離婚時房產增值的分割

2011年8月13日，《最高人民法院關于適用<<中華人民共和國婚姻法>若干問題的解釋(三)》(以下簡稱《婚姻法司法解釋三》)開始施行。該法第十條規定：“夫妻一方婚前簽訂不動產買賣合同，以個人財產支付首付款并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財產還貸，不動產登記于首付款支付方名下的，離婚時該不動產由雙方協議處理。依前款規定不能達成協議的，人民法院可以判決該不動產歸產權登記一方，尚未歸還的貸款為產權登記一方的個人債務。雙方婚后共同還貸支付的款項及其相對應財產增值部分，離婚時應根據婚姻法第三十九條第一款規定的原則，由產權登記一方對另一方進行補償。”

以上規定就是房屋增值部分分割的法律依據。但除了上述規定，對于房產增值部分，由于目前其他的法律和法規及司法解釋均沒有明文規定房屋增值部分的分割問題，造成該問題在理論界和實務界均存在較大爭議，各地法院的判決也頗為不同。

離婚時房產增值的分割計算方式

第一種計算方式為：對應增值部分=夫妻共同還貸部分÷房屋總價款(房屋購買價格+貸款總利息)×離婚時房屋的市場價值-夫妻共同還貸部分。

這種計算方式的原理為：房屋的購買價格與貸款總利息之和即為購買房屋所支付的總價款，夫妻共同還貸部分除以房屋總價款得到夫妻還貸所占整個房產的比例，用這個比例再乘以離婚時房屋市場價值就等于雙方共同分割的部分，再減去雙方共同還貸的部分就得到增值部分了。

第二種計算方式為：對應增值部分=夫妻婚后共同還貸部分÷實際總房款(房屋購買價格+已還利息)×離婚時房屋的市場價值-共同還貸部分。

此種計算方式的原理為：夫妻還貸部分除以房屋的實際總房款，即房屋購買價格與已償還給銀行的利息之和，再乘以離婚時房屋市場價，則為夫妻共同分割的部分，減去還貸部分即使增值部分了。

此種計算方式與第一種計算方式不同在于對房屋總價款的認定上，前者將離婚時未歸還的銀行貸款利息納入了房屋的價值當中，而本計算方式則認為未歸還的利息最終歸銀行所有，不是房產本身的價值，故不能將其納入到房產價值當中。

第三種計算方式為：對應增值部分=夫妻共同還貸本金總額÷房屋購買價×(離婚時房屋的市場價值-房屋購買價)

此種計算方式的原理為：還貸本金除以房屋當時購買價即得到夫妻還貸所占房產購買價比例，再乘以房屋的增值部分即可以得到夫妻還貸所對應的增值部分，此種計算方式單純以房產價值作為計算基數，并沒有將銀行還貸部分納入房產價值當中。

第四種計算方式為：對應增值部分=夫妻共同還貸本金總額÷房屋購買價×(離婚時房屋的市場價值-結婚時房屋價值)

此種計算方式的原理為：此種計算方式是以雙方結婚的時間節點為基礎計算，因為現實生活中存在一方購房之后很多年才結婚，也就是說在購房和結婚兩者中間還可能有一段空擋，而這樣一段時間房產增值應算作產權登記一方個人財產的增值，而非產權登記一方對此沒有任何貢獻價值，故不能獲得這段期間房產的增值。從這個角度來講，似乎第四種計算方式比第三種更科學一些。

第五種計算方式為：對應增值部分=夫妻共同還貸部分÷(房屋購買價+已還利息)×(離婚時房屋的市場價值-結婚時房屋價值)

此種計算方式看似與第一種計算方式和第四種計算方式相類似，但實際上是有區別的，此計算方式也是以雙方結婚時間節點為計算基礎，夫妻共同還貸的部分所占實際房屋的比例，再乘以從結婚到離婚房產的增值情況即獲得夫妻還貸部分所對應的房產增值。

第六種計算方式為：對應增值部分=夫妻婚后共同還貸部分÷購房成本(如首付、稅費、裝修、已還貸款等)×離婚時房屋的市場價值-夫妻共同還貸部分

此種計算方式的原理為：用夫妻還貸部分除以已經花去的購房成本得到夫妻還貸所占據整個購房成本的比例，在乘以離婚時房屋市場價值后減去還貸部分，即獲得增值部分。但因為該計算方式將稅費、裝修等購房成本均納入其中，而實際上房產隨著時間的延長會不斷增值，但稅費是固定不變，裝修部分不但不會增值，相反還會貶值。所以雖然有人認為該種計算方式對產權登記一方有利，但因為原理上分析不夠合理化，所以實踐當中這種計算方式運用的比較少。

第七種計算方式：夫妻共同還貸增值部分=房屋總增值-首付款增值部分-個人還貸增值部分，其中：房產總增值=房屋當前市場價-房屋購置價，首付款增值部分=首付款÷(房屋購置價+已還利息)×(離婚時房屋的市場價值-房屋購買價)，個人還貸增值部分=個人還貸額÷(房屋購置價+已還利息)×(離婚時房屋的市場價值-房屋購買價)

此種計算方式最為繁瑣，但實踐中也因為這種間接計算公式中的參量都比較容易確定，反而相對來說爭議更少，所以運用起來也比較常見。

司法實踐當中，不同的法官對房產增值所運用的方式有所不同，適用原理的不同導致最終計算出來的結果有很大差異。從本質上來說，任何一種原理都足夠有理有據，結合現如今多數是男方購房，女方裝修、買車的現實情況，《婚姻法司法解釋三》第十條還做了補充規定，即應根據婚姻法第三十九條第一款照顧子女和女方權益規定的原則，由產權登記一方對另一方進行補償。

目前比較傾向的做法是：在明確首付款、按揭貸款總額、利息總額、共同還貸的總額、房屋現值等數據的基礎上，用婚后共同還貸款÷房屋總價款(房價款+總利息)×房屋現值÷，即得出另一方補償的數額。

另外，這種觀點也是主流觀點：整個房產增值部分要劃分為個人財產和夫妻共同財產兩個部分。在婚姻當事人雙方沒有約定的情況下，婚前一方用個人財產購置房屋的房款部分屬于個人婚前財產，這部分房款應享受的房產增值收益也應歸個人所有;在雙方婚姻關系存續期間，夫妻共同還貸部分收益的房產增值數額則屬于夫妻共同財產。雙方可以先計算出夫妻共同還貸額占房屋已支出總額的比例，再乘以房價升值數額，從而計算出婚姻存續期間的房產升值數額，一方可分得此數額的一半。

可見，為了能夠更好更大力度的保護非產權登記一方，制定者在本條做了一個補充性的規定，這在一定程度上不僅保全了男方利益，更在一定程度上兼顧了女方的經濟利益，從公平的角度來講，對雙方都合情合理。

現實生活當中，房產價值的不斷攀升，小夫妻結婚成本的不斷增加，夫妻雙方一方婚前購房并登記在自己名下，婚后共同還貸在購房大軍中仍屬于主流群體，而北上廣等一線城市離婚率的不斷增高使得在未來的五年、十年、甚至是更久的時間內，房產增值仍然是夫妻雙方離婚主要的爭議焦點之一，相信隨著婚姻家事案件的復雜性、多樣性和新型性的變化，婚姻家事律師將成為整個律師行業創收的主力軍，也相信在不久的將來，最高院將出臺新的婚姻法司法解釋，為司法實踐處理新型婚姻家事案件提供可靠依據!