2001年《中華人民共和國(guó)婚姻法》、《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)婚姻法〉若干問(wèn)題的解釋(一)》、《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)婚姻法〉若干問(wèn)題的解釋(二)》、《上海市高級(jí)人民法院關(guān)于適用最高人民法院婚姻法司法解釋(二)若干問(wèn)題的解答(一)》、《上海市高級(jí)人民法院關(guān)于適用最高人民法院婚姻法司法解釋(二)若干問(wèn)題的解答(二)》、《上海市高級(jí)人民法院關(guān)于審理分家析產(chǎn)案件若干問(wèn)題的意見(jiàn)》、《關(guān)于審理離婚案件中公房使用、承租若干問(wèn)題的解答》。

二、購(gòu)買的戀愛(ài)、結(jié)婚用房如何分割。

婚后購(gòu)買的房屋，不論是一方出資還是雙方出資，也不論是登記一個(gè)人的名字還是登記兩人的名字均屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，因此本文中不多贅述，本文著重討論婚前購(gòu)買的房屋的分割情況，具體而言可以分為下面幾種情況：

(一)婚前一方出資購(gòu)房，登記在己方名下，如何分割?

對(duì)于該種情況，房屋屬于登記方婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)是沒(méi)有任何異議。但是容易混淆的是何為婚前出資購(gòu)房，是以簽訂房屋買賣合同為準(zhǔn)還是以產(chǎn)權(quán)證的辦理為準(zhǔn)?經(jīng)常有人咨詢婚前簽訂的房屋買賣合同，但是婚后付的款或者是婚后辦理的產(chǎn)權(quán)證，這種情況下算婚前購(gòu)買嗎?實(shí)際上對(duì)這個(gè)問(wèn)題，按照上海市高院的司法解釋，購(gòu)房是婚前還是婚后主要看購(gòu)房合同的簽訂日期是婚前還是婚后，婚前簽訂的就屬于婚前購(gòu)房，屬于個(gè)人財(cái)產(chǎn)。

本項(xiàng)中另外一個(gè)容易讓人混淆的是，婚后還貸部分和增值部分是否夫妻共同財(cái)產(chǎn)。按照司法解釋的規(guī)定夫妻一方婚前以個(gè)人財(cái)產(chǎn)購(gòu)買房屋并按揭貸款，產(chǎn)證登記在自己名下的，該房屋仍為其個(gè)人財(cái)產(chǎn)，同樣的，按揭貸款為其個(gè)人債務(wù)。婚后配偶一方參與清償貸款，并不改變?cè)摲课轂閭€(gè)人財(cái)產(chǎn)的性質(zhì)，因此，在離婚分割財(cái)產(chǎn)時(shí)，該房屋為個(gè)人財(cái)產(chǎn)、剩余未歸還的債務(wù)為個(gè)人債務(wù)，對(duì)已歸還的貸款中屬于配偶一方清償?shù)牟糠郑瑧?yīng)當(dāng)予以返還。同樣的道理，婚后增值部分也是個(gè)人財(cái)產(chǎn)。

(二)一方婚前出資購(gòu)買，登記在雙方名下，如何處理?

一方出資，并登記兩人名下的情況比較復(fù)雜，要區(qū)分兩人是戀愛(ài)期間分手還是結(jié)婚后分手兩種情況。

如果是戀愛(ài)期間分手，盡管房屋登記在雙方名下，并非按照每人一半的原則均等分割，而是首先要看雙方有沒(méi)有分割的約定，有約定的從約定，沒(méi)有約定的話就要考慮雙方對(duì)共有財(cái)產(chǎn)的貢獻(xiàn)大小，適當(dāng)照顧共有人生產(chǎn)、生活的實(shí)際需要等情況，合理確定未出資方的份額，一般以10%到30%的份額為宜。

如果是結(jié)婚后分手的，那么原則上房產(chǎn)應(yīng)該均等分割，但是對(duì)于婚姻關(guān)系存續(xù)時(shí)間較短或婚后未共同生活的，也不能一概均等分割而是要適當(dāng)考慮實(shí)際情況由法官酌情確定具體份額。

(三)、一方婚前出資，登記在對(duì)方名下，如何分割?

這種情況現(xiàn)實(shí)中比較少見(jiàn)，但是也并非沒(méi)有，一般來(lái)說(shuō)這種情況下的房產(chǎn)分割，可以參照(二)來(lái)適用，有約定的從約定，沒(méi)有約定的情況下首先要區(qū)分雙方是否最終結(jié)婚，如果沒(méi)有結(jié)婚，而應(yīng)當(dāng)大部分判由出資人所有，因?yàn)檫@種贈(zèng)與屬于以結(jié)婚為目的的附條件的贈(zèng)與行為，條件不成就的情況下，贈(zèng)與可以申請(qǐng)撤銷。

如果兩人最終結(jié)婚了，那么就要按照夫妻共同財(cái)產(chǎn)來(lái)對(duì)待了，而不能因?yàn)榈怯浟藢?duì)方一個(gè)人的名字就視為是其個(gè)人財(cái)產(chǎn)，那么在分割的時(shí)候同樣是如果雙方?jīng)]有共同生活過(guò)或者婚姻期限非常短暫，也可以由法律考慮實(shí)際情況予以酌情分割，而并不必然對(duì)半分割。

(四)雙方婚前出資，登記在一方名下，如何分割?

1、雙方共同出資購(gòu)房，登記在一方名下，如果最終未能結(jié)婚的，在雙方?jīng)]有特殊約定的情況下，仍然應(yīng)當(dāng)確定該房屋系登記方一方個(gè)人財(cái)產(chǎn)，在分割時(shí)應(yīng)當(dāng)判令登記一方返還允許未登記的一方將出資的份額。

2、如果雙方辦理了結(jié)婚登記手續(xù)的，對(duì)于產(chǎn)證登記在一方名下，但配偶方有證據(jù)證明婚前購(gòu)房時(shí)其也共同出資的，在離婚分割財(cái)產(chǎn)時(shí)，該房屋仍為產(chǎn)證登記人的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，剩余未歸還的債務(wù)為其個(gè)人債務(wù)，但對(duì)首付款和已歸還的貸款中屬于配偶一方出資和清償?shù)牟糠郑瑧?yīng)當(dāng)予以返還。

3、如果雙方辦理了結(jié)婚登記手續(xù)，同時(shí)一方不僅能夠證明出資還有證據(jù)證明雙方的出資是基于雙方均認(rèn)可所購(gòu)房屋為共同所有的前提下進(jìn)行出資的，則雖然該房產(chǎn)登記在一方名下，仍宜認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，分割時(shí)應(yīng)按共同財(cái)產(chǎn)的分割原則進(jìn)行處理，同樣的，其按揭貸款債務(wù)為共同債務(wù)。但在分割共同所有的房產(chǎn)時(shí)，對(duì)于存在當(dāng)事人出資數(shù)額比例懸殊、且婚后確未共同生活或婚姻關(guān)系存續(xù)期間較短等情形的，也應(yīng)一并考慮，可參考當(dāng)時(shí)的出資比例對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行分割，而不宜拘泥于各半分割。

(五)婚前共同出資，登記兩人的名字，如何分割?

1、對(duì)于最終未能結(jié)婚的，應(yīng)當(dāng)判令雙方按照出資比例進(jìn)行分割。

2、如果已經(jīng)登記結(jié)婚了，那么應(yīng)當(dāng)按照夫妻共同財(cái)產(chǎn)對(duì)待，分割時(shí)均等分割，當(dāng)然這種情況下法官也可以結(jié)合實(shí)際情況進(jìn)行酌情考慮，但是仍然以均等分割為基本原則。

(六)婚前一方出資購(gòu)房，另一方出資裝修，產(chǎn)權(quán)登記在一人名下的，如何分割?

對(duì)于裝修的出資如何認(rèn)定是處理房產(chǎn)分割的關(guān)鍵，一般來(lái)說(shuō)一方的裝修出資不能視為取得房屋的對(duì)價(jià)，不改變房屋的產(chǎn)權(quán)，僅僅認(rèn)為是一種法律上的添附行為，添附物的所有權(quán)取決于主物(即房產(chǎn))的所有權(quán)，離婚分割財(cái)產(chǎn)時(shí)，房產(chǎn)認(rèn)定為登記一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，對(duì)于添附的價(jià)值應(yīng)當(dāng)以現(xiàn)金的方式予以返還。

三、父母出資購(gòu)房情況下，房產(chǎn)的分割處理

眼下4加2的購(gòu)房模式非常普遍，子女雙方的父母經(jīng)常是購(gòu)房的實(shí)際出資人，然而往往是登記在子女的名下，一般情況下比如婚前出資登記在己方子女名下這樣的問(wèn)題，沒(méi)有什么爭(zhēng)議，最容易產(chǎn)生爭(zhēng)議的是下面兩種情況：

(一)婚后父母一方出資，產(chǎn)權(quán)登記在己方子女名下，離婚如何分割。

由于按照婚姻法解釋二的第22條的規(guī)定，當(dāng)事人結(jié)婚后，父母為雙方購(gòu)置房屋出資的，該出資應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為對(duì)夫妻雙方的贈(zèng)與，但父母明確表示贈(zèng)與一方的除外。歷來(lái)對(duì)于這條的理解是眾說(shuō)紛紜，莫衷一是，后2004年上海市高院對(duì)于這個(gè)問(wèn)題給出了明確的解答。對(duì)于夫妻婚后，父母出資購(gòu)買房屋，產(chǎn)證登記在出資者自己子女名下的，從社會(huì)常理出發(fā)，可認(rèn)定為是明確向自己子女一方的贈(zèng)與，該部分出資應(yīng)認(rèn)定為個(gè)人所有。

(二)一方父母婚后出資，登記在己方子女配偶的名下的如何分割

除非當(dāng)事人能提供父母出資當(dāng)時(shí)的書(shū)面約定或聲明，證明出資者明確表示向一方贈(zèng)與的，一般以認(rèn)定為向雙方贈(zèng)與為妥，該部分出資宜認(rèn)定為夫妻共同所有。

本項(xiàng)講到的情況還有就是一方父母出資登記己方子女和配偶兩人名下，被認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)的。在這種情況下，雙方進(jìn)行財(cái)產(chǎn)分割時(shí)，一方有時(shí)會(huì)突然拿出借條來(lái)說(shuō)明，父母的出資屬于借款，如果該借條上有雙方的簽字，或者有其他證據(jù)證明該借條是購(gòu)房當(dāng)時(shí)形成的真實(shí)借貸行為，那么應(yīng)當(dāng)作為借款處理，但是如果沒(méi)有上述證據(jù)，僅有一方父母的當(dāng)庭表示或者不能證明形成時(shí)間的借條的話尚不能排除贈(zèng)與的推定。

五、售后公房產(chǎn)權(quán)分割

大部分售后公房都是夫妻關(guān)系存續(xù)期間購(gòu)買下來(lái)的，而且購(gòu)買的錢也是夫妻共同財(cái)產(chǎn)，那么是不是如果夫妻雙方離婚的話就作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)來(lái)處分呢，也不盡然，因?yàn)槭褂脵?quán)房也是有一定價(jià)值的，使用權(quán)房是可以交換的，而且產(chǎn)權(quán)所有人是不能收回的，因此分割時(shí)應(yīng)當(dāng)適當(dāng)考慮這部分價(jià)值，具體而言根據(jù)使用權(quán)房取得方式不同，分割時(shí)按照下面的方案處理

(一)一方婚前承租的公房是基于福利政策分配取得，婚后以共同財(cái)產(chǎn)購(gòu)買為產(chǎn)權(quán)的，由于在婚姻關(guān)系存續(xù)期間內(nèi)無(wú)法體現(xiàn)出原公房使用權(quán)的交換價(jià)值，則在離婚分割該產(chǎn)權(quán)房時(shí)可不考慮原公房使用權(quán)的交換價(jià)值單獨(dú)歸屬問(wèn)題;

(二)一方婚前承租的公房使用權(quán)是其以個(gè)人財(cái)產(chǎn)支付對(duì)價(jià)取得的，婚后又以共同財(cái)產(chǎn)購(gòu)買為產(chǎn)權(quán)，在離婚分割該產(chǎn)權(quán)房時(shí)，應(yīng)當(dāng)將取得原公房使用權(quán)時(shí)所支付對(duì)價(jià)部分確定為當(dāng)時(shí)承租的夫或妻一方個(gè)人所有，產(chǎn)權(quán)房的剩余部分價(jià)值按共同財(cái)產(chǎn)分割;

(三)對(duì)于婚前由夫或妻一方父母承租、婚后又以共同財(cái)產(chǎn)購(gòu)買為產(chǎn)權(quán)的公房，原公房使用權(quán)的交換價(jià)值可參照司法解釋(二)第二十二條的規(guī)定，推定為父母對(duì)夫妻雙方的贈(zèng)與，離婚時(shí)可直接將產(chǎn)權(quán)房按共同財(cái)產(chǎn)分割處理。

六，承租的公有住房的使用權(quán)分割

夫妻雙方共同居住的共有住房，一般情況下在離婚時(shí)是歸承租一方居住和使用的，但是出現(xiàn)下面的情況時(shí)，夫妻雙方均可以租住。

(一)婚前由一方承租的公房，婚姻關(guān)系存續(xù)5年以上的;

(二)婚前一方承租的本單位的房屋，離婚時(shí)，雙方均為本單位職工的;

(三)一方婚前借款投資建房取得的公房承租權(quán)，婚后夫妻共同償還借款的;

(四)婚后一方或雙方申請(qǐng)取得公房承租權(quán)的;

(五)婚前一方承租的公房，婚后因該承租房屋拆遷而取得房屋承租權(quán)的;

(六)夫妻雙方單位投資聯(lián)建或聯(lián)合購(gòu)置的共有房屋的;

(七)一方將其承租的本單位的房屋，交回本單位或交給另一方單位后，另一方單位另給調(diào)換房屋的;

(八)婚前雙方均租有公房，婚后合并調(diào)換房屋的;

(九)其他應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為夫妻雙方均可承租的情形。

根據(jù)上述具體情形，夫妻雙方在離婚時(shí)都可以要求居住該房屋，一般法院在判決時(shí)也要考慮雙方的具體情況酌情判歸一方使用，而向另一方支付相應(yīng)的補(bǔ)償。

七、婚姻關(guān)系繼承的房產(chǎn)，如何分割處理?

按照《婚姻法》的規(guī)定夫妻關(guān)系存續(xù)期間繼承的財(cái)產(chǎn)屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，這是毫無(wú)異議的，問(wèn)題就在于，很多情況下，離婚分割財(cái)產(chǎn)時(shí)，作為繼承人的一方并沒(méi)有實(shí)際的繼承該房屋，即尚未取得該房屋的所有權(quán)，由于繼承人在遺產(chǎn)分割前仍有權(quán)放棄繼承，因此，離婚訴訟中，法院對(duì)繼承人的配偶要求分割該尚未繼承房產(chǎn)的請(qǐng)求是不予處理的，由當(dāng)事人在其權(quán)利條件具備時(shí)再主張分割，很多人認(rèn)為這種情況下可以直接要求分割房屋產(chǎn)權(quán)的觀點(diǎn)是錯(cuò)誤的。另外在這種情況下會(huì)出現(xiàn)很多繼承人惡意放棄繼承權(quán)的做法，這對(duì)另一方來(lái)說(shuō)就比較不利了。

八、婚姻關(guān)系存續(xù)期間獲得的拆遷安置房屋如何分割。

拆遷獲得的補(bǔ)償安置款屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)還是個(gè)人財(cái)產(chǎn)主要看拆遷房屋的產(chǎn)權(quán)來(lái)源。

(一)、如果拆遷的房屋系私房，那么拆遷安置中的房屋補(bǔ)償款就是原私有房屋的轉(zhuǎn)化形式，仍然屬于原房屋的產(chǎn)權(quán)人所有，但是對(duì)于其他形式的補(bǔ)貼或者費(fèi)用，比如速遷費(fèi)、過(guò)渡費(fèi)、獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)、早簽約獎(jiǎng)等屬于補(bǔ)貼性質(zhì)，按照規(guī)定應(yīng)當(dāng)屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)。

(二)、如果拆遷款系基于拆遷人是同住人身份而獲得的補(bǔ)償安置款，其性質(zhì)上應(yīng)當(dāng)屬于夫妻關(guān)系存續(xù)期間獲得的補(bǔ)償，并非婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)的轉(zhuǎn)化形式，因此應(yīng)當(dāng)屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)。

(三)、婚前承租的公有住房的拆遷款的形式，主要看公有住房是否雙方均有權(quán)居住和使用，如果是的話那該部分動(dòng)遷款應(yīng)當(dāng)屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，如果該公有住房，按照規(guī)定一方無(wú)權(quán)居住，那么該方也無(wú)權(quán)要求分割動(dòng)遷款。