商品房買賣流程怎么走

第一步：實地考察

這一步的工作可以看作是您簽約前的序曲，因此特別重要。實地考察包括：買房目標、資料收集、實地看房三個過程。

第二步：談判簽約

您在選定了購房目標后，就進入了和開放商進行實質性的談判階段。這一階段通常包括三個過程：談判內容、簽認購書、簽訂合同;當然對于我們非法律專業的人士來說，這個階段也是最讓人頭痛的，因為房屋認購書，房屋買賣合同都有著太多我們讀不懂的地方，所以建議請律師協助辦理。

一、談判談什么?

談判主要包括房子的價格、付款方式、裝修交工標準、配套設施、入住時間、物業管理費用等等必須涉及的內容。其中房價的談判最為重要，您應該爭取到最大限度的優惠價格，保護自己的利益。

二、簽訂《房屋認購書》

買房先簽《房屋認購書》并交納定金是現在售樓過程中的習慣性做法，但簽《房屋認購書》并不是正式簽約的必要前提，因為我國相關法律和法規并未明確規定購房者在簽訂正式銷售合同前，必須簽訂《認購書》。所以在你簽訂認購書后，也是需要承擔一定風險的，然而房屋認購書又具備怎樣的法律效力，范本又將怎么樣寫呢?

三、簽訂正式購房合同/購房合同范本

1、首先您應該帶著簽訂合同所需的身份證、手章等資料在約定的時間來開發商的售樓處簽合同。簽訂購房合同是購房過程中最重要的一個環節，您的權利和義務盡在其中，一旦簽訂即受法律的制約。因此奉勸您在簽訂合同之前，請再三斟酌合同條款，熟知簽訂購房合同應注意的問題，并確信您已經清楚了合同各條款的含義，當然如果經濟條件允許的話，您還可以請專門的律師幫您閱讀您的合同，看是否能夠最大限度的保證您的權益不受到侵害。

2、合同備案。一般地說，雙方自簽訂合同之日起30日內，開發商會持商品房銷售許可證、合同，到房地產管理部門進行合同備案。需辦理銀行貸款購房的，合同備案后還應到銀行、房地產管理部門、保險及公證部門辦理貸款手續。

第三步：付款及貸款

您在購房時依據自身的財力可以選擇一次性付款、分期付款、銀行貸款三種不同的付款方式。如果您的購房資金寬裕，不妨選擇一次性付寬，在樓盤剛開盤或封頂以后選擇這種付款方式比較合適，通常能享受開發商給予的最優惠的價格;如果您手頭沒有足夠的資金支付房款，但卻有一定的支付潛力，可選擇分期付款，在期房階段選擇這種方式最好不過了：如果上述兩種方式都不適合您，您就只能選擇銀行貸款了，條件是必須具有穩定的收入并能按時還款。

第四步：新房入住

新購房屋入住程序大體可分為：入住條件、房屋驗收、辦理物業管理手續。

一、入住條件

新房入住條件是否成熟可以從以下方面考慮：

1、新建房屋已建成并經過房屋質檢部門驗收合格：水電等基本設施齊備：物業管理單位已到位。

2、購房者已付清全部款項，或已按合同規定支付了相應比例的款項。

二、房屋驗收

房屋驗收包括的內容有：

1、入住房屋是否是所購買的房屋的全部或部分，如與購房合同、附件及補充協議不符，要及時向有關單位反映、核對。

2、房屋質量檢查，看房屋質量是否有問題，發現問題要及時反映，維修以后方能入住。

3、按購房合同及有關協議的約定，查看裝修、清點設備，物業管理單位應向購房者提供裝修及設備清單，購房者按清單內容進行清點，檢查其設備、完好程度及使用狀況，如有不符或缺損，需要求盡快維修、配齊。

4、您在進行以上檢驗并確認檢查結果與合同的約定無差別后，就可以與開發商簽訂物業交付核驗單或房屋交接單。對于核驗單中無法確定的事項，應寫上“暫不清楚”或“無法認定”等;若發現問題，應如實記錄下來，并要求開發商在一定的期限內處理等，最后由雙方簽字、蓋章。

三、辦理物業管理手續

您在簽定了檢驗單后，對房屋的修復結果或現狀無異議，就可接收鑰匙，同時簽訂有關協議。接受鑰匙后，物業交付就完成了，該房屋的收益和風險就轉移到您身上。在接收物業后的一般質量問題只能按照政府的有關規定由開發商保修，開發商不承擔任何違約責任。因此，您接收物業時，一定要謹慎，以免因輕率簽署核驗單或房屋交接單而使自己在以后的房屋糾紛中，無法充分爭取自己應得的權益。一般在接受鑰匙時，或規定幾日之內必須到物業管理公司辦理委托物業管理事宜。必須辦的物業管理手續有以下幾項：

1、簽署《管理公約》。《管理公約》的內容由開發商依據國家的法律、法規與政策要求而制定，并經房屋管理部門批準。如果業主認為管理公約的內容有的條款不公平，可以保留意見。因為該公約屬臨時性質，在以后的業主大會可以進行修改。

2、交付物業管理費用。

3、簽署小區各項管理守則，如裝修管理、衛生管理、停車管理、治安管理等。

第五步：辦理產權證

在您辦完上述的幾種手續后，搬入自己的新房還并不能讓你過上舒心的日子，還需要敦促開發商盡快辦理產權過戶手續，使您獲得合法的產權證，這個過程可能要等待相當長的一段時間，原因之一就是開發商在新房剛竣工之后，不可能馬上獲得房產證，他們也需到相關部門辦理房屋初始登記后，購房者再到房地產管理部門辦理房屋所有權轉移登記手續，申領《房屋所有權證》辦完房產證后，商品房的交易才算完成。這條操作流程的專業化程度較高，但惟有按這樣按部就班，才能保證這一特殊的商品在發生問題時，讓您有備無患，從而避免不必要的經濟損失。

走完這幾步，那么您就可以安心的搬入到自己的新房，好好享受擁有新房的快樂!

買房的時候，需要考察開發商銷售的項目是否五證具全，只有擁有五證的項目才是合法的銷售項目。如果您看的是現房，還要向開發商索取兩書。如果你情況比較復雜，律霸網也提供律師在線咨詢服務，歡迎您進行法律咨詢。