然堅(jiān)持保護(hù)婦女利益或照顧撫養(yǎng)子女一方的原則進(jìn)行判決。第三，根據(jù)夫妻對(duì)婚姻存續(xù)期間的債務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任的原則，銀行可以向離婚當(dāng)事人任何一方追究責(zé)任。而根據(jù)規(guī)定，即使法院在離婚判決中或者夫妻雙方離婚協(xié)議中對(duì)于夫妻之間債權(quán)債務(wù)的分配，也只在離婚當(dāng)事人之間產(chǎn)生內(nèi)部效力。判決或離婚協(xié)議確定由哪一方承擔(dān)剩余債務(wù)中的具體的比例，不能對(duì)抗債權(quán)人(銀行)。而離婚當(dāng)事人一方因?yàn)檫B帶責(zé)任超過(guò)自己應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的比例承擔(dān)債務(wù)的，可以向?qū)Ψ阶穬敗?/p>