商品房虛假廣告所引起的糾紛有愈演愈烈之勢，但廣告糾紛往往涉及眾多當(dāng)事人，案情復(fù)雜異常，對(duì)于廣告主及其他關(guān)系人是否承擔(dān)法律責(zé)任及如何承擔(dān)，則需要我們區(qū)別不同情況進(jìn)行系統(tǒng)分析。

一、商品房廣告及其責(zé)任主體

商品房廣告，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)權(quán)利人、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)布的房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)售、預(yù)租、出售、出租、項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓以及其它房地產(chǎn)項(xiàng)目介紹的廣告。商品房廣告的責(zé)任主體包括廣告主、廣告經(jīng)營者和廣告發(fā)布者。廣告主是商品房開發(fā)企業(yè)或房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu);廣告經(jīng)營者是指受托提供廣告設(shè)計(jì)、制作、代理服務(wù)的經(jīng)濟(jì)組織;廣告發(fā)布者則是指為廣告主或廣告主委托的廣告經(jīng)營者發(fā)布廣告的機(jī)構(gòu)或個(gè)人。

二、商品房廣告發(fā)布的規(guī)范要求

《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》明確指出：房地產(chǎn)廣告不得欺騙和誤導(dǎo)公眾。同時(shí)，《規(guī)定》還禁止八種情況下的房地產(chǎn)對(duì)外發(fā)布廣告。由此可以表明，商品房廣告發(fā)布的規(guī)范要求就是廣告內(nèi)容的客觀真實(shí)性。要達(dá)到廣告內(nèi)容客觀真實(shí)，首先就必須要求廣告所介紹的產(chǎn)品或服務(wù)是真實(shí)、客觀存在的;其次廣告內(nèi)容與實(shí)際相一致，不得夸張;另外，廣告在表現(xiàn)上運(yùn)用的藝術(shù)夸張手法應(yīng)當(dāng)能被公眾接受或認(rèn)可，不得使人產(chǎn)生誤解。

三、商品房虛假廣告的表現(xiàn)形態(tài)

所謂商品房虛假廣告是指為某種目的，以虛構(gòu)事實(shí)或隱瞞重要事實(shí)的方法發(fā)布的含有不真實(shí)的內(nèi)容，或?qū)V告的主要事實(shí)表述不完整，欺騙和誤導(dǎo)公眾的廣告。最常見的商品房虛假廣告，其用語一般有如下幾種：最低價(jià)、均價(jià)、分鐘、公里、毗鄰、園林、景觀、綠化率、回報(bào)率、超額認(rèn)購、送豪華裝修、送天臺(tái)、送物業(yè)管理費(fèi)等，另外如樣板間、沙盤也是組成虛假廣告的部分內(nèi)容。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期較長，而房地產(chǎn)行業(yè)又是資金密集型行業(yè)，為了盡快收回報(bào)資、減少財(cái)務(wù)成本，幾乎所有的房地產(chǎn)企業(yè)都力推期房銷售。為了配合這種預(yù)售行為，并適應(yīng)市場競爭的客觀需要，開發(fā)商往往在項(xiàng)目動(dòng)工建設(shè)之初，便著手對(duì)外進(jìn)行項(xiàng)目包裝、宣傳推介。隨著房地產(chǎn)項(xiàng)目的最終建成和交付使用，商品房實(shí)況可能與廣告宣傳不符或開發(fā)商不能兌現(xiàn)廣告中所作的承諾事項(xiàng)，最終導(dǎo)致與購房客戶的糾紛。目前虛假廣告的表現(xiàn)形式主要包括：(1)消息虛假;即廣告宣傳的產(chǎn)品或服務(wù)的信息本身是不存在的。(2)品質(zhì)虛假;即廣告宣傳的產(chǎn)品或服務(wù)達(dá)不到廣告中所宣傳的質(zhì)量或技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。(3)功能虛假;即廣告宣傳的產(chǎn)品或者服務(wù)并沒有廣告中所宣傳的功能或服務(wù)內(nèi)容。(4)價(jià)格虛假;即公眾購買產(chǎn)品或者服務(wù)所支付的貨幣與廣告中所宣傳的產(chǎn)品或者服務(wù)的價(jià)格不符。(5)證明虛假;即廣告中宣傳有關(guān)產(chǎn)品或服務(wù)的質(zhì)量功能的認(rèn)證、獲獎(jiǎng)證書、統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)或者專業(yè)人士的言論是虛假的。