一、法院處理房產(chǎn)分割的基本方式

(一)房屋價(jià)值的界定

離婚案件中，法院分割房產(chǎn)，一般是以房產(chǎn)現(xiàn)值作為分割的依據(jù)，而非購房時(shí)的價(jià)值。

房價(jià)的市值一般由當(dāng)事人雙方估價(jià)后達(dá)成一致的意見;若不能達(dá)成一致的意見，一般由原告申請(qǐng)向法院評(píng)估，并預(yù)交評(píng)估費(fèi)用，由法院委托相關(guān)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估作價(jià)，以該評(píng)估報(bào)告作為分割的標(biāo)準(zhǔn)。一般評(píng)估報(bào)告的有效期從3個(gè)月到6個(gè)月不等。評(píng)估費(fèi)用，一般在判決離婚后，由當(dāng)事人雙方分擔(dān)。

(二)房產(chǎn)分割存在的問題

1、關(guān)于產(chǎn)權(quán)房是否系夫妻共同財(cái)產(chǎn)的界定標(biāo)準(zhǔn)及分割問題

實(shí)踐中，各地對(duì)于產(chǎn)權(quán)房是否系共同財(cái)產(chǎn)界定的標(biāo)準(zhǔn)存在差異，主要原因在于購買時(shí)間和取得產(chǎn)權(quán)時(shí)間有差異、繳納房款的進(jìn)程、房產(chǎn)證是否取得個(gè)案有差異，這些因素都導(dǎo)致房產(chǎn)分割在離婚案件中司法實(shí)踐處理不一。

在北京地區(qū)，法院在分割產(chǎn)權(quán)房時(shí)一般會(huì)酌情考慮一套房子的實(shí)體分割，比如，將有二居室的房子判決一人一居室。

2、關(guān)于公房分割存在的問題

由于離婚糾紛中涉及的公房，可能是職工經(jīng)房改售房取得產(chǎn)權(quán)證的部分產(chǎn)權(quán)的房屋，也可能是婚前或者婚后購買但沒有取得產(chǎn)權(quán)證的公房，經(jīng)濟(jì)利益涉及當(dāng)事人及其所在單位，處理問題較多。

對(duì)于“部分產(chǎn)權(quán)”公房的處理，司法實(shí)踐中一般會(huì)判決取得部分產(chǎn)權(quán)的一方，按所得房屋產(chǎn)權(quán)的比例，依照離婚時(shí)當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)部門公布的同類住房標(biāo)準(zhǔn)價(jià)，給予對(duì)方一定的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。

3、關(guān)于承租公房的承租權(quán)問題

目前，關(guān)于處理承租公房法律依據(jù)主要是最高人民法院1996年2月5日頒布的《關(guān)于審理離婚案件中公房使用、承租若干問題的解答》。

(三)判斷產(chǎn)權(quán)房是否系夫妻共同財(cái)產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn)的司法實(shí)踐

1、已取得產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)

有些法官認(rèn)為，對(duì)于私房和具備產(chǎn)權(quán)證且可以上市交易的公房，一般按照房產(chǎn)證頒發(fā)的時(shí)間來界定房產(chǎn)是否系夫妻共同財(cái)產(chǎn)。理由是，根據(jù)民法物權(quán)原理及我國房屋管理政策，一般情況下，房屋權(quán)屬登記是房屋所有權(quán)取得的必經(jīng)程序。只有辦理了房屋產(chǎn)權(quán)登記或者過戶手續(xù)，才能真正取得房屋所有權(quán)。因此，對(duì)于在婚姻案件中涉及房產(chǎn)分割，若系爭房產(chǎn)是結(jié)婚登記以后取得房屋所有權(quán)的，應(yīng)該認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，無論該房屋在何時(shí)購買以及房款如何交納。但在分割房屋時(shí)，應(yīng)考慮相關(guān)因素，如果在婚姻登記之前取得房屋產(chǎn)權(quán)證，應(yīng)該認(rèn)定為夫或妻一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，不能作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)進(jìn)行分割。

2、尚未取得產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)

(1)一方婚前購買，房款繳清，但產(chǎn)權(quán)證未辦理完畢。此種情況，一般認(rèn)定該房系一方個(gè)人財(cái)產(chǎn)為宜。

(2)一方婚前簽訂購房合同繳納部分房款，部分房款系婚后繳納，在離婚時(shí)，房產(chǎn)證仍未辦理完畢。此種情況，以房產(chǎn)物權(quán)的期待權(quán)歸一方，但以夫妻共同財(cái)產(chǎn)繳納的房款屬共同財(cái)產(chǎn)予以分割為宜。

二、對(duì)公房使用權(quán)糾紛的處理

(一)對(duì)相關(guān)司法解釋的把握和理解

隨著我國城市住房建設(shè)進(jìn)程的深化，絕大多數(shù)公房已經(jīng)過房改變成了產(chǎn)權(quán)房。但仍有一小部分公房所有權(quán)并未出售，因此，有必要在這里探討一下承租公房使用權(quán)在離婚時(shí)的分割。

顧名思義，“公房”就是“公家”的房子，使用者不具有產(chǎn)權(quán)，只有使用權(quán)。因此，夫妻在離婚時(shí)，法院只會(huì)判決使用權(quán)的歸屬，而不會(huì)涉及房產(chǎn)權(quán)問題，

最高人民法院在1996年2月5日發(fā)布了《關(guān)于審理離婚案件中公房使用、承租若干問題的解答》的司法解釋，專門對(duì)法院在審理離婚案件中，分割承租公房使用權(quán)的問題做了相關(guān)規(guī)定。但是，自從2001年新修訂的《婚姻法》實(shí)施后，最高人民法院下發(fā)了兩個(gè)關(guān)于適用《婚姻法》的司法解釋，特別是《婚姻法司法解釋(二)》，對(duì)于婚前財(cái)產(chǎn)婚后轉(zhuǎn)化進(jìn)行了廢除，因此，最高人民法院原《關(guān)于審理離婚案件中公房使用、承租若干問題的解答》中的部分條款與新法相抵觸，應(yīng)當(dāng)歸于無效。處理離婚時(shí)的公房承租權(quán)時(shí)，可根據(jù)“具體情況、具體分析”原則，分為以下幾種情況由法院酌情赴理：

1、婚前取得承租權(quán)的情況

由于一方在婚前已取得該房的承租權(quán)，因此，無論婚姻關(guān)系存續(xù)幾年，或5年，或10年，或20年，房屋均應(yīng)歸該方享有。對(duì)此，《婚姻法司法解釋(一)》第19條有明確規(guī)定，“婚姻法第18條規(guī)定為夫妻一方所有的財(cái)產(chǎn)，不因婚姻關(guān)系的延續(xù)而轉(zhuǎn)化為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。”

2、婚前一方承租的本單位的房屋，離婚時(shí)，雙方均為本單位職工的，房屋如何分割?

婚前一方即已取得公房承租權(quán)，離婚時(shí)，雙方均為本單位職工的，由于這一情況的發(fā)生只涉及雙方身份關(guān)系的變更，因此，不影響公房承租權(quán)的歸屬，即這一情況下，承租權(quán)仍歸該一方享有。

3、一方婚前借款取得承租權(quán)，婚后夫妻共同償還借款的

在此情況下，把承租權(quán)判令由原享有的一方享有，并判令由該方按照婚后共同償還借款數(shù)額的一半給予另一方補(bǔ)償，是符合現(xiàn)行法律規(guī)定且比較合理的一種處置方式。

4、婚前一方取得承租權(quán)，婚后因該承租房屋拆遷而取得房屋承租權(quán)。根據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的規(guī)定，“承租房屋拆遷時(shí)，如果被拆遷入(即公房所有權(quán)人)與房屋承租人對(duì)解除租賃關(guān)系達(dá)不成協(xié)議的，拆遷入應(yīng)當(dāng)對(duì)被拆遷入實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋由原房屋承租人承租”。雖然在這種情況下，承租房屋的承租權(quán)是在婚后取得，但是這一承租權(quán)的取得是據(jù)于原有承租權(quán)的存在，根據(jù)現(xiàn)行法律，該房屋的承租權(quán)還是應(yīng)該歸原享有承租權(quán)的一方享有。

5、夫妻雙方單位投資聯(lián)建或聯(lián)合購置的共有房屋的，屬夫妻共同財(cái)產(chǎn)。

6、一方將其在婚前承租的本單位的房屋，交回本單位或交給另一單位后，另一方單位另給調(diào)換房屋的，這種情況和第4種情況基本一樣，因此，在公房承租權(quán)的處置上，也應(yīng)該是一樣的。其實(shí)，在現(xiàn)實(shí)中，可能還存在其他類似的情況?；蛘呤沁@棟房屋的承租權(quán)變?yōu)榱四菞澐课莸某凶鈾?quán);或者是這棟房屋的承租權(quán)因拆遷變?yōu)樨泿?或者其他財(cái)產(chǎn)形態(tài)，在這些情況下，只要后一種財(cái)產(chǎn)形態(tài)形成完全是基于原來存在的承租權(quán)，則后一形態(tài)之下的財(cái)產(chǎn)，無論是承租權(quán)，或者是貨幣，或者是股票、基金等，都應(yīng)該歸夫妻一方享有。

7、婚前雙方均租有公房，婚后合并調(diào)換房屋的，使用權(quán)歸雙方共有。

8、其他應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為夫妻雙方均可承租的情形。這是一個(gè)彈性條款，給法院以自由裁量權(quán)，當(dāng)法院認(rèn)為如果將公房承租權(quán)判給一方顯失公平，或有其他嚴(yán)重不妥的后果時(shí)，可以運(yùn)用這一條款酌情處理。

另外，根據(jù)司法實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，在處理公房承租權(quán)歸屬的原則可以從以下幾點(diǎn)把握：

1、照顧撫養(yǎng)子女的一方。夫妻離婚反目，最受傷害的是孩子。為確保孩子的健康成長，有一個(gè)穩(wěn)定的居住環(huán)境，將房子判給帶孩子一方，合情合理，百姓擁戴。此外，根據(jù)最高人民法院的司法解釋，2周歲以下的孩子，一般應(yīng)判歸女方撫養(yǎng)，希望女方注意。

2、男女在同等條件下，照顧女方。這不是“女士優(yōu)先”的問題，而是在一般情況下，離婚對(duì)女方的傷害和打擊要比男方大。

3、照顧身心殘疾或生活困難的一方。身心殘疾好理解，也應(yīng)當(dāng)照顧?！吧罾щy”就要從雙方的收入和當(dāng)?shù)氐膶?shí)際生活水平，參考其他因素酌情考慮了。

4、照顧無過錯(cuò)一方。比如，一方有婚外情，有《婚姻法》第46條規(guī)定的情形，或是有不良嗜好，或是道德品質(zhì)敗壞等。

5、取得代管房或自管房單位的意見。畢竟房子是人家的，還需要聽取人家的意見，

6、其他方法

(1)雙方均主張公房承租權(quán)并且同意競價(jià)取得的，應(yīng)采用競價(jià)方式由出價(jià)高者得。

(2)一方主張公房承租權(quán)的，由評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)該房在拆遷情況下承租人將可獲得的補(bǔ)償款做出評(píng)估，取得房屋承租權(quán)或所有權(quán)的一方應(yīng)當(dāng)按照評(píng)估價(jià)的一半為標(biāo)準(zhǔn)給予另一方相應(yīng)的補(bǔ)償。

(3)雙方均不主張公房承租權(quán)的，經(jīng)得產(chǎn)權(quán)單位同意，且雙方均提出申請(qǐng)的，則可以拍賣公房的承租權(quán)，就所得價(jià)款進(jìn)行分割。

(4)雙方均不主張公房承租權(quán)的，產(chǎn)權(quán)單位也不同意將承租權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三方，則可按照實(shí)際情況及照顧子女和女方權(quán)益的原則判決由一方使用，由該一方按照評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估價(jià)的一半為標(biāo)準(zhǔn)向另一方做出補(bǔ)償。

(二)公房使用權(quán)的補(bǔ)償

離婚時(shí)，若夫妻一方取得了公房的使用權(quán)，則沒有分得使用權(quán)的另一方是否能得到補(bǔ)償，則要具體情況具體分析：

1、如果沒有取得使用權(quán)的一方，本來就無權(quán)要求承租公房，沒有補(bǔ)償。

2、如果雙方均有權(quán)要求取得使用權(quán)，但法院判歸了一方，得到房屋使用杈的一方應(yīng)當(dāng)向沒有得到房屋使用權(quán)的一方進(jìn)行適當(dāng)補(bǔ)償。

那么，“適當(dāng)補(bǔ)償”的標(biāo)準(zhǔn)如何界定呢?

上海審判機(jī)關(guān)的意見認(rèn)為，部分公有住房可以按照優(yōu)惠政策以一定的價(jià)格獲得所有權(quán)，而所有權(quán)房屋具有市場價(jià)值，因此，該所有權(quán)房屋的市場價(jià)值由兩部分組成：一是原公有住房使用權(quán)的價(jià)值;二是購買售后公房產(chǎn)權(quán)投入的資金。由此可見，公有住房使用權(quán)具有經(jīng)濟(jì)價(jià)值。公有住房不能上市交易，因而無法直接衡量其價(jià)值。而購買售后公房產(chǎn)權(quán)的資金計(jì)算有明確的政策規(guī)定，所以售后公房的產(chǎn)權(quán)市場價(jià)值扣除購買售后公房產(chǎn)權(quán)投入的資金，即可視為公房使用權(quán)價(jià)值。當(dāng)夫妻雙方均可承租的公房又以共同財(cái)產(chǎn)購買產(chǎn)權(quán)時(shí)，房屋的市場價(jià)值系雙方的共同財(cái)產(chǎn);當(dāng)夫妻均可承租的公房未購買產(chǎn)權(quán)時(shí)，應(yīng)以公房使用權(quán)價(jià)值作為計(jì)算依據(jù)，以確定不承租房屋一方可得的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。

(三)“部分產(chǎn)權(quán)”公房的處理

分得房屋“部分產(chǎn)權(quán)”的一方，一般應(yīng)按所得房屋產(chǎn)權(quán)的比例，依照離婚時(shí)當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)部門公布的同類住房標(biāo)準(zhǔn)價(jià)，給予對(duì)方一半價(jià)值的補(bǔ)償。如果雙方都爭房子所有權(quán)，對(duì)于“部分產(chǎn)權(quán)”部分，可競價(jià)解決。誰出價(jià)高房子判歸誰。

應(yīng)當(dāng)指出的是，這是20世紀(jì)90年代的司法解釋的規(guī)定，根據(jù)最新的《婚姻法司法解釋(二)》第21條的規(guī)定：離婚時(shí)，雙方對(duì)尚未取得所有權(quán)或者尚未完全取得所有權(quán)的房屋有爭議且協(xié)商不了的，人民法院不宜判決房屋的所有權(quán)歸屬，應(yīng)當(dāng)根據(jù)實(shí)際情況判決由當(dāng)事人使用。待取得房屋產(chǎn)權(quán)證后，再由任何一方另行向法院起訴。

(四)“軍產(chǎn)房”的處理

《中國人民解放軍房地產(chǎn)管理?xiàng)l件》第4條規(guī)定：“軍隊(duì)房地產(chǎn)的權(quán)屬統(tǒng)歸軍委、總部。其產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍由各級(jí)后勤基建營房部門歸口管理，按其用途分別由有關(guān)業(yè)務(wù)部門具體負(fù)責(zé)使用和管護(hù)?！备鶕?jù)這一規(guī)定，軍隊(duì)房地產(chǎn)的權(quán)屬由中國人民解放軍總后勤部代表行使，禁止任何單位或者個(gè)人丟棄，而損壞或者擅自處置軍隊(duì)房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。因此，營房當(dāng)事人無權(quán)要求分割。

對(duì)于營房，當(dāng)事人只有居住權(quán)，無其他權(quán)利，既不能購買，也不能置換或上市交易。若婚姻關(guān)系解除，基于軍人配偶身份共同居住的當(dāng)事人無權(quán)主張居住權(quán)，營房不具備福利分房的性質(zhì)，也不具備一般公有住房所具有的價(jià)值屬性。因此，軍人配偶一方，只能在離婚時(shí)，根據(jù)《婚姻法》第42條，要求對(duì)方給予經(jīng)濟(jì)幫助。

三、產(chǎn)權(quán)房的分割與處理

(一)離婚時(shí)常見產(chǎn)權(quán)房分割的類型與處理方法

1、還未取得產(chǎn)權(quán)或未取得完全產(chǎn)權(quán)的房屋

根據(jù)《婚姻法司法解釋(二)》第21條的規(guī)定，離婚時(shí)雙方對(duì)尚未取得所有權(quán)或者尚未取得完全所有權(quán)的房屋有爭議且協(xié)商不了的，人民法院不宣判決房屋所有權(quán)的歸屬，應(yīng)當(dāng)根據(jù)實(shí)際情況判決由當(dāng)事人使用。待取得完全所有權(quán)后，再由任何一方另行向法院起訴。這類房屋包括當(dāng)事人用標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買的擁有部分產(chǎn)權(quán)的房改房以及當(dāng)事人購買的但在離婚時(shí)還未能辦理產(chǎn)權(quán)的各類房屋。

2、一方在婚前已取得完全產(chǎn)權(quán)的房屋

一方在婚前已取得產(chǎn)權(quán)證，不管有沒有支付全部購房款，房屋產(chǎn)權(quán)都應(yīng)歸該一方所有。即使在婚后用共同財(cái)產(chǎn)支付了部分的購房款，也不影響房屋產(chǎn)權(quán)的歸屬，只是在這種情況下，另一方有權(quán)就這部分用共同財(cái)產(chǎn)支付的購房款要求分割或要求獲得補(bǔ)償。

3、雙方婚后出資(包括貸款)取得的房屋

(1)明確產(chǎn)權(quán)，不論房產(chǎn)證上是一方的名字還是雙方的名字，均為共同財(cái)產(chǎn)。

(2)明確房屋價(jià)值，按市場現(xiàn)價(jià)計(jì)算，不是按購買合同金額計(jì)算。

(3)分清權(quán)益部分和債務(wù)部分。因?yàn)樯婕百J款，所以，要首先將未還貸部分除去。比如，一套房子的購買價(jià)是100萬元，首付30萬元，貸款70萬元，現(xiàn)值120萬元，未還貸款是60萬元，夫妻可以分的部分就是120萬元減去60萬元等于60萬元，每人可分得30萬元。取得房子的一方應(yīng)當(dāng)給付未得房一方30萬元。由得房一方繼續(xù)承擔(dān)未還貸部分的本金和利息。

4、一方婚前支付了全部房款，并取得了產(chǎn)權(quán)證的房屋

夫妻一方婚前支付了全部房款并取得了產(chǎn)權(quán)證，就完全合法擁有了房產(chǎn)的物權(quán)，其增值部分，根據(jù)物權(quán)法原理，應(yīng)屬一人所有。

5、一方婚前支付了部分房款并取得了產(chǎn)權(quán)證，婚后繼續(xù)還貸的房屋

雖然房產(chǎn)系一方婚前購得，但共同還貸部分，不論是由一方自己用工資還貸，還是用雙方工資還貸，均應(yīng)認(rèn)定為夫妻共有權(quán)益，另有約定除外。當(dāng)然，如果一方確能證實(shí)，其還貸資金來源于婚前財(cái)產(chǎn)，該部分不應(yīng)認(rèn)定為共同財(cái)產(chǎn)。

6、一方婚前支付了部分房款，婚后取得的產(chǎn)權(quán)證，婚后繼續(xù)還貸的房屋

一種意見認(rèn)為，產(chǎn)權(quán)證量然是物權(quán)憑證，是證明房屋權(quán)屬關(guān)系的法定憑證，但并不意味著婚后取得房產(chǎn)就應(yīng)當(dāng)是婚后財(cái)產(chǎn)，還是要將財(cái)產(chǎn)來源細(xì)分為婚前婚后兩部分。畢竟，財(cái)產(chǎn)期待的權(quán)益在婚前簽訂合同后就已經(jīng)取得，取得房產(chǎn)證的結(jié)果也是婚前訂立合同及付款行為所致?；楹笕〉卯a(chǎn)權(quán)證這一事實(shí)絕不意味著婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)權(quán)益婚后向夫妻共同財(cái)產(chǎn)形式轉(zhuǎn)化。

另一種意見認(rèn)為，夫妻一方婚前以個(gè)人名義辦理房貸，且用個(gè)人財(cái)產(chǎn)支付首期房款，在婚姻關(guān)系存續(xù)期間用夫妻共同財(cái)產(chǎn)還貸，如果婚后取得房屋所有權(quán)的，無論登記于一方還是雙方名下，均應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，離婚時(shí)作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)進(jìn)行分割。對(duì)于一方婚前支付的首期付款，由另一方返還一半;尚欠的貸款，作為夫妻共同債務(wù)，由雙方返還。

目前，以上兩種意見，各地法院都有判例。

最高人民法院民一庭對(duì)此類房屋處理的意見是，婚前男、女任一方按揭貸款所購買的房屋，婚后共同付款，離婚時(shí)尚未付款完畢的房屋的處理方法是，對(duì)采取住房抵押貸款方式購買商品房未付清全部房價(jià)款的房屋屬于尚未取得所有權(quán)的房屋，在離婚訴訟時(shí)不應(yīng)作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)進(jìn)行分割。但這個(gè)規(guī)定在實(shí)踐司法審判中并未被采納，法院一般會(huì)判決得房一方繼續(xù)還貸，處理房屋分割。

7、一方婚前支付了部分房款，婚后共同還貸，或一方用個(gè)人財(cái)產(chǎn)還貸但房屋升值，離婚時(shí)，尚未取得房產(chǎn)證的房屋

根據(jù)《婚姻法司法解釋(二)》第21條的規(guī)定，離婚時(shí)，雙方對(duì)尚未取得所有權(quán)或者尚未完全取得所有權(quán)的房屋有爭議且協(xié)商不了的，人民法院不宜判決房屋的所有權(quán)歸屬，應(yīng)當(dāng)根據(jù)實(shí)際情況判決由當(dāng)事人使用。待取得房屋產(chǎn)權(quán)證后，再由另一方另行向法院起訴。

8、婚前雙方出資，但婚前辦理產(chǎn)權(quán)證只有一方名字的房屋

實(shí)踐中還有這樣的情況，男女戀愛期間感情自感不錯(cuò)，婚前商議買房子。后雙方共同出資，出于各種原因，合同及產(chǎn)權(quán)證只寫了另一方的名字，一方?jīng)]有寫進(jìn)去。離婚時(shí)，另一方不承認(rèn)一方有出資，在不能證實(shí)自己有出資且不是贈(zèng)與的前提下，一方的權(quán)益法院是無力保護(hù)的。也就是說，即使一方真出了錢，但不能證明出資行為，法院是無法判決另一方給付一方補(bǔ)償款的。因此，在婚前購房時(shí)，這些賬一定要算清楚，不要以為感情好一切都會(huì)好，到時(shí)后悔晚矣。

(二)產(chǎn)權(quán)證取得時(shí)間與是否是共同財(cái)產(chǎn)的認(rèn)定

關(guān)于離婚案件中涉及的房產(chǎn)分割問題，有些省市的法院制定了一些適用本地區(qū)的審理提導(dǎo)意見，比如，上海、深圳、江蘇省等。以深圳市中級(jí)人民法院為例，該院規(guī)定：深圳市中級(jí)人民法院《關(guān)于審理婚姻案件的指導(dǎo)意見(試行)》第33條規(guī)定：夫奏一方婚前以個(gè)人財(cái)產(chǎn)購買房屋并按揭貸款，產(chǎn)權(quán)證登記在該方名下的，該房屋為其個(gè)人婚前財(cái)產(chǎn)。另一方婚后參與清償貸款，不改變?cè)摲课轂閭€(gè)人財(cái)產(chǎn)的性質(zhì)，但對(duì)已歸還的貸款中另一方以個(gè)人財(cái)產(chǎn)清償?shù)牟糠郑瑧?yīng)當(dāng)全部返還;以夫妻共同財(cái)產(chǎn)清償?shù)牟糠?，?yīng)當(dāng)返還其中的一半。

產(chǎn)權(quán)證登記在一方名下，但另一方有證據(jù)證明婚前購房時(shí)，其也同意出資的，在離婚分割財(cái)產(chǎn)時(shí)，該房屋為產(chǎn)權(quán)登記人的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，剩余未歸還的債務(wù)，為其個(gè)人債務(wù)。但對(duì)首期款和已歸還的貸款中屬于另一方出資和清償?shù)牟糠?，?yīng)當(dāng)予以返還。

一方婚前購買的房屋，另一方有證據(jù)證明其婚前是基于雙方均認(rèn)可所購房屋為共同所有的前提下進(jìn)行出資的，則雖然該房產(chǎn)登記在一方名下，仍應(yīng)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，分割時(shí)應(yīng)按共同財(cái)產(chǎn)的分割原則進(jìn)行處理，其按揭貸款債務(wù)為共同債務(wù)。但對(duì)于存在當(dāng)事人出資比例懸殊，且婚后確未共同生活，或婚姻關(guān)系存續(xù)期間較短等情形的，可參考當(dāng)時(shí)的出資比例對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行分割，不宜各半分割。

雙方對(duì)夫妻共同財(cái)產(chǎn)中已取得產(chǎn)權(quán)證的商品房和已取得“紅本”的安居房的價(jià)值及歸屬無法達(dá)成協(xié)議，雙方均主張房屋所有權(quán)且一方不同意競價(jià)的，應(yīng)當(dāng)在評(píng)估確定市場價(jià)的基礎(chǔ)上進(jìn)行分割、補(bǔ)償。

雙方對(duì)共同財(cái)產(chǎn)中已取得“綠本”的安居房的價(jià)值及歸屬無達(dá)成協(xié)議，雙方均主張房屋所有權(quán)且一方不同意競價(jià)的，應(yīng)當(dāng)在評(píng)估確定市場價(jià)的基礎(chǔ)上，按照照顧子女和婦女權(quán)益的原則判決房產(chǎn)歸屬，以市場價(jià)減去取得房產(chǎn)一方“綠本”轉(zhuǎn)“紅本”所需補(bǔ)交的差價(jià)及稅費(fèi)為補(bǔ)償另一方的基數(shù)確定補(bǔ)償另一方的數(shù)額。

離婚訴訟中，婚前有夫妻一方承租、或父母承租，婚后以夫妻共同財(cái)產(chǎn)購買為產(chǎn)權(quán)的公房，其公房使用權(quán)本身蘊(yùn)涵的價(jià)值，根據(jù)《婚姻法司法解釋(二)》第19條的規(guī)定，夫妻一方婚前承租的公房，婚后以共同財(cái)產(chǎn)購買為產(chǎn)權(quán)的，該房屋為共同所有。但從上海的實(shí)際出發(fā)由于公房使用權(quán)可通過承租權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式上市交易，具有一定的交換價(jià)值，因此，在婚姻關(guān)系存續(xù)期間，以共同財(cái)產(chǎn)出資，將原有的公房使用權(quán)轉(zhuǎn)為產(chǎn)權(quán)后，在離婚分割該房屋時(shí)，一概不考慮原一方承租時(shí)的使用價(jià)值，也有失公允，對(duì)此我們認(rèn)為，實(shí)踐中可區(qū)分下列情形處理：

(1)一方婚前承租的公房，是基于福利政策分配取得，婚后以共同財(cái)產(chǎn)購買為產(chǎn)權(quán)的，由于在婚姻關(guān)系存續(xù)期間內(nèi)，無法體現(xiàn)出原公房使用權(quán)的交換價(jià)值，則在離婚分割該產(chǎn)權(quán)房時(shí)，可不考慮原公房使用權(quán)的交換價(jià)值的單獨(dú)歸屬問題。據(jù)此，作者認(rèn)為，雖然婚前一方承租了公房，但取得該公房使用權(quán)沒有支付相當(dāng)?shù)膶?duì)價(jià)，或支付的價(jià)格相對(duì)較低，后該公房又在婚姻關(guān)系存續(xù)期間買成產(chǎn)權(quán)房，在離婚時(shí)，該房一般按共同共有原則分割，分割比例相差應(yīng)該木大。

(2)一方婚前承租的公房使用權(quán)，是其以個(gè)人財(cái)產(chǎn)支付對(duì)價(jià)取得的，婚后又以共同財(cái)產(chǎn)購買為產(chǎn)權(quán)，在離婚分割該產(chǎn)權(quán)房時(shí)，應(yīng)當(dāng)將取得原公房使用權(quán)時(shí)所支付對(duì)價(jià)部分，確定為當(dāng)時(shí)承租的夫或妻一方個(gè)人所有，產(chǎn)權(quán)房的剩余價(jià)值按共同財(cái)產(chǎn)分割。據(jù)此，作者認(rèn)為，因?yàn)橛械墓靠梢赞D(zhuǎn)承租，因此，如果一方婚前取得的公房使用權(quán)是通過支付了相當(dāng)?shù)膶?duì)價(jià)取得的，后來在夫妻關(guān)系存續(xù)期間，公房又被買成產(chǎn)權(quán)房，這種情況下，雖然該房系共同所有，但必須扣除原來一方購買承租權(quán)支付的錢款后再予以分割，這也是好理解的。實(shí)踐中，當(dāng)時(shí)支付的購買使用權(quán)的錢款可能比較少，但后來買成產(chǎn)權(quán)后房價(jià)漲得很高，按照此條的理解，不論房價(jià)上漲多少，在計(jì)算一方購買承租權(quán)支付的錢款時(shí)，仍應(yīng)按當(dāng)時(shí)實(shí)際發(fā)生的錢款數(shù)額計(jì)算，而不應(yīng)考慮房價(jià)上漲因素。

(3)對(duì)于婚前由夫或妻一方父母承租，婚后又以共同財(cái)產(chǎn)購買為產(chǎn)權(quán)的公房，原公房使用權(quán)的交換價(jià)值可參考《婚姻法司法解釋(二)》第22條的規(guī)定，推定為父母對(duì)夫妻雙方的贈(zèng)與，離婚時(shí)可直接將產(chǎn)權(quán)房按共同財(cái)產(chǎn)分割處理。

關(guān)于子女購房父母出資的問題，上海市高級(jí)人民法院的指導(dǎo)意見認(rèn)為，父母為子女結(jié)婚所給付的購房出資，是否均構(gòu)成對(duì)子女的贈(zèng)與，當(dāng)事人婚后，父母為雙方購房出資，產(chǎn)權(quán)證登記在夫妻一方名下的，是否可認(rèn)定父母的購房出資是明確表示為向夫妻一方的贈(zèng)與的問題，從《婚姻法司法解釋(二)》第22條的規(guī)定，父母為子女結(jié)婚購房的出資，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為……贈(zèng)與的規(guī)定來看，我們認(rèn)為，條文中的應(yīng)當(dāng)認(rèn)定，是在父母實(shí)際出資時(shí)，其具體意思表示不明的情形下，從社會(huì)常理出發(fā)，推定為贈(zèng)與。若當(dāng)事人有證據(jù)證明其與出資人之間形成的是借貸關(guān)系的，則不能適用該條規(guī)定。當(dāng)然，該證據(jù)應(yīng)當(dāng)是在當(dāng)事人離婚訴訟前形成的，離婚訴訟中父母作出不是贈(zèng)與意思表示的陳述或證明，尚不足以排除贈(zèng)與的推定。

(三)父母參與購房出資的處理

根據(jù)《婚姻法司法解釋(二)》第22條的規(guī)定：(1)父母在雙方結(jié)婚前的出資：視為對(duì)自己子女的贈(zèng)與，另有約定除外;(2)父母在雙方結(jié)婚后的出資：視為對(duì)夫妻雙方的贈(zèng)與，另有約定除外。

實(shí)踐中，還存在一種情況，就是在離婚時(shí)，一方突然提出，買房子的錢是父母借的，而不是父母贈(zèng)與的，并拿出借據(jù)證實(shí)。對(duì)于這種情況，法院一般的做法是，首先看另一方的態(tài)度，如果另一方不承認(rèn)，法院一般不對(duì)該債權(quán)債務(wù)是否成立進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查，因?yàn)閭鶛?quán)人不能作為第三人參加訴訟。因此，法院在本案中對(duì)房屋進(jìn)行分割的同時(shí)，會(huì)告知主張存在債權(quán)的一有可另案起訴。

(四)住房補(bǔ)貼與公積金的處理

司法實(shí)踐中，對(duì)于住房補(bǔ)貼與公積金的處理，基本采用以下方法：對(duì)于雙方都有住房補(bǔ)貼或公積金的，計(jì)算出雙方婚姻關(guān)系存續(xù)期間各自尚存的資金總額，通過折抵的方法，由一方給予另一方差價(jià)補(bǔ)償，使雙方所得資金額相當(dāng);對(duì)于僅有一方持有住房補(bǔ)貼與住房公積金的，直接予以各半分割。鑒于住房補(bǔ)貼與住房公積金的提取需要滿足一定的條件，因此，法院往往判決當(dāng)事人以現(xiàn)金折款的方式來直接承擔(dān)給付的義務(wù)。

四、房產(chǎn)權(quán)利人的記載與產(chǎn)權(quán)分割的關(guān)系

(一)離婚案件中不能直接處理涉及案外人的房產(chǎn)

比如，有自己子女的名字，或有父母的名字。對(duì)此種情況，法院一般不會(huì)將第三人追加進(jìn)來，而是：(1)根據(jù)當(dāng)事人的申請(qǐng)，對(duì)房屋部分不予審理，告知當(dāng)事人另案起訴;(2)根據(jù)當(dāng)事人的申請(qǐng)，將此案中止審理，告知當(dāng)事人另行提起析產(chǎn)之訴，后根據(jù)另案的判決結(jié)果，分析夫妻權(quán)益部分。

最高人民法院在相關(guān)問答中已經(jīng)強(qiáng)調(diào)，對(duì)家庭共有房屋的分割問題可告知當(dāng)事人另案起訴，或者中止離婚訴訟，不應(yīng)將其他家庭成員追加為離婚訴訟的共同訴訟人。離婚訴訟涉及家庭共有房屋的分割，在法院中止離婚訴訟后，離婚訴訟的夫妻及家庭成員均不提起訴訟對(duì)房屋進(jìn)行確權(quán)和分割，法院可向當(dāng)事人釋明不起訴對(duì)房屋進(jìn)行確權(quán)分割的法律后果，征詢其對(duì)家庭共有房屋中涉及夫妻共有部分的分割意見。如果當(dāng)事人同意在該案中不主張人民法院對(duì)該房屋進(jìn)行繼續(xù)分割的，則案件恢復(fù)審理;如當(dāng)事人堅(jiān)持分割，則法院可限定其向法院提起訴訟的期限，逾期則告知當(dāng)事人另案處理，離婚訴訟恢復(fù)。

(二)物權(quán)登記意義的司法實(shí)踐

根據(jù)目前的審判實(shí)踐，只要在房屋產(chǎn)權(quán)證上記載有產(chǎn)權(quán)份額，離婚析產(chǎn)時(shí)就應(yīng)當(dāng)被分配到房產(chǎn)權(quán)益相應(yīng)的份額，除非房產(chǎn)權(quán)利記載人另有約定。

1、產(chǎn)權(quán)證是房屋權(quán)利歸屬的法定依據(jù)。除非另有協(xié)議，法院在認(rèn)定房屋權(quán)利人時(shí)，非常強(qiáng)調(diào)應(yīng)當(dāng)以房產(chǎn)證記載的權(quán)利人為準(zhǔn)。

2、即使某一共同共有的權(quán)利人，在購買房屋時(shí)沒有出資，但由于其名字記載于產(chǎn)權(quán)證之上，因此，其他共有人也不能以該共有人在購房時(shí)沒有出資為由，在共有關(guān)系終止時(shí)，剝奪其房產(chǎn)分割的權(quán)利。比如，某男女在婚后夫妻出資購房時(shí)，在房產(chǎn)證上加有某男之父的名字，即使某男之父一分錢也沒有出，但因?yàn)槠錇楫a(chǎn)權(quán)證記載的權(quán)利人，因此，在析產(chǎn)時(shí)，某男之父仍有分割到該房1/3左右房產(chǎn)份額的權(quán)利。

3、即使某一共同共有的權(quán)利人，在購買房屋出資時(shí)，表示其出資已贈(zèng)與另一共有人,但由于該共有人的名字仍登記在房產(chǎn)證中，因此，該共有人仍然對(duì)房有份。比如，某男女在婚后出資購房時(shí)，某男之父也參與出資，即使某男之父表示其出資部分是贈(zèng)與某男與某女，但若某男與某女仍同意將某男之父的名字記載于房地產(chǎn)權(quán)證上，就應(yīng)視為某男之父仍為房屋產(chǎn)權(quán)人之一，即區(qū)分債權(quán)與物權(quán)，若分家析產(chǎn)時(shí)，某男之父仍有產(chǎn)權(quán)份額。

4、共同共有的產(chǎn)權(quán)人在共有關(guān)系終結(jié)進(jìn)行析產(chǎn)時(shí)，若無其他約定，一般會(huì)按等分原則處理，兼顧財(cái)產(chǎn)來源。

五、婚前房產(chǎn)出售后再購房在離婚時(shí)的處理

在結(jié)婚后，一方如何處置婚前購房，是非常應(yīng)該引起重視的。作為律師，應(yīng)給予當(dāng)事人以下建議：

1、保存好婚前購房的預(yù)售(買賣)合同的原件及付款發(fā)票

婚前購房的合同以及發(fā)票，是證明房產(chǎn)歸己所有的有效證據(jù)，必須慎重保存。

2、若將婚前房產(chǎn)婚后出售，最好將共同還貸部分留存

婚前房產(chǎn)出售后變成現(xiàn)金，該筆現(xiàn)金為個(gè)人婚前財(cái)產(chǎn)和婚后共同還貸部分的總額。將婚后共同還貸部分保留，以便在發(fā)生爭議時(shí)作為共同財(cái)產(chǎn)處理，或在雙方一致認(rèn)可后進(jìn)行花銷，而對(duì)于個(gè)人財(cái)產(chǎn)部分可單獨(dú)自由處置。

3、售房款資金規(guī)范管理

售房后，不論是定金，還是首付款和其他筆付款，應(yīng)盡量由下家打人一個(gè)賬戶內(nèi)，盡量避免一行多戶頭或多行多賬戶操作，造成資金來源和去向說不清、舉證不能的境況。每次存、取款，保存好資金存取款憑條。

4、買賣交易盡量轉(zhuǎn)賬，一般不要采用提現(xiàn)交易

轉(zhuǎn)賬的支付方式，資金來源以及匯款人和收匯人信息都可以從銀行查出，產(chǎn)生糾紛時(shí)容易查清。但若是現(xiàn)金交易，資金來源以及使用資金的性質(zhì)在產(chǎn)生糾紛時(shí)很難說清，容易產(chǎn)生爭議。

5、產(chǎn)權(quán)登記在自己一人名下

若用婚前房產(chǎn)婚后比售的錢款再購房，產(chǎn)權(quán)登記在夫妻雙方名下，即使購房款為夫妻一方個(gè)人財(cái)產(chǎn)，但因?qū)懺陔p方名下，故房屋產(chǎn)權(quán)歸夫妻雙方共同共有，離婚時(shí)自然作為共同財(cái)產(chǎn)予以分割。但若登記在一方名下，另一方便不能自然擁有房產(chǎn)權(quán)利。

6、貸款盡量以一人名義

即使購房時(shí)用的全部是一方的資金，購房合同也是登記在一方名下，既然一方同意未出資的另一方在共同抵押權(quán)人處簽字，便可推斷意味著認(rèn)可自己出資所購的房產(chǎn)為共同共有，造成糾紛時(shí)對(duì)自己不利，所以盡量以一人名義貸款，若能不貸款最好。

當(dāng)然，若能采用夫妻婚內(nèi)財(cái)產(chǎn)協(xié)議的書面方式示明房產(chǎn)的歸屬最佳。

六、離婚后原共有房屋如何出售

離婚后，將原共有房屋進(jìn)行出售在社會(huì)生活中也是較為常見的。一般情況下，可能會(huì)遇有以下幾種情況：

第一種：原共有財(cái)產(chǎn)的房產(chǎn)在夫妻一方名下，且根據(jù)離婚協(xié)議，在得房一方名下，離婚后房屋如何出售?

比如，一對(duì)夫妻離婚之前，房產(chǎn)登記在男方名下，且銀行貸款男方是主貸人，離婚后，根據(jù)離婚協(xié)議房產(chǎn)歸男方所有。現(xiàn)男方欲賣房，只需要利用下家的首付款將銀行貸款還清，再與下家辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)即可，不需要女方的配合。

第二種：原共同財(cái)產(chǎn)的房產(chǎn)在夫妻一方名下，但根據(jù)離婚協(xié)議，產(chǎn)權(quán)登記記載的一方不再享有房產(chǎn)權(quán)利，房產(chǎn)歸屬?zèng)]有記載為產(chǎn)權(quán)登記一方，如何處理?

比如，一對(duì)夫妻離婚之前，房產(chǎn)登記在男方名下，且銀行貸款男方是主貸人，離婚后，根據(jù)離婚協(xié)議房產(chǎn)歸女方所有。若女方賣房，首先須辦理產(chǎn)權(quán)證的變更登記手續(xù)。即房產(chǎn)由男方名下轉(zhuǎn)為女方名下。在這個(gè)過程中，銀行抵押合同變更是最為重要的，因?yàn)殂y行若不同意變更主貸人，產(chǎn)權(quán)變更登記為女方就會(huì)存在困難。當(dāng)然，還有一種操作，就是整個(gè)賣房過程由男方操作，即以男方名義售房，在此操作過程中，需要有一個(gè)專門對(duì)此的雙方協(xié)議，特別是要注意應(yīng)指定下家放款直接到女方指定的賬戶問題。

第三種：原共同財(cái)產(chǎn)的房產(chǎn)在夫妻雙方名下，銀行貸款在男方名下。根據(jù)離婚協(xié)議，房產(chǎn)歸男方所有，現(xiàn)男方欲賣房如何處理?

在這種情況下，若將房產(chǎn)登記變更為男方名下，再售房顯然手續(xù)較為煩瑣。因此，只需女方配合男方進(jìn)行售房即可。因此，只要男方和女方達(dá)成一個(gè)協(xié)議，約定女方只是配合信房，售房過程中的一切稅費(fèi)以及據(jù)此產(chǎn)生的權(quán)利義務(wù)均由男方承擔(dān)即可。另外，在協(xié)議中，男女雙方也可以約定由男方在收到下家售房款的一定期限內(nèi)，將男方依離婚協(xié)議應(yīng)付給女方的補(bǔ)償款一次付清。

七、夫妻購房父母出資離婚時(shí)的處理

(一)購房出資，不等于擁有產(chǎn)權(quán)

有些父母認(rèn)為，自己在購買房產(chǎn)過程中出了資，就對(duì)購買的房屋擁有所有權(quán)。但事實(shí)上，根據(jù)我國法律規(guī)定，只有出現(xiàn)在房產(chǎn)證上的權(quán)利人才能被看做房產(chǎn)所有人。對(duì)內(nèi)而言，只有在有各方共同簽字的書面產(chǎn)權(quán)約定時(shí)，父母出資才能作為享有產(chǎn)權(quán)份額的憑證。

我國《婚姻法》及最高人民法院《婚姻法司法解釋(二)》規(guī)定，當(dāng)事人結(jié)婚后，父母為雙方購置房屋出資的，該出資應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為對(duì)夫妻雙方的贈(zèng)與，但父母明確表示贈(zèng)與一方的除外。對(duì)于四方簽訂的出資協(xié)議，若父母希望明確他們對(duì)房屋擁有所有權(quán)，應(yīng)當(dāng)在協(xié)議中寫明四方按出資比例按份共有房產(chǎn)，承擔(dān)相應(yīng)的占有、使用、收益、處分的權(quán)利和義務(wù)。共有關(guān)系的產(chǎn)生，只有基于法律規(guī)定或合同約定兩種方式。前者主要是夫妻財(cái)產(chǎn)共同共有，后者就必須有明確的約定了。

(二)產(chǎn)權(quán)證上最好登記名字

根據(jù)我國《民法通則》和相關(guān)法律規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的取得和變動(dòng)采取公示主義，并以登記作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的公示方法。房屋作為一種不動(dòng)產(chǎn)，所有權(quán)自然也應(yīng)以登記的內(nèi)容為準(zhǔn)，即只有在產(chǎn)權(quán)證上登記的權(quán)利人才是該房屋的所有權(quán)人。如果父母出資幫助購房，最好能在產(chǎn)權(quán)證上寫上自己的名字，或者父母與子女及其配偶簽訂一份借款協(xié)議，并保存好銀行匯款等相關(guān)憑證，那樣對(duì)日后維護(hù)自己的合法權(quán)益會(huì)比較有利。

(三)不打借條難以成立借款關(guān)系

還有一些父毋在出資的時(shí)候，直接將現(xiàn)金交給了兒女，基于親情，一般不會(huì)讓自己的兒女出具借條。在小夫妻倆感情好時(shí)，一切都不是問題，但如果兩人鬧離婚，問題就來了。借錢的時(shí)候，不打借條，又是給付的現(xiàn)金，如果今后發(fā)生了糾紛，將很難保障債權(quán)人的權(quán)利。同時(shí)，為了保險(xiǎn)起見，在出具借條時(shí)，應(yīng)當(dāng)注明款項(xiàng)的用途，或者要求自己子女及他們的配偶在借條上簽名，只有這樣，才能萬無一失地由小夫妻兩人共同成為借款的償付義務(wù)人。面子事小，損失事大。

(四)贈(zèng)與錢款時(shí)明確指向一方

我國《婚姻法》明確規(guī)定，夫妻婚后，遺囑或贈(zèng)與合同中確定只歸夫或妻一方的財(cái)產(chǎn)為一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)。為了保護(hù)自己的財(cái)產(chǎn)在交給孩子使用后不會(huì)發(fā)生價(jià)值貶損，建議贈(zèng)與給孩子時(shí)，明確指比該贈(zèng)與是給孩子個(gè)人的。

結(jié)婚后，父母完全出資并將產(chǎn)權(quán)證登記在自己子女的名下，在實(shí)踐中，法院會(huì)認(rèn)為這樣的情況是向自己子女的單方贈(zèng)與，出于維護(hù)家庭和睦的角度考慮，這種情況不會(huì)有書面的協(xié)議，但并不會(huì)妨礙實(shí)際出資時(shí)父母真實(shí)的意思表示。一般來說，如果產(chǎn)權(quán)證登記在夫妻雙方名下，往往就會(huì)推定為對(duì)雙方的贈(zèng)與。