一、買受人怎樣解除商品房買賣合同?

買受人可以通過協(xié)商一致或者是支付違約金的方式解除商品房買賣合同，

1、拆遷人將補(bǔ)償安置房屋另行出賣給第三人的，被拆遷人可以向拆遷人請求解除安置協(xié)議;

解釋第七條“被拆遷人請求解除拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的，按照本解釋第八條的規(guī)定處理”說明對此安置協(xié)議被拆遷人享有解除權(quán)。但這種安置協(xié)議必須符合兩個(gè)條件：

(1)拆遷人與被拆遷人雙方是按照所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷安置協(xié)議。

(2) 該補(bǔ)償安置的房屋在安置協(xié)議中有明確的位置、用途約定。形式上拆遷人必須將該補(bǔ)償安置房屋另行出賣給第三人。

2、出賣人將商品房一賣一抵時(shí)，買受人可以請求解除合同;

解釋第八條“商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋抵押給第三人”，“導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同”同時(shí)買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付房款一倍的賠償責(zé)任。

3、出賣人將一房二賣時(shí)，買受人可以請求解除合同;

解釋第八條“商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人”，“導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同”同時(shí)買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付房款一倍的賠償責(zé)任。

4、 出賣人故意隱瞞所受房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)，將房屋出售給買受人的，買受人知情后可以解除合同;

解釋第九條第二項(xiàng)“故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)”，“導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任”此項(xiàng)內(nèi)容是指只要出賣人故意隱瞞所受房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)，將房屋出售給買受人的，買受人知情后就可以解除合同，而且可以要求賠償損失。

5、出賣人故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)，再將此房屋出賣給買受人的，買受人知情后可以解除合同;

解釋第九條第三項(xiàng)“故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)”，“導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任”此項(xiàng)內(nèi)容也是指只要出賣人故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)，在將此房屋出賣給買受人的，買受人知情后就可以解除合同。

6、房屋主體質(zhì)量不合格時(shí)，買受人可以請求解除合同;

解釋第十二條“因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。”即期房和現(xiàn)房的買賣合同在房屋主體結(jié)構(gòu)出現(xiàn)質(zhì)量不合格時(shí)，買受人可以解除合同并且可以要求賠償損失。

7、因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人可以請求解除合同;

解釋第十三條第一款“因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。”因此出賣人交付使用的房屋存在質(zhì)量問題嚴(yán)重影響買受人正常居住適用，買受人可以解除合同并且可以要求賠償損失。

二、解除合同的情形

套內(nèi)面積或建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同也無處理約定，且面積誤差比絕對值超出3%，買受人可以解除合同;

解釋第十四條“出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理;合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理。”，“面積誤差比絕對值超出3%，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應(yīng)予支持。”即套內(nèi)面積或建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同也無處理約定，且面積誤差比絕對值超出3%，買受人就可以解除合同。

買賣合同簽訂的時(shí)候千萬要謹(jǐn)慎小心，因?yàn)榉课莸膬r(jià)值非常重大那么既然已經(jīng)簽訂了就需要收到相關(guān)的履行交付房款的義務(wù)，對于雙方來說，要想不履行這種義務(wù)，可以通過解除合同，但是對方必須要同意，否則只能夠訴訟的方式來違約解除合同。

根本違約解除合同損害賠償

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