一、商品房面積糾紛怎么處理
(一)約定以“套(單元)”計價,對商品房面積誤差糾紛的處理
《商品房銷售管理辦法》第十九條規定:“按套(單元)計價的現售房屋,當事人對現售房屋實地勘察后可以在合同中直接約定總價款。按套(單元)計價的預售房屋,房地產開發企業應當在合同中附所售房屋的平面圖。平面圖應當標明詳細尺寸,并約定誤差范圍。房屋交付時,套型與設計圖紙一致,相關尺寸也在約定的誤差范圍內,維持總價款不變;套型與設計圖紙不一致或者相關尺寸超出約定的誤差范圍,合同中未約定處理方式的,買受人可以退房或者與房地產開發企業重新約定總價款。買受人退房的,由房地產開發企業承擔違約責任。”
也就是說,在商品房現房銷售情況下,由于買受人可直接查看實物,故以“套(單元)”作為一種計價單位,使交易簡潔明快。引起面積誤差糾紛的,一般應當尊重當事人在合同訂立時對按套計價方式的合意。
在商品房預售的情況下,以“套(單元)”作為一種計價單位,房地產開發企業應當在合同中附所售商品房的平面圖。商品房交付時,套型與設計圖紙一致,相關尺寸也在約定的誤差范圍內,維持總價款不變;超出約定的誤差范圍,合同中沒有約定處理方式的,買受人可以退房或者與房地產開發企業重新約定總價款。買受人退房的,由房地產開發企業承擔違約責任。
(二)約定以商品房面積計價,對面積誤差的處理
根據最高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》第十四條規定:“出賣人交付使用的房屋套內建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符,合同有約定的,按照約定處理;合同沒有約定或者約定不明確的,按照以下原則處理:
1、面積誤差比絕對值在3%以內(含3%),按照合同約定的價格據實結算,買受人請求解除合同的,不予支持;
2、面積誤差比絕對值超出3%,買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的,應予支持。買受人同意繼續履行合同,房屋實際面積大于合同約定面積的,面積誤差比在3%以內(含3%)部分的房價款由買受人按照約定的價格補足,面積誤差比超出3%部分的房價款由出賣人承擔,所有權歸買受人;房屋實際面積小于合同約定面積的,面積誤差比在3%以內(含3%)部分的房價款及利息由出賣人返還買受人,面積誤差比超過3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。
(三)非商品房面積糾紛的處理
由于大量的非商品房均非新建,故一般情況下商品房出賣人應持有證明其享有商品房所有權的證明文書,商品房面積的大小當然載人房屋所有權證。依交易習慣,一方面買受人可以查閱房屋產權證書獲知商品房的面積大小,另一方面買受人會到實地了解商品房的面積,對此也應有感性的認識。所以,一般情況下,非商品房買賣的面積糾紛較少。實踐中值得討論的是,產權部門對商品房面積進行誤登的情形的處理。
二、房屋面積有誤差怎么辦
(一)在我國因房地產開發起步較晚,房地產市場尚未發育成熟,沒有形成統一的商品房買賣規則,房地產開發企業的經營風險與購房者的消費風險并存。目前,就商品房買賣合同中面積誤差如何約定問題,是合同中最重要的條款之一。因為我國商品房實行預售許可證制度,所以預售面積與實際面積出現誤差是難免的。
房屋面積與房屋價款是密切相關的,也是購房者和開發商最關注的問題之一,由于開發商的特定地位及經營目的,房屋面積約定不明確往往會給購房者造成損害,例如:建筑面積沒變,而套內建筑面積縮小,購房者支付了相同的房價款卻沒有得到應當得到的使用面積;或者套內建筑面積雖然沒變,但分攤的共有建筑面積增加了,購房者要多支付房價款;如果上述兩種情況并存,那么對購房者的損害就更大。
(二)測量規則標準不同造成面積誤差的認定處理
由于商品房預售時雙方在合同中約定的面積,一般都是賣方依據商品房項目施工設計圖紙自行測算或委托測繪單位測算的預測面積。預測和實測適用的測量規則標準有時不同,主要是公攤面積的計算方法不一樣,有的開發商將建設部《商品房銷售計算及公用建筑面積分攤規則》中不屬于公攤或沒有規定作為公攤的面積計算為公攤面積,如將外墻、騎樓、人防工程的地下室、高層建筑的結構轉換層等面積計入公攤面積。土地房產管理部門在審核實測面積時,沒有把該公攤面積予以確認為房屋建筑面積,故造成面積誤差。
對于測量規則標準不同造成的面積誤差,法院應根據原預測面積的測量規則標準審查預測面積與實測面積認定是否存在誤差,對于適用預測的測量規則標準作為公攤的,而實測面積適用的測量規則標準又不作為公攤的面積誤差,由于是測量規則標準不同造成的,并非買賣雙方的原因,因此不予認定實際面積誤差。雙方可對合同中的銷售面積作調整,但應維持原合同約定的總價款不變。一方以此面積誤差要求補交或退還房款的,不予支持。對于已適用同一測量規則標準測繪后的實測誤差,應認定為實際面積誤差,依合同約定或司法解釋的規定處理。
綜合以上介紹,商品房面積有誤應該糾正,可以通過相關途徑解決。相信大家看了上面介紹后,對于房屋面積有誤的法律知識有了一定的了解,如果你還有關于這方面的法律問題,請咨詢律霸網律師,他們會為你進行專業的解答。
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