夫妻一方處分共有房產所簽合同的效力如何判斷

夫妻一方與第三人簽訂房屋買賣合同，將夫妻共有房產出賣給第三人，另一方依照《合同法》第五十一條“無處分權的人處分他人財產，經權利人追認或者無處分權的人訂立合同后取得處分權的，該合同有效。”的規定，以夫妻一方、買房的第三人為共同被告提起訴訟，訴請確認該房屋買賣合同無效。

而買房的第三人答辯稱，夫妻一方雖未經另一方同意即處分夫妻共有房產，房屋買賣合同無效，但其系善意購買人，支付了合理對價并辦理了產權過戶登記手續，依照《物權法》第一百零六條“無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的，所有權人有權追回;除法律另有規定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產或者動產的所有權：

(一)受讓人受讓該不動產或者動產時是善意的;

(二)以合理的價格轉讓;

(三)轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人。

受讓人依照前款規定取得不動產或者動產的所有權的，原所有權人有權向無處分權人請求賠償損失。當事人善意取得其他物權的，參照前兩款規定。”的規定，已善意取得該房屋所有權，請求判決駁回夫妻另一方的訴請。

在審判實務中，法官對此類案件的裁判理由或方法至少有四種：

一是認定夫妻一方擅自處分夫妻共有房產，構成無權處分，確認房屋買賣合同無效，但購房的第三人屬于善意取得，判決駁回夫妻另一方的訴請。

二是認定夫妻一方擅自處分夫妻共有財產，構成無權處分，確認房屋買賣合同無效，依照《合同法》第五十八條“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還;不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。”的規定，判決購房的第三人返還房屋給夫妻雙方。

三是認定夫妻一方擅自處分夫妻共有房產的行為部分有效。

四是認定夫妻一方雖未經另一方同意出賣夫妻共有房產，但依照《買賣合同解釋》第三條“當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權或者處分權為由主張合同無效的，人民法院不予支持。出賣人因未取得所有權或者處分權致使標的物所有權不能轉移，買受人要求出賣人承擔違約責任或者要求解除合同并主張損害賠償的，人民法院應予支持。”的規定，應認定房屋買賣合同有效，買房的第三人因夫妻另一方不協助辦理房產過戶手續導致房屋產權無法過戶，有權請求賣房的夫妻一方承擔違約責任或要求解除房屋買賣合同并主張賠償損失。

作為《合同法》、《物權法》的起草人之一，梁*星教授在其新作《民事解答錄》(人民法院出版社2015年1月第1版)一書中對此類案件的裁判思路作了精辟的解答。現作如下歸納：

其一，夫妻一方處分夫妻共有房產所簽合同的效力判斷，不應適用《合同法》第五十一條的上述規定。從該條規定的內容不難看出，“無處分權的人處分他人財產”，亦即該條適用范圍系無處分權人因惡意或誤認處分他人的財產。其中所謂“財產”僅指有形財產(動產和不動產)，不包括無形財產(債權、知識產權、股權)。所謂“處分”，僅指有償轉讓(出賣)及無償轉讓(贈與)，不包括設立擔保權、使用權。夫妻一方出賣夫妻共有房產，處分的是自己的共有財產，并非處分他人財產，因此沒有《合同法》第五十一條規定的適用余地。

其二，夫妻一方處分夫妻共有房產行為的處理，不應適用《物權法》第一百零六條的規定。依照該條規定，財產占有人無權處分其占有的財產，如果其將該財產轉讓給第三人，受讓人取得該財產時出于善意，則受讓人將依法取得對該財產的所有權或其他物權。可見，《物權法》第一百零六條規定的適用范圍是無權處分他人財產合同。夫妻一方處分夫妻共有房產是處分自己的財產，不是處分他人的財產，也就不在《物權法》第一百零六條所規定善意取得制度的適用范圍。

其三，夫妻一方處分夫妻共有房產所簽合同的效力認定，不適用《買賣合同解釋》第三條的規定。依照《買賣合同解釋》第三條第一款“當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權或者處分權為由主張合同無效的，人民法院不予支持。”的規定，其適用范圍是處分權暫時受限制的所有權人處分自己財產的類型，包括國家機關和事業單位沒有得到批準就處分其支配的動產和不動產;抵押人沒有告訴抵押權人就轉讓抵押財產;融資租賃承租人在付清全部租金之前轉賣租賃設備;保留所有權買賣的買受人在付清價款之前轉賣標的物;將來財產買賣合同。此類買賣合同當事人以買賣合同訂立時出賣人沒有所有權或處分權為由，要求認定買賣合同無效的，法院不予支持，也就是說，應認定買賣合同有效。夫妻一方未經另一方的同意即出賣夫妻共有房產，屬于共有人處分共有物未征得其他共有人同意的案件，不歸入《買賣合同解釋》第三條第一款規定的適用范圍。

必須指出的是，現行法律關于無權處分合同無效法律后果的規定，有《合同法》第五十八條關于相互返還和損失賠償的規定，以及《物權法》第一百零六條關于善意取得制度的規定。《物權法》第一百零六條的規定屬于特別法，而《合同法》第五十八條的規定屬于一般法，按照特別法優先適用原則，法官處理無權處分合同無效的法律后果，應當優先適用《物權法》第一百零六條關于善意取得制度的規定，僅在不構成善意取得的情形，才適用《合同法》第五十八條關于相互返還和損失賠償的規定。當然，善意取得制度的適用必須以買受的第三人主張為前提條件。

其四，夫妻一方處分夫妻共有房產所簽合同的效力確認，以認定有效為原則，認定無效為例外。依照《婚姻法》第十七條第二款“夫妻對共同所有的財產，有平等的處理權。”的規定，對夫妻共有財產，丈夫有權處分，妻子也有權處分，夫妻雙方的處分權是平等的。《婚姻法》之所以不規定夫妻雙方共同行使處分權，是因為如此規定違背社會生活經驗。中華民族的傳統是，要么丈夫當家，要么妻子當家。無論是誰處分財產，通常都是一人出面，其實事前夫妻雙方已經商量過，即使事前未商量也屬于一方隨機決定，也是為了夫妻雙方的利益。據調查統計，夫妻雙方協商處理家庭財產的家庭占97%。要求處分夫妻共有財產必須夫妻雙方共同實施，或出示另一方的授權書，一是不合人情事理，二是不利于市場交易。據此認為，法官不能僅僅因為夫妻一方未經另一方的同意出賣夫妻共有房產，就判定所簽房屋買賣合同無效。畢竟，夫妻一方有權處分，且是否征得另一方的同意難于證明。同時，即使未征得另一方同意也未必不符合夫妻雙方共同利益。

當然，并不是夫妻一方處分夫妻共有財產的合同絕對不能認定無效。法官經審理查明，夫妻一方處分夫妻共有財產，主觀上具有損害另一方的惡意，比如為了離婚時獨占或侵占夫妻共有財產，受讓的第三人對此是明知的，則應當支持夫妻另一方的請求，適用《合同法》第五十二條第(二)項“雙方惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益。”的規定，認定買賣合同無效。

如果受讓的第三人對夫妻一方損害另一方利益的惡意并不知情或難以認定其是否知情，則應依照《合同法》第五十二條第(四)項“損害社會公共利益”的規定，認定夫妻一方意圖損害另一方利益的行為構成對屬于社會公共利益性質的婚姻家庭關系的破壞或侵害，據此認定買賣合同無效。

不過，夫妻一方未經另一方同意處分夫妻共有房產，法官經審理查明買房的第三人屬于善意購買、支付合理對價并辦理產權登記手續的，即使另一方訴請確定房屋買賣合同無效，主張追回該房屋的，依照《婚姻法解釋(三)》第十一條“一方未經另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意購買、支付合理對價并辦理產權登記手續，另一方主張追回該房屋的，人民法院不予支持。

夫妻一方擅自處分共同共有的房屋造成另一方損失，離婚時另一方請求賠償損失的，人民法院應予支持。”的規定，應認定夫妻一方與買房的第三人所簽房屋買賣合同有效，進而判決駁回夫妻另一方的訴請，但是，法官應向其釋明可以另行訴請夫妻一方擅自處分夫妻共有房產所帶來的財產損失。