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寧波
商品房虛假廣告的法律責任
商品房虛假廣告所引起的糾紛有愈演愈烈之勢，但廣告糾紛往往涉及眾多當事人，案情復雜異常，對于廣告主及其他關系人是否承擔法律責任及如何承擔，則需要我們區別不同情況進行系統分析。
一、商品房廣告及其責任主體
商品房廣告，是指房地產開發企業、房地產權利人、房地產中介服務機構發布的房地產項目預售、預租、出售、出租、項目轉讓以及其它房地產項目介紹的廣告。商品房廣告的責任主體包括廣告主、廣告經營者和廣告發布者。廣告主是商品房開發企業或房地產中介服務機構;廣告經營者是指受托提供廣告設計、制作、代理服務的經濟組織;廣告發布者則是指為廣告主或廣告主委托的廣告經營者發布廣告的機構或個人。
二、商品房廣告發布的規范要求
《房地產廣告發布暫行規定》明確指出：房地產廣告不得欺騙和誤導公眾。同時，《規定》還禁止八種情況下的房地產對外發布廣告。由此可以表明，商品房廣告發布的規范要求就是廣告內容的客觀真實性。要達到廣告內容客觀真實，首先就必須要求廣告所介紹的產品或服務是真實、客觀存在的;其次廣告內容與實際相一致，不得夸張;另外，廣告在表現上運用的藝術夸張手法應當能被公眾接受或認可，不得使人產生誤解。
三、商品房虛假廣告的表現形態
所謂商品房虛假廣告是指為某種目的，以虛構事實或隱瞞重要事實的方法發布的含有不真實的內容，或對廣告的主要事實表述不完整，欺騙和誤導公眾的廣告。最常見的商品房虛假廣告，其用語一般有如下幾種：最低價、均價、分鐘、公里、毗鄰、園林、景觀、綠化率、回報率、超額認購、送豪華裝修、送天臺、送物業管理費等，另外如樣板間、沙盤也是組成虛假廣告的部分內容。房地產項目開發周期較長，而房地產行業又是資金密集型行業，為了盡快收回報資、減少財務成本，幾乎所有的房地產企業都力推期房銷售。為了配合這種預售行為，并適應市場競爭的客觀需要，開發商往往在項目動工建設之初，便著手對外進行項目包裝、宣傳推介。隨著房地產項目的最終建成和交付使用，商品房實況可能與廣告宣傳不符或開發商不能兌現廣告中所作的承諾事項，最終導致與購房客戶的糾紛。目前虛假廣告的表現形式主要包括：(1)消息虛假;即廣告宣傳的產品或服務的信息本身是不存在的。(2)品質虛假;即廣告宣傳的產品或服務達不到廣告中所宣傳的質量或技術標準。(3)功能虛假;即廣告宣傳的產品或者服務并沒有廣告中所宣傳的功能或服務內容。(4)價格虛假;即公眾購買產品或者服務所支付的貨幣與廣告中所宣傳的產品或者服務的價格不符。(5)證明虛假;即廣告中宣傳有關產品或服務的質量功能的認證、獲獎證書、統計數據或者專業人士的言論是虛假的。
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