一、哪些情況下開發(fā)商才能免責

(一)不可抗力。不可抗力指不可預見，不可避免并不能客服的客觀情況。造成不可抗力的原因主要有兩種情形，一是自然災害，如洪水、地震、臺風、海嘯等;二是政府行為，如發(fā)生戰(zhàn)爭、強制征收等。在發(fā)生不可抗力的事由后，開發(fā)商必須在合同約定的期限內(nèi)將不可抗力的相關情況告知購房人，否則既使發(fā)生了不可抗力的事由開發(fā)商仍然需要承擔延期交房責任。實踐中，開發(fā)商有隨意擴大解釋不可抗力的現(xiàn)象，其實，構(gòu)成不可抗力的條件是很嚴格的，開發(fā)商不得以諸如“雨季停工”、“技術(shù)困難”等作為法定免責事由主張免責。

(二)約定免責事由。在商品房買賣合同中，除了不可抗力之外，開發(fā)商通常會與購房人約定其他關于逾期交房的免責事由，如購房人未付清房款及其他應交費用、因執(zhí)行國家法律法規(guī)、政策、政府指令導致逾期交房、因市政配套設施接通延誤或市政府規(guī)劃變更導致逾期交房等。

值得注意的是，在上述原因中，有的確實可以作為免責事由，如政府行為等，但也要甄別情況實行部分或全部免責，有些則純屬霸王條款，如天氣原因、高考等因素導致停工，這些情況是開發(fā)商可以預料、可以避免和克服的，不能作為免責事由。再如施工期間停水停電、第三人破壞等，則是第三人原因造成的，違約責任的歸責原則實行無過錯責任，不論開發(fā)商是否存在過錯，只要存在違約行為，開發(fā)商就應向購房人承擔違約責任，之后開發(fā)商有權(quán)依法向責任人追償。

二、逾期交房的情況有哪些

在諸多商品房預售合同案件中，大部分是因開發(fā)商逾期交房引發(fā)的，開發(fā)商逾期交房的情況主要有以下五種情形：

(一)開發(fā)商未取得商品房預售許可證。

主要是開發(fā)商在合同約定的交房日期未取得商品房預售許可證，致使房屋無法開工建設;或者違法建成了房屋，但因為不能提供相關文件而無法向購房者交房的現(xiàn)象。

(二)開發(fā)商因購房者不交納費用拒絕其入住。

主要是指開發(fā)商因購房者不向其交納由其代收代繳的房屋公共管理維修基金、契稅、產(chǎn)權(quán)證代辦費等費用，而拒絕在約定的交房時間讓購房者入住。

(三)開發(fā)商一房二賣或多買，致使在合同約定的交房時間內(nèi)無法向購房者交房。

(四)開發(fā)商本可在合同約定的時間內(nèi)交房，但因工作中發(fā)生失誤，遲延通知購房者收房。

(五)購房者認為房屋存在質(zhì)量問題拒絕入住。

主要是指購房者在收房時認為房屋存在質(zhì)量問題，或者認為房屋不符合合同約定的質(zhì)量要求或裝修標準，從而拒絕在合同約定的時間內(nèi)收房，并在此后要求開發(fā)商承擔逾期交房違約責任的現(xiàn)象。

開發(fā)商逾期交房的行為已經(jīng)構(gòu)成對購房者的違約，那么開發(fā)商就應當承擔違約責任。不過，在兩種情況下，雖然開發(fā)商沒有按照約定時間交付商品房，但實際也是可以被免責的。一種是因為不可抗力因素，導致逾期交房。而另一種則是雙方之間就逾期交房有免責約定。

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