專家解答：兩年來中國的離婚率其實還是很高的，房產(chǎn)作為我們最大的一個的財產(chǎn)，房屋分割是離婚的時候不可避免要討論的問題。

那么在討論離婚的時候，我給大家先分享一個案例，有這么一個案情，原告女方和被告男方，雙方在1988年登記結(jié)婚，在2005年的時候協(xié)議離婚，那么在1999年的時候被告男方購買了坐落于北京市海淀區(qū)的一個房屋，并且取得了房屋所有權(quán)證。

然后被告在2005年的時候簽訂了離婚協(xié)議，約定北京市海淀區(qū)的房子權(quán)屬歸屬于女方，隨后呢原告，也就是女方要求男方辦理房屋過戶，并且自己搬進去住，結(jié)果被告男方說因為自己身體需要做手術(shù)，需要花大量的錢，欠很多外債，而且現(xiàn)在這個房子有一半的產(chǎn)權(quán)是屬于男方的，所以他不同意把房屋過戶給女方，因此女方要求去法院起訴。

法院最后判決，房屋歸屬于女方所有。這個案子法院理由是什么呢?法院認為，離婚協(xié)議書是雙方的一個真實意思的表示，是一個由法律約束力的這么一個協(xié)議，雙方應(yīng)當遵守，而離婚協(xié)議里明確約定，房屋歸屬女方所有，所以房屋就應(yīng)該歸屬女方所有。同時呢，這里面南方在簽署離婚協(xié)議之前，確實有一半的房屋所有權(quán)，通過簽署離婚協(xié)議，相當于他把他的一半所有權(quán)贈與給女方，鑒于離婚協(xié)議書是有效的，所以贈與也是有效的，所以不應(yīng)該撤銷，所以最后判決房屋歸女方所有。這個判決其實是一個非常經(jīng)典的案例，這個案例其實給大家一個(提醒)是我們在離婚的時候一定要重視離婚協(xié)議書的約定。

通過這個案例，我們進一步延伸，我跟大家分享一下在不同的離婚情形之下房屋的歸屬問題，這里面我們首先要明確什么呢?明確我們有沒有婚前的財產(chǎn)協(xié)議，有沒有離婚協(xié)議，正因為這個協(xié)議約定是優(yōu)先于法律規(guī)定的，所以呢如果約定，我們一定要遵守協(xié)議約定，而且我給大家建議是，為了避免糾紛的發(fā)生，最好在事先簽訂婚前財產(chǎn)協(xié)議書和離婚協(xié)議，這樣避免事后的糾紛。

如果沒有這種協(xié)議的情況下，我們根據(jù)不同的情形來決定房屋的歸屬，我們考慮什么呢?

考慮幾個因素。第一個因素是這個房子是婚前買的還是婚后買的，第二個因素是自己出資的，還是自己出資的，第三這房屋是全部出資的，還是說是首付加貸款，最后一個因素是考慮這個房子是男方和女方一方出資，還是雙方共同出資。針對這四個因素我們決定不同房屋的權(quán)屬。

第一個呢是婚前的財產(chǎn)的歸屬，婚前房產(chǎn)的歸屬，第一個情形在這個里面，夫妻的一方婚前支付的首付購房，然后呢婚后由雙方貸款，歸還貸款的方式去買斷這個房屋，這個房屋登記在當時支付首付這一方名下，這種情形下房屋歸誰?這種情形房屋的歸屬是歸屬于登記方。同時登記方需要向共同還貸的另一方支付他們在共同還貸期間貸款的一半作為補償，作為他的債務(wù)之一，這是第一種情形，就是婚前買的房子，但是雙方共同去還貸的情況下房屋的歸屬。

第二種情形，如果是婚前全資購房，婚后才拿到房產(chǎn)證，這種情況下怎么處理，如果這種情況的話，房屋的歸屬是歸屬于婚前全資買房的那方，即使婚后獲得房產(chǎn)證，因為在婚前全資購房的話還會牽涉一個房屋買賣合同，這里面也會明確寫清楚是誰支付的全款，然后后面登記在誰誰誰的名下，這是第二種情形。

第三種情形房屋由婚前的購房，同時是由父母出資購房，房屋登記在該子女的名下，這種情形怎么辦?那么這里面分兩種情形，第一種如果是雙方父母全額出資的話，那么很明顯這個房子是屬于該登記子女一方的個人財產(chǎn)。第二種情形如果是父母資助了一部分，剩余的部分是由夫妻雙方共同還貸，這種情形一般也是判給登記方，也就是婚前支付首付的那一方都是父母出資支付首付，還貸，這種情況下也是登記一方享有這房子的所有權(quán)。但是同理這個時候登記方需要向更多還貸那一方配偶，離婚的那方去支付一半的還貸的貸款的金額。

第四種情形，婚前雙方共同出資購買的房屋，但是登記在其中一方名下，這種情形怎么辦?這種情形除非我們的當事人離婚的時候有一方?jīng)]有登記的那一方有證據(jù)證明有自己的出資，同時不屬于贈與，在這種情形下，他是有權(quán)作為共同的產(chǎn)權(quán)人去享有這個房屋產(chǎn)權(quán)，否則的話他是沒有辦法享用一產(chǎn)權(quán)的，也就是他要證明自己出過資，第二自己并沒有贈與給對方，因為很多時候談戀愛過程中，比如男方他出資和女方一起買房，登記在女方名下，當時說這房子我送給你的，如果這種清醒的話他就沒有辦法再享有房子的所有權(quán)。

第五種情形是婚前有一方全額去出資購買了房屋，并且取得了房屋所有權(quán)證，如果這種情況下很顯然屬于婚前財產(chǎn)，沒有辦法做分割。這是關(guān)于婚前財產(chǎn)的歸屬。

另外一種情形是婚后購買的房屋，這個我們也分幾種情形，第一種情形是婚后由雙方父母共同出資買房，房屋登記在其中一方名下，在這種情形下，有兩種處理方式，第一種處理方式，房屋可以由雙方的協(xié)議約定的情形去分割房屋歸誰，另外的情形如果沒有約定的話，那么按照雙方出資的比例去分別享有所有權(quán)。比如說南方出資了70%，女方出資30%，全額去購買的房屋，拿的房產(chǎn)證，這個時候男方享有70%的所有權(quán)，女方享有30%的所有權(quán)。這種情形，婚后按揭購房，支付了首付之后，剩下是用貸款的的方式，如果這種清醒的話，同時呢這種首付款是由其中一方父母支付的，房屋登記在支付首付的子女名下，由雙方夫妻共同還貸，在這種情形下首付款可以認定是父母贈與給自己子女的財產(chǎn)。但是離婚的時候房產(chǎn)是歸雙方共有，那么呢沒有支付首付那一方，需要對對方的首付款進行補償。這是如果是其中一方父母支付了首付，但登記在自己子女名下的時候房產(chǎn)歸屬的問題。

第三種情形，婚后一方父母全額出資，并且房產(chǎn)登記在自己子女名下，在這種情形下，我們一般視為這個房子是對自己的子女的贈與，該房屋認定為該子女的財產(chǎn)，對方無權(quán)去處分，因為這個錢屬于對方父母全額出資的。

第四種情形，如果婚后財產(chǎn)是其中一方以個人財產(chǎn)出資買的，全額出資買的，同時房產(chǎn)登記在該方名下，在這種情形下房屋的所有權(quán)歸屬于以自己的財產(chǎn)全額出資的這一方名下。但是他需要證明資金全部來源于自己的個人財產(chǎn)，因為大家都知道婚后取得的收入是夫妻共同財產(chǎn)，如果是以夫妻雙方共同財產(chǎn)去購買房屋就不是個人財產(chǎn)，必須是歸屬他自己一方的財產(chǎn)才屬于個人財產(chǎn)，這是在以婚后個人財產(chǎn)全額支付來購房的時候房產(chǎn)歸屬問題。

所以呢，第五種情形是婚后一方或者雙方以夫妻共同財產(chǎn)出資買房，取得房產(chǎn)證，這種情況下很明顯屬于雙方共同財產(chǎn)。

我們剛才分析了關(guān)于婚前買房和婚后買房各自的這種權(quán)限歸屬，大家可以看到這里面一定要看清楚購房房屋的時間，是自己的，以自己的資金買的，還是以父母資金買的，房屋登記在誰的名下，這些都是我們考慮房產(chǎn)歸屬的時候要注意的問題。