一、哪些情況下開(kāi)發(fā)商才能免責(zé)

(一)不可抗力。不可抗力指不可預(yù)見(jiàn)，不可避免并不能客服的客觀情況。造成不可抗力的原因主要有兩種情形，一是自然災(zāi)害，如洪水、地震、臺(tái)風(fēng)、海嘯等;二是政府行為，如發(fā)生戰(zhàn)爭(zhēng)、強(qiáng)制征收等。在發(fā)生不可抗力的事由后，開(kāi)發(fā)商必須在合同約定的期限內(nèi)將不可抗力的相關(guān)情況告知購(gòu)房人，否則既使發(fā)生了不可抗力的事由開(kāi)發(fā)商仍然需要承擔(dān)延期交房責(zé)任。實(shí)踐中，開(kāi)發(fā)商有隨意擴(kuò)大解釋不可抗力的現(xiàn)象，其實(shí)，構(gòu)成不可抗力的條件是很?chē)?yán)格的，開(kāi)發(fā)商不得以諸如“雨季停工”、“技術(shù)困難”等作為法定免責(zé)事由主張免責(zé)。

(二)約定免責(zé)事由。在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中，除了不可抗力之外，開(kāi)發(fā)商通常會(huì)與購(gòu)房人約定其他關(guān)于逾期交房的免責(zé)事由，如購(gòu)房人未付清房款及其他應(yīng)交費(fèi)用、因執(zhí)行國(guó)家法律法規(guī)、政策、政府指令導(dǎo)致逾期交房、因市政配套設(shè)施接通延誤或市政府規(guī)劃變更導(dǎo)致逾期交房等。

值得注意的是，在上述原因中，有的確實(shí)可以作為免責(zé)事由，如政府行為等，但也要甄別情況實(shí)行部分或全部免責(zé)，有些則純屬霸王條款，如天氣原因、高考等因素導(dǎo)致停工，這些情況是開(kāi)發(fā)商可以預(yù)料、可以避免和克服的，不能作為免責(zé)事由。再如施工期間停水停電、第三人破壞等，則是第三人原因造成的，違約責(zé)任的歸責(zé)原則實(shí)行無(wú)過(guò)錯(cuò)責(zé)任，不論開(kāi)發(fā)商是否存在過(guò)錯(cuò)，只要存在違約行為，開(kāi)發(fā)商就應(yīng)向購(gòu)房人承擔(dān)違約責(zé)任，之后開(kāi)發(fā)商有權(quán)依法向責(zé)任人追償。

二、逾期交房的情況有哪些

在諸多商品房預(yù)售合同案件中，大部分是因開(kāi)發(fā)商逾期交房引發(fā)的，開(kāi)發(fā)商逾期交房的情況主要有以下五種情形：

(一)開(kāi)發(fā)商未取得商品房預(yù)售許可證。

主要是開(kāi)發(fā)商在合同約定的交房日期未取得商品房預(yù)售許可證，致使房屋無(wú)法開(kāi)工建設(shè);或者違法建成了房屋，但因?yàn)椴荒芴峁┫嚓P(guān)文件而無(wú)法向購(gòu)房者交房的現(xiàn)象。

(二)開(kāi)發(fā)商因購(gòu)房者不交納費(fèi)用拒絕其入住。

主要是指開(kāi)發(fā)商因購(gòu)房者不向其交納由其代收代繳的房屋公共管理維修基金、契稅、產(chǎn)權(quán)證代辦費(fèi)等費(fèi)用，而拒絕在約定的交房時(shí)間讓購(gòu)房者入住。

(三)開(kāi)發(fā)商一房二賣(mài)或多買(mǎi)，致使在合同約定的交房時(shí)間內(nèi)無(wú)法向購(gòu)房者交房。

(四)開(kāi)發(fā)商本可在合同約定的時(shí)間內(nèi)交房，但因工作中發(fā)生失誤，遲延通知購(gòu)房者收房。

(五)購(gòu)房者認(rèn)為房屋存在質(zhì)量問(wèn)題拒絕入住。

主要是指購(gòu)房者在收房時(shí)認(rèn)為房屋存在質(zhì)量問(wèn)題，或者認(rèn)為房屋不符合合同約定的質(zhì)量要求或裝修標(biāo)準(zhǔn)，從而拒絕在合同約定的時(shí)間內(nèi)收房，并在此后要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)逾期交房違約責(zé)任的現(xiàn)象。

開(kāi)發(fā)商逾期交房的行為已經(jīng)構(gòu)成對(duì)購(gòu)房者的違約，那么開(kāi)發(fā)商就應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。不過(guò)，在兩種情況下，雖然開(kāi)發(fā)商沒(méi)有按照約定時(shí)間交付商品房，但實(shí)際也是可以被免責(zé)的。一種是因?yàn)椴豢煽沽σ蛩兀瑢?dǎo)致逾期交房。而另一種則是雙方之間就逾期交房有免責(zé)約定。

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