廣東省佛山市中級人民法院

民事判決書

　　（2003）佛中法民一終字第934號

　　上訴人（原審被告）佛山市建設發展總公司（下稱總公司），住所地：佛山市禪城區汾江南路45號。

　　法定代表人吳江，總經理。

　　上訴人（原審被告）佛山市建設發展總公司房地產開發總公司（下稱開發公司），住所地：佛山市禪城區汾江南路45號。

　　法定代表人馮彪，經理。

　　總公司、開發公司的共同委托代理人戴斌、盧偉強，均系廣東華法律師事務所律師。

　　被上訴人（原審原告）徐元集，男，1948年2月13日出生，漢族，住所：廣東省佛山市禪城區文慶路19號604房。

　　委托代理人譚積豐、李紅，均系廣東正明楊律師事務所律師。

　　上訴人總公司、開發公司因商品房購銷合同糾紛一案，不服原廣東省石灣區人民法院（2002）佛石法民一初字第168號民事判決，向本院提起上訴。本院受理后，依法組成合議庭，于2003年5月14日詢問了上訴人總公司、開發公司的委托代理人戴斌、被上訴人徐元集的委托代理人譚積豐。本案現已審理終結。

　　原判認定：1997年6月15日，原告與開發公司簽訂《商品房購銷合同》，約定原告購買開發公司位于佛山市文沙路田邊村建國朝陽樓一座604房屋一套（房屋建筑面積106.16平方米），包括15號單車房，該房地產的基本情況已載于本契約附件一。還約定上述面積如與房地產權登記機關實際測定的面積有差異的，以房地產產權登記機關實際測定面積為準。雙方約定的上述房地產成交價為171979.2元。合同簽訂后，原告于1998年5月19日付清了房款，開發公司將房屋交付原告使用。2000年8月29日，佛山市房地產管理局向原告發出該房屋的《房地產權證》，注明建筑面積99.34平方米。原告發現該面積與購房合同中約定的房屋面積相差6.82平方米，遂與開發公司協商，并于2001年8月15日向開發公司出具函件，稱領取《房地產權證》時發現該商品房核定面積為99.34平方米及陽臺面積按100%計算也少了1.23平方米，要求開發公司就少了的面積給予合理賠償。2002年1月27日開發公司退回原告房款1992.6元。原告認為仍應退回其余款項，故訴至原審法院。另查明，開發公司是總公司下屬不具備法人資格的分支機構。

　　原判認為：原告和開發公司簽訂的《房地產買賣契約》是雙方真實意思表示，且不違反法律強制性規定，故合法有效，應受法律保護，雙方應依約履行。開發公司交付原告的房屋，經佛山市房地產管理局頒發的房產證確認的面積比開發公司銷售給原告的面積少6.82平方米，而雙方在合同中約定“合同上約定的面積如與房地產權登記機關實際測定的面積有差異的，以房地產產權登記機關實際測定面積為準”。故原告要求少交付部分即6.82平方米按合同約定的每平方米1620元折價返還，符合法律規定；但開發公司已返還部分依法應予沖減，即開發公司應返還原告9055.8元。開發公司未依約交付符合合同約定面積的房屋，該行為屬違約行為，原告要求按銀行同期貸款利率計算利息，符合法律規定，予以支持。因開發公司系總公司下屬不具備法人資格的分支機構，故總公司應承擔清償責任。開發公司及總公司的抗辯理由不成立，不予支持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款、第一百二十八條、《中華人民共和國合同法》第八條、第一百零七條和參照建設部《商品房銷售管理辦法》第二十條第二款第二項之規定，判決如下：一、被告佛山市建設發展總公司房地產開發公司于本判決發生法律效力后十日內，返還原告徐元集9055.8元及其利息（自1998年5月19日起至本判決確定給付日止，按中國人民銀行同期商業貸款利率計算利息）。二、被告佛山市建設發展總公司對以上債務承擔清償責任。案件受理費448元，由開發公司負擔。

　　宣判后，開發公司、總公司不服，上訴稱：一、原審判決認定上訴人未依約交付符合合同約定面積的房屋，構成違約是錯誤的。1、上訴人實際上已按雙方所簽訂的《房地產買賣契約》的約定面積向被上訴人交付房屋，上訴人不存在違約行為。2、《房地產買賣契約》所附涉訴房屋的平面圖，該圖標明了上訴人應交付之房屋的陽臺、客廳、臥房等各部分的長度和寬度；佛山市房地產管理局出具的《房地產權證書》亦附有被上訴人所購房屋的平面圖，該圖所標明的房屋各部分的長度和寬度與《房地產買賣契約》的房屋平面圖是完全相同的，這充分說明上訴人所交付的房屋正是被上訴人依合同所想得到的房屋。3、《房地產權證書》所標明的面積與雙方合同所約定面積不一致并非上訴人違約所致，主要是因房管局對陽臺面積的計算方法與雙方約定的計算方法不同所致。（1）根據《房地產權證書》所附的平面圖，若陽臺面積按其投影面積100％計算，則房產證面積與合同所約定的面積則近乎一致；若按50％計算，則房產面積與合同約定面積相差6.82平方米，其中1.23平方米屬公共分攤面積。（2）上訴人在簽約之時是按100％計算陽臺面積的，且被上訴人對這種計算方式是予以認可的。因為，《房地產買賣契約》附有《商品房計價面積及單價說明表》，該表明確標明了房屋的總面積及各構成部分的面積，若陽臺面積按100％計算，則該平面圖所反映的房屋面積與合同約定的面積近乎一致。而且，被上訴人于2001年8月15日致上訴人的“報告”亦明確了商品房陽臺面積是按投影面積的100%計算。因此，陽臺面積按100% 計算是雙方的合意。（3）陽臺面積按其投影面積的100%計算沒有違反法律、法規的強制性或禁止性規定。雖然建設部于1995年頒發的《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規定》規定“凹陽臺、挑陽臺按其水平投影面積一半計算面積”，但該《規定》不是法律，也不是法規，僅是行政規章；且當事人之間已對面積的計算方法作出了約定，因此，上訴人所交付給被上訴人的房屋面積是符合合同約定的。綜上，上訴人請求二審法院撤銷原判；駁回被上訴人的訴訟請求；被上訴人承擔本案一、二審訴訟費用。

　　上訴人在二審期間沒有提供新證據。

　　被上訴人答辯稱：原審判決認定事實清楚，判決正確，請二審法院駁回上訴，維持原判。

　　被上訴人在二審期間沒有提供新證據。

　　經審查，對原審判決認定的事實，本院予以確認。

　　本院認為：被上訴人與開發公司簽訂的《商品房購銷合同》是雙方當事人的真實意思表示，沒有違反法律的強制性和禁止性規定，因而合法有效。佛山市房地產管理局所頒發的《房地產權證》確認開發公司交付給被上訴人的房屋面積為99.34平方米，而開發公司在合同中銷售給被上訴人的房屋面積為106.16平方米，二者相比，房屋面積縮水了6.82平方米。根據雙方“合同上約定的面積如與房地產權登記機關實際測定的面積有差異的，以房地產產權登記機關實際測定的面積為準”的約定，開發公司應當按每平方米1620元折價退還房屋縮水面積6.82平方米的房款11048.4元給被上訴人，但開發公司已退還的1.23平方米房款1992.6元應在上述款項中予以沖減，即開發公司應退還房款9055.8元給被上訴人。開發公司沒有依約交付符合合同約定面積的商品房給被上訴人，已構成違約，依法應當由開發公司自被上訴人交納房款之日（即1998年5月19日）起至給付之日止支付房款9055.80元的利息（利息按中國人民銀行同期商業貸款利率計算）給被上訴人。因開發公司是總公司下屬不具備法人資格的分支機構，故總公司應對開發公司承擔的上述款項承擔清償責任。開發公司、總公司的上訴主張陽臺面積按100％計算是雙方的約定，沒有事實依據，其主張不應由其退還房款，理由不能成立，本院不予支持。原審判決認定事實清楚，證據充分，判決正確，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項的規定，判決如下：

　　駁回上訴，維持原判。

　　二審案件受理費448元，由開發公司、總公司負擔。

　　本判決為終審判決。

　　審 判 長 陳 秀 武

　　代理審判員 譚 洪 生

　　代理審判員 吳 健 南

　　二○○三年五月三十日

　　書 記 員 胡 劍