一、公司介紹

1、說明

2012年4月28日“*****”已在工商局變更為“江西*****投資集團有限公司”。以下內容公司名稱暫時仍用*****。

2、公司簡介

*****成立于1992年，其前身為**縣城鄉(xiāng)綜合開發(fā)有限公司。2000年7月經改制成民營股份制企業(yè)，并更名為*****，公司經營地址在**縣旭日鎮(zhèn)信美路4號，注冊資本金為3000萬元，開發(fā)資質為貳級，主營房地產開發(fā)、經營與銷售。

二、項目分析

1、項目的基本情況

項目為*****綠野·御龍苑建設項目，建設期限為3年(2012年7月—2015年6月)。

項目位于**縣新行政中心的核心區(qū)，旭日北大道以西，311高速公路以北。本項目用地面積為21493.44平方米。

綠野·御龍苑建設項目是*****在**縣建設的現代化商住小區(qū)，項目占地21493.44平方米，總建筑面積48719.32平方米。該項目擬建設小高層、高層商住小區(qū)，其中：住宅面積36618.85平方米，商業(yè)房面積3129.10平方米，社區(qū)用房538.44平方米，辦公面積2699.61，架空層332.60平方米，地下建筑5400.72平方米。

2、項目來歷

本項目是在2011年1月28日在**縣國土資源局以競拍的方式獲得土地的使用權。土地現狀已平整，沒有遺留問題。

三、市場分析

1、**市房地產宏觀經濟分析

近年來，**市房地產開發(fā)投資持續(xù)增長，開發(fā)規(guī)模不斷擴大，占固定資產投資總額的比重逐年攀升，成為有效擴大內需、推動**市經濟穩(wěn)步發(fā)展的新增長點，為城市發(fā)展，居民居住水平的提高做出了巨大貢獻。

2、房產商購置開發(fā)情況

2005-2009年，房地產開發(fā)企業(yè)土地購置面積56.98萬平方米，平均每年11.4萬平方米。

2005-2009年，土地開發(fā)面積116.52萬平方米，平均每年23.3萬平方米。

四、管理團隊

1、人員構成

公司主要團隊的組成人員的名單、工作經理和特點如下：

⑴、***：職務是董事長，國家經濟師，從事房地產行業(yè)20年，在行業(yè)有非常豐富的工作經驗，為人敦厚，領導力很強，善于發(fā)現人才與培養(yǎng)人才，善于學習新知識。

2、組織結構

3、管理規(guī)范性

公司在管理上實行現代化企業(yè)管理制度，主張“以法管理，以仁領導”的基本方針，以萬-科、綠-城、恒-大等國內一線開發(fā)企業(yè)的管理模式為學習榜樣，積極引進現代化科學管理技術，以**軟件公司開發(fā)的房地產企業(yè)管理軟件進行日常的管理運營。

五、融資方案的設計

1、融資方式：

⑴、股權融資方式

方式：融資方式(*****)將以融資方項目的股權進行抵押借款

這種投資方式是指投資人將風險資本投資于擁有能產生較高收益的項目的公司，協助融資人快速成長，在一定時間內通過管理者回購等方式撤出投資，取得高額投資回報的一種投資方式。

具體操作步驟如：簽訂風險投資協議書

A、對融資方的債務權進行核查確認

B、簽訂風險投資協議書：確定股權比例、確定退出時間、確定管理者回購方式、確定再融資資金數量及時間、確定管理上的監(jiān)控方式、確定協助義務。

C、在有關管理部門辦理登記手續(xù)

⑵、債權融資方式

方式：投融資雙方簽定借貸合同進行融資，確定相應固定利率和收回貸款的期限。

*****以借款的方式與投資方簽定的借款合同

2、風險分析：

為雙方的合作打下良好的基礎，保障雙方的權益，維護各自的利益的最大化，保障項目的正常進行，達到合作的深度，并合理的規(guī)避化解風險，對項目的風險進行了分析：

投資方的投資金及收益風險在項目無法啟動的情況下將一直獨立承擔投資資金成本，及追加資金成本。

投資方不能有效監(jiān)控好管理者的經營從而產生新的債務而產生的連帶風險。

破產風險

融資者對投資者的信用沒有得到確定而產生無法回購的風險

融資者為掌控全局經營，在回購時利益出讓增加風險。

融資者提前回購而付出的資金成本風險。

風險化解方案：

資方對是否資金進入后可以完成計劃要進行評估和測算。

投資方式對融資方的項目進程進行監(jiān)控，并按照進程需要分批進行投資款的專款專用。

投資方對融資方的相關項目所簽訂的合同進行核審后，評估其付款和還款能力。

資方審核融資方的還款計劃可行性，一旦確定后將按還款計劃回款。

3、退出機制：

股權方式融資的退出

項目進行中投資退出;

項目完成投資退出一種方式是融資方按時按預定的回報率加本金額度進行現金回購股份，第二種是融資方按投融資雙方約定的價格及相應的物業(yè)面積形式回購股份，第三種投資方享受整個項目的分紅;

債權方式融資退出

項目進行中投資方退出，可以用違約金的形式控制;

項目完成投資方退出，按時還本付息。

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