廣東省佛山市中級人民法院

民事判決書

　　（2003）佛中法民一終字第2770號

　　上訴人（原審原告）佛山市康大實業投資總公司。住所：佛山市禪城區佛平路51號。

　　法定代表人劉逸生，總經理。

　　委托代理人謝偉斌，該公司職員。

　　委托代理人藍相胤，廣東正明揚律師事務所律師。

　　被上訴人（原審被告）李英平，男，漢族，1965年4月18日生，住所：佛山市禪城區河邊路一座402房。

　　被上訴人（原審被告）李李，女，漢族，1993年1月31日生，住所：佛山市禪城區河邊路一座402房。

　　法定代理人李英平（系李李之父），男，漢族，1965年4月18日生，住所：佛山市禪城區河邊路一座402房。

　　上列兩被上訴人的委托代理人楊柏華，廣東迅成律師事務所律師。

　　上訴人佛山市康大實業投資總公司因房屋買賣合同糾紛一案，不服廣東省佛山市禪城區人民法院（2003）佛石法民一初字第231號民事判決，向本院提起上訴。本院受理后，依法組成合議庭進行了審理，現已審理終結。

　　原審判決認定：原告與被告李英平于1996年5月25日簽訂房屋買賣合同書，原告將位于佛山市禪城區佛平路51號康大大廈八樓 05、06、07三套房屋以390229．23元出售被告李英平。被告李英平以另一被告李李的名義于1996年5月25日、1997年 1月29日兩次共支付購房價款390229．23元。上述三套房屋已經交付被告李英平使用，但至今未辦理以兩被告或兩被告之一為所有人的權屬登記。涉訟房屋價款金額精確到分位，原告提供的被告李英平簽收的支票存根三份總金額（387657.53元）也精確到分位，三張支票記載的金額與房屋價款的金額（390229.23元）計算到分位兩者金額仍不一致，相差2571．70元，且差額也不是計算到“元”的整數。2001年原告要求兩被告給付涉訟房屋價款的訴訟，經過一審、二審已發生法律效力。

　　原審判決認為：1996年5月25日原告與被告李英平簽訂房屋買賣合同沒有法定的導致合同無效的情形，應為合法、有效。原告作為賣方已交付房屋，被告李英平是根據買賣合同占有、使用涉訟房屋，是有合同依據的合法行為。2001年 12月24日前，原告與被告李英平的房屋買賣合同沒有解除，原告不能提供證據證實2001年12月24日后涉訟房屋買賣合同已解除，應認定2001年12 月24日至今涉訟房屋買賣合同仍未解除。涉訟房屋買賣合同未解除，原告無權要求被告李英平退還涉訟房屋，給付涉訟房屋的使用費。被告李李不是涉訟房屋的交易者，原告也無證據證實被告李李占有、使用涉訟房屋，原告要求被告李李退還涉訟房屋，給付涉訟房屋的使用費無法律依據。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款的規定，判決：駁回原告的訴訟請求。本案受理費3510元由原告負擔。

　　上訴人佛山市康大實業投資總公司不服上述判決，向本院提起上訴稱：一、認定事實錯誤。一審法院認為“原告（即上訴人）此證據不足以證實原告已將房屋價款退回兩被告（即被上訴人）”，是錯誤的。本案的事實是，上訴人已經向被上訴人退回了購房款。一審中上訴人向法庭提交的三份支票存根，是被上訴人李英平親筆簽收的，是退房款，雙方的房屋買賣關系就此終止。由于上訴人與被上訴人之間僅存在購房關系，并沒有其它經濟關系，所以盡管退款的支票存根上沒有寫明是何種款項，還是表明所退的款是購房款。且被上訴人亦未能舉證證明與上訴人之間有其它經濟關系，也未能舉證證明該退款是它款而非購房款，因此被上訴人李英平簽收的款項只能是退房款。二、一審判決認定“所退的大部分款項的收款人不是本案的兩被告”明顯錯誤。三張支票頭的簽收人明明是“李英平”的。李治平的證言，不足以推翻李英平收款的事實。李治平也未舉證證明其與上訴人有集資關系，顯然僅憑李治平的幾句證言就認定“大部分款的收款人不是本案的兩被告”，還毫無根據地斷定“李先生”就是“李根平”，是不公正的。三、一審“根據2001年要求兩被告給付房屋價款的訴訟行為，應認定，至2001年12月24日上述訴訟的二審判決作出時，原告與被告李英平的房屋買賣合同仍未解除或撤銷”是錯誤的。2001年要求被上訴人給付房屋價款的訴訟判決，只是認定了李英平以李李的名義于1996年5月12日及1997年1月29日交款給康大機電產品供應站視為給付上訴人的房款。但不能否定1998年12月31日又將購房款退回給了李莢平的事實。在本案的買賣房屋和退房款的過程里存在著一個特殊的關系：即本案被上訴人李英平是上訴人單位的前任法定代表人鐘榮（1999年6月1日退休， 2001年4月17日因涉嫌貪污犯罪被拘留）的女婿，被上訴人李李是鐘榮的外孫女，在鐘榮在位期間其將本案中的房屋以低價賣給自己的近親屬被上訴人，后又將房款退回給被上訴人，其把持著公司的大權，控制著公司的管理環節，致使后來的領導在很長一段時間內都無法全面掌握上訴人公司的情況。并且未能查清已將購房款退給了李英平的憑證，上訴人向被上訴人追索欠款的案件等就是在這種情況下發生的。綜上所述，上訴人請求：一、依法撤消佛山市禪城區人民法院 （2003）佛石法民初字第231號民事判決；二、判決被上訴人立即將非法占用的位于佛山市佛平路 51號康大大廈八樓05、06、07的上訴人的三套房屋交回上訴人；判決被上訴人立即支付上訴人自1999年1月1日至今的房屋使用費人民幣10萬元（以每月2000元計算）；三、判決被上訴人承擔本案的全部訴訟費用。

　　被上訴人李英平、李李答辯稱：一審判決認定事實正確，判決公正。上訴人所退的是集資款，集資款收據已退回。事實上，雙方并未解除購房合同，被上訴人一直使用占有訟爭房屋，上訴人還于1998年2月為被上訴人辦理了過戶證明書，房屋價格在當時是合理的，因為當時交付的是毛坯房。請二審法院依法維持原判。

　　經審查，本院對原審認定的事實予以確認。

　　本院認為：上訴人佛山市康大實業投資總公司和被上訴人李英平于1996年5月28日簽訂的一份書面協議，雙方在該協議中約定上訴人佛山市康大實業投資總公司將位于佛山市佛平路51號康大大廈八樓05、06、07三套房屋（面積307.64平方米，送天臺花園450平方米），總價格為390229.23元，雙方還就付款辦法和違約責任等進行了約定，從這些約定的內容分析，該協議是一份正式的房屋買賣合同，而并非是上訴人佛山市康大實業投資總公司所稱的房屋購買合同意向書。該房屋買賣合同是雙方真實意思表示，無法定的無效情形，當事人亦未主張存在可撤銷情形，故該合同受法律保護，在合同當事人之間具有法律約束力。被上訴人李英平依合同約定，于1996年5月28日和1997年1月29日二次共支付了全部購房款390229.23元予上訴人佛山市康大實業投資總公司，被上訴人佛山市康大實業投資總公司亦于1997年1月將房屋交付給被上訴人李英平使用，還于1998年2月12日辦理了《商品房過戶證明書》，該事實已經人民法院生效裁判文書確認，依法應予認定。上訴人佛山市康大實業投資總公司以其公司于1997年5月14日和1998年12月31日將購房款退回給了上訴人李英平為由主張雙方之間的房屋買賣合同已經解除，并要求上訴人李英平退回訟爭房屋，本院認為上訴人佛山市康大實業投資總公司的該項主張理據不足。因為，上訴人佛山市康大實業投資總公司主張退回了購房款的唯一依據是一張1997年5月14日的深圳發展銀行支票存根和兩張1998年12月31日的深圳發展銀行支票存根，但該三張支票存根只寫明是“退款”，并未具體注明所退款項的性質，上訴人佛山市康大實業投資總公司主張所退款項是購房款，但對此無證據證明，且被上訴人李英平亦否認所退款項是購房款，所以，上訴人佛山市康大實業投資總公司應承擔舉證不能的法律后果，其主張雙方已經解除了房屋買賣合同的理由即退回了購房款這一事實不能成立。另外，上訴人佛山市康大實業投資總公司稱雙方已經解除了房屋買賣合同的主張于情理亦不相符合，因為如果當時雙方確實是已經協商一致解除房屋買賣合同的話，則上訴人佛山市康大實業投資總公司應不會在1997年5月14日退還一部份購房款之后還于1998年2月12為被上訴人辦理《商品房過戶證明書》。綜上所述，上訴人佛山市康大實業投資總公司以已經將購房款退回給了上訴人李英平為由主張雙方之間的房屋買賣合同已經解除并要求上訴人李英平退回訟爭房屋的主張理據不充分，本院不予支持。據此，根據《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項的規定，判決如下：

　　駁回上訴，維持原判。

　　二審案件受理費3510元，由上訴人佛山市康大實業投資總公司負擔。

　　本判決為終審判決。

　　審 判 長 黃 軍

　　代理審判員 羅凱原

　　代理審判員 何式玲

　　二○○三年十二月十八日

　　書 記 員 冼富元