一年一度的“九九重陽節(jié)”剛剛過去，有關如何保障老人合法權益的話題又成為了近日的熱門話題。隨著經濟的快速發(fā)展，房產的價格上升了，親情的溫暖卻下降了，子女對父母房產的關注上升了，對父母生活的關心卻下降了，這“兩升兩降”在老人與子女之間引發(fā)了眾多圍繞爭奪房產的糾紛，而老人往往會因精力有限和法律知識欠缺處于弱勢地位，因此，社會有責任和義務幫助老人拿起法律武器維護其房產權益。

“武器”之一：秘密遺囑——來之古代“秘密立儲”靈感

“武器”展示：繼承法第十六條：“公民可以依照本法規(guī)定立遺囑處分個人財產。”第二十條：“遺囑人可以撤銷、變更自己所立的遺囑。”第二十一條：遺囑繼承或者遺贈附有義務的，繼承人或者受遺贈人應當履行義務。沒有正當理由不履行義務的，經有關單位或者個人請求，人民法院可以取消他接受遺產的權利。

“武器”說明：我國清朝時期建立的“秘密立儲”制度，很好地解決了皇子爭儲的問題。這一做法同樣可以移植到處理老人房產的問題之上。

具體的方法是，老人可以跟子女講清楚將根據子女的表現立下“秘密遺囑”，將自己的房產遺留給一個或數個子女，并將遺囑進行公證，如果某子女對老人不好，老人就隨時可以撤銷、變更自己的遺囑，如果老人希望子女履行特定的贍養(yǎng)義務或其他附隨義務的，如果該子女不履行義務，老人可以在生前委托遺產執(zhí)行人或有關單位，請求人民法院取消該子女接受遺產的權利，這樣就可以使子女贍養(yǎng)老人的積極性多一層經濟因素的激勵，且不會出現父母將房產過戶子女后，子女不孝而導致老人無房屋安居的情況。

■案例

老王膝下有三女一子，老王偏愛小兒子，早就盤算著把自己唯一的一套房子留給小兒子，以后老了就由兒子養(yǎng)老送終。于是，老王把房子過戶給小兒子，并口頭約定由小兒子承擔主要的贍養(yǎng)責任，其到小兒子家里居住。結果，過戶前后小兒子和兒媳婦態(tài)度迥然不同，兒子兒媳不僅不贍養(yǎng)老人，還把他趕出了房子，而其他三女因老王偏心將房產過戶給兒子也心懷怨恨，不愿贍養(yǎng)老王，結果老王人財兩空。如果老王利用秘密遺囑的法律武器，根據兒女的孝順情況確定房子的歸屬，那么兒女的態(tài)度可能就會大不相同。

法官提示——

一、保密，注意遺囑的保密性，不能去世前讓子女知道遺囑內容；二、可靠，遺囑最好采用公證的方式，因為公證遺囑的效力最強，如果老人自書、代書、錄音、口頭立下的遺囑，都不得撤銷、變更公證遺囑，且公證機關保密性強。三、可變，立下遺囑后，老人可以隨時根據自己心愿和子女的表現情況變更遺囑，給表現好的子女以危機，給表現不好的子女以激勵。

“武器”之二：遺贈撫養(yǎng)——“養(yǎng)兒不防老”又何妨

“武器”展示：繼承法第三十一條：“公民可以與扶養(yǎng)人簽訂遺贈扶養(yǎng)協議。按照協議，扶養(yǎng)人承擔該公民生養(yǎng)死葬的義務，享有受遺贈的權利。公民可以與集體所有制組織簽訂遺贈扶養(yǎng)協議。按照協議，集體所有制組織承擔該公民生養(yǎng)死葬的義務，享有受遺贈的權利。”

“武器”說明：如果子女不盡贍養(yǎng)義務，老人“養(yǎng)兒防老”的愿望無法實現。此時，老人可以與愿意對其生活進行照顧的扶養(yǎng)人甚至是敬老院訂立遺贈扶養(yǎng)協議，協議約定扶養(yǎng)人承擔該公民生養(yǎng)死葬的義務，老人百年之后將該房產產權遺贈予撫養(yǎng)人，該撫養(yǎng)人履行了上述義務后，就有權依照該協議主張權利，不孝子女即使將父母趕出了房屋，并霸占了房屋，也不能如愿得到該房屋的產權。

當然，如果該扶養(yǎng)人或敬老院不對老人進行扶養(yǎng)照顧，老人可以隨時解除該遺贈撫養(yǎng)協議，讓不盡扶養(yǎng)義務的撫養(yǎng)人不能得到該房產，而且該扶養(yǎng)人已支付的供養(yǎng)費用，老人一般也無需補償。這樣，就可以讓老人用“房產”換取其他撫養(yǎng)人對其進行扶養(yǎng)照顧，不至于老無所依。

■案例

徐*奶今年70多歲，因其小兒子想獨占她的房屋，就長期和其媳婦住在徐*奶的房子里，實際上小兒子另有一套住房。徐*奶想過清凈的生活就住進了附近一家敬老院里。小王是徐*奶的侄女，見其可憐就將其接到自家照顧起居，于是徐*奶就與其侄女簽訂了遺贈撫養(yǎng)協議，將該房屋在其百年之后遺贈給小王，小王最后在送徐*奶走了之后將其妥善安葬。

其后小王依據遺贈撫養(yǎng)協議向徐*奶的兒子要求過戶產權并騰退房屋，但徐*奶的兒子主張該協議無效不同意，小王將徐*奶的兒子告上法院，最后法院支持了小王的訴求。

法官提示——

一、權利義務明確，協議中要明確約定遺贈的具體財物和撫養(yǎng)的具體內容，是房產的要明確房產產權號或房產門牌號，撫養(yǎng)義務履行的具體方式，可以包括怎么處理老人的飲食起居、看病就醫(yī)等，明確相對的標準，避免日后產生糾紛；二、協議最好能采取公證形式，因為有公證機構公信力保障，可以避免日后老人的子女對協議的效力問題進行糾纏；三、最好不要提前將房產過戶到遺贈撫養(yǎng)人名下，同樣也是擔心撫養(yǎng)人得到房屋之后，前后態(tài)度發(fā)生轉變，讓遺贈撫養(yǎng)協議的對等交易、相互牽制的功能失效。

“武器”之三：贈與撤銷權——“老人的救命稻草”

“武器”展示：我國合同法第一百九十條：“贈與可以附義務。贈與附義務的，受贈人應當按照約定履行義務。第一百九十二條：受贈人有下列情形之一的，贈與人可以撤銷贈與：……（二）對贈與人有扶養(yǎng)義務而不履行；（三）不履行贈與合同約定的義務。”

“武器”說明：我國合同法規(guī)定的贈與撤銷權，是老人贈與房屋、房款后悔的“救命稻草”，老人可以在贈與之前先與子女約定贈與附隨義務，子女不履行附隨義務可以撤銷贈與，請求返還贈與；即使沒有約定贈與附隨義務，對于受贈與的子女沒有盡到贍養(yǎng)義務的，同樣可以依據法定的贈與撤銷權撤銷贈與，向子女追索贈與款項等。

■案例

李大爺今年已80高齡，膝下三子一女早就成家。李大爺在老城區(qū)有處小院子，前些年拆遷得了150萬元，因舍不得另購買房屋居住，便決定把拆遷款分給三個兒子，自己到三個兒子家輪流居住。誰料錢給出去了以后，兒子們對他的態(tài)度截然相反，個個推托不理，她的女兒也因李大爺偏心沒有分得拆遷款而不愿照顧李大爺。

李大爺無奈之下只得將三個兒子告上法院，要求撤銷對三個兒子拆遷款贈與，要求其返還該款項，最后李大爺的訴求得到了法院的支持。

法官提示——

一、注意法定期限，老人作為贈與人，其行使贈與撤銷權，應當在知道或者應當知道撤銷原因之日起一年內行使，否則，錯過該法定期間，將喪失該項權利；二、最好能約定贈與的條件并采用書面的形式約定，因為對贈與約定附加的條件，有助于判斷子女是否違反約定義務，采用書面形式更有利于證明贈與合同的存在及附加條件的存在，防止產生“口說無憑”的爭議。（作者：陳*屹單位：北京市海淀區(qū)法院）