廣東省佛山市中級人民法院

民事判決書

　　（2004）佛中法民五終字第450號

　　上訴人（原審原告、反訴被告）：黃潔貞，女，1955年8月5日出生，漢族，住所：佛山市禪城區汾江中路10號201房。

　　委托代理人：吳育華，廣東引力律師事務所律師。

　　被上訴人（原審被告、反訴原告）：佛山市城北綜合批發市場（以下簡稱城北市場）。住所地：佛山市禪城區汾江北路尾段。

　　負責人：楊基。

　　被上訴人（原審被告、反訴原告）：佛山市石灣區東一紙箱廠（以下簡稱東一紙箱廠）。住所地：佛山市禪城區張槎鎮大江江海公路中段。

　　法定代表人：楊基，董事長。

　　被上訴人（原審被告、反訴原告）：佛山市禪城區環市鎮敦厚股份經濟聯合社（以下簡稱敦厚經聯社）。住所地：佛山市禪城區敦厚大街。

　　法定代表人：陳熾榮，主任。

　　上列三被上訴人的委托代理人：陳顯敏、李松冰，廣東古今來律師事務所律師。

　　上訴人黃潔貞因與被上訴人城北市場、東一紙箱廠、敦厚經聯社房屋租賃合同糾紛一案，不服廣東省佛山市禪城區人民法院（2003）佛禪法民一初字第318號民事判決。向本院提出上訴，本院受理后，依法組成合議庭審理了本案，現已審理終結。

　　原審判決認定：2003年1月12日，原告與被告城北市場簽訂一份《城北綜合批發市場鋪位承包合同》，由原告承包使用被告位于城北市場A區5路28號的共 30平方米的鋪位，使用期為2003年1月12日至2006年12月31日，并約定在第二期鋪位全部交付使用2個月內，每間鋪位都要正式開張營業，否則，被告有權收回鋪位，再作處理；每月的承包款為750元，原告要在2003年1月12日前一次性交付半年的承包款4500元給被告后，被告交付鋪位給原告使用，之后的承包款分別在每年1月1日前和7月1日繳交；管理費和收繳按物價部門批準的單價收取，收繳期限和時間與收承包款相同。合同第八條約定，承包期內原告必須合法經營，遵守市場有關管理規定，服從市場的統一管理，如有違反市場管理規定，違法經營的，一切責任由原告自負，與被告城北市場無關。合同簽訂當天，原告向被告交納了4500元的租金。2003年4月3日，被告以原告經常不開門營業，嚴重違約為由查封了原告租用的鋪位，并將鋪位內的物品清點后封存。另外，被告現已將鋪位租給他人使用。原告未繳交2003年1月至4月的管理費。城北市場于2003年3月1日張貼檔鋪管理規定，其中第十一條規定； “所有檔鋪必須從上午9時至下午5時30分天天開門營業，嚴禁關門或開門無貨形式經營。對關門停止營業達5天或開門經營但只有少量貨物擺賣達1個月、倉庫式使用，或鋪主超期1個月未交各項費用者，市場有權收回該鋪位使用權，且不退回所交的款項”。被告城北市場于2003年4月7日委托廣東古今來律師事務所律師吳青向原告發出律師函，告知原告因其違約，市場已于4月4日作封鋪處理；同年4月22日，被告再次發出律師函，告知原告市場已于當天收回鋪位，并將鋪位內的物品清點后封存，限原告在7天內到市場管理處領取物品，逾期則市場不負任何責任。另查明，佛山市工商行政管理局于2000年9月13日向被告城北市場發出市場登記證（工商市字4406011016號），該市場的主辦單位為：東一紙箱廠、敦厚經聯社。原、被告在庭審中均表示雙方所簽訂的鋪位承包合同實際為租賃合同。

　　原審判決認為：被告城北市場經工商行政管理部門核準登記領取了市場登記證，其作為合同的一方當事人主體適格，其與原告簽訂的《城北綜合批發市場鋪位承包合同》是雙方當事人的真實意思表示，內容不違反法律、行政法規的禁止性規定，為有效合同，雙方當事人應按照合同的約定履行合同義務。對于合同的性質，原告與被告城北市場均認為是租賃合同，予以確認。綜合查明的事實，證實原告在履行合同過程中，其承租的A區5路28號鋪位，于2003年1月底至4月初，經常連續多天不開門營業，違反了合同第一條第（2）項的約定，構成違約，應承擔違約責任。而被告城北市場對原告提出解除合同亦無異議，鑒于雙方已沒有繼續履行合同的可能，現原告提出解除合同，予以準許。被告城北市場所發布的通知及檔鋪管理規定等是其單方意思表示，不屬合同條款，對原告沒有約束力。在合同的履行中，被告城北市場收回原告承租的A區5路28號鋪位的行為，雖合同有約定，但其在未征得原告同意的情形下，擅自收鋪的行為沒有法律依據，其行為對原告構成侵權，應承擔侵權的民事責任。綜上，原告請求被告城北市場賠償履行合同所造成的損失之訴證據充分，予以支持。對于原告要求被告賠償因侵權造成的損失 47423元，其中包括承包款損失550元，另租場地存放貨物的租金1540元，工人工資733元，經營收入損失1000元，鋪位轉讓費31750元（包括鋪位押金15000元），轉名費1000元，鋪位裝修費10850元。原告因被告的侵權行為導致的承包款損失，被告應予賠償；對于鋪位轉名費，原告所提供的收據是被告向林成棠收取的1000元，屬另一個法律關系，與原告無關；鋪位裝修費（含招牌費600元、電表安裝工程費500元），被告確認招牌費、電表安裝工程費，其他部分不予確認。由于原告與被告簽訂合同是在2003年1月，而裝修費用發生在合同簽訂之前幾個月，與本案無關，不予支持。至于租倉庫的費用及工人工資損失，因原告未能提供充足的證據予以證實，不予支持。對于原告提出的鋪位轉讓費（含鋪位押金），因雙方合同無此約定，且原告未能提供被告城北市場收取其該筆費用的憑據，故不予支持。對于原告要求被告返還鋪位內的物品，因原告只是單方列舉了物品的名稱，沒有其他見證人，所以不能以其所列的為準，應以被告方出具的有見證人的物品清單為準。對于原告的第3項訴訟請求，因原告違約在先，不予支持。至于被告城北市場及紙箱廠的反訴請求，對于管理費，由于原告未能舉證證實其已交納2003年1月至6月的管理費，故對被告的該項請求予以支持；對于清潔費，因雙方在合同中沒有約定，不予支持；而廣告費是被告城北市場單方為擴大知名度，從而獲得良好的銷售或租賃業績的，與原告無關，故被告的該項請求不予支持。被告東一紙箱廠、敦厚經聯社作為被告城北市場的主辦單位，在被告城北市場的財產不足承擔本案民事責任時，應承擔補充清償責任。綜上，根據《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款、《中華人民共和國合同法》第六十條、第九十四條第（四）、第一百零七條、第二百一十二條、第二百一十三條的規定，判決如下：一、解除原告黃潔貞與被告佛山市城北綜合批發市場簽訂的《城北綜合批發市場鋪位承包合同》；二、被告佛山市城北綜合批發市場于本判決生效之次日向原告黃潔貞退還鋪位租金550元；三、被告佛山市城北綜合批發市場于本判決生效之次日向原告黃潔貞賠償鋪位的招牌費600元、電表安裝工程費500元；四、原告黃潔貞于本判決生效之次日向被告佛山市城北綜合批發市場支付管理費768元；五、被告佛山市禪城區東一紙箱廠、佛山市禪城區環市鎮敦厚股份經濟聯合社對被告佛山市城北綜合批發市場應承擔的上述賠償責任承擔補充清償責任；六、被告佛山市城北綜合批發市場于本判決生效之次日返還鋪位內物品給原告黃潔貞（以被告訴訟中提供的物品清單為準）；七、駁回原告黃潔貞的其他訴訟請求；八、駁回被告佛山市禪城區東一紙箱廠、佛山市城北綜合批發市場的其他訴訟請求。本案本訴受理費2199元，由原告承擔2099元，由被告佛山市城北綜合批發市場承擔100元；反訴費93元，由原告承擔35元，由被告佛山市城北綜合批發市場承擔58元。

　　宣判后，黃潔貞不服，向本院提起上訴稱：一、一審法院認定上訴人租用被上訴人城北市場A區5路28號鋪位（下稱鋪位），在2003年1月底至4月初，經常不開門營業，違反合同中第一條第（2）項的約定，構成違約，應承擔違約責任是錯誤的。1、承租人用鋪位要履行的義務是按合同規定準時繳交鋪位租金給出租人，至于鋪位是否每天都開門營業是由承租人自己決定的，而被上訴人城北市場規定承租鋪位的租戶每天都要開門營業是違反我國《合同法》“當事人應當遵循公平原則確定各方的權利和義務”的規定，所以，上訴人已按合同約定履行了繳交鋪位租金的義務，被上訴人城北市場是無權要求上訴人承租的鋪位每天都要開門營業的。2、多天不開門營業并不等于就無正式開張營業，上訴人租用鋪位的目的是為了通過鋪位開張營業賺取利潤，所以，上訴人租用鋪位后不可能不開張營業。而上訴人于2003年1月21日前已向有關部門辦理了鋪位的衛生許可證、營業執照、稅務登記證等國家規定經營所需持有的相關證照，在鋪位門前裝上大幅招牌，已進行了經營活動，每月亦按時向稅務部門交納了營業稅金，這都充分證明上訴人租用的鋪位已正式開張營業。3、上訴人與被上訴人城北市場簽訂的鋪位承包合同無明確約定鋪位每天都要開門營業，一審法院認定被上訴人城北市場所發布的通知及檔鋪管理規定等只是其單方意思表示，不屬合同條款，對上訴人無約束力，即上訴人多天不開門營業，并無違反合同約定，不構成違約。故一審法院認定被上訴人城北市場所發布的通知及檔鋪管理規定等只是其單方意思表示，不屬合同條款，對上訴人無約束力，又認定上訴人多天不開門營業，違反合同的約定，構成違約，顯然是自相矛盾。二、一審法院認定上訴人與被上訴人城北市場簽訂合同是在2003 年1月，而鋪位裝修費用發生在合同簽訂之前幾個月，與本案無關是錯誤的。1、上訴人于2002年7月14日就鋪位轉租事宜與林成棠簽訂《轉讓手續協議》后即找裝修工人對鋪位進行裝修。但被上訴人城北市場在2002年12月9日辦理林成棠將鋪位轉租上訴人的手續及2003年1月12日與上訴人簽訂鋪位承包合同時，都無對上訴人與其簽訂鋪位承包合同前提前對鋪位進行裝修提出異議，及被上訴人城北市場對上訴人提前對鋪位進行裝修的行為表示認可。2、被上訴人城北市場租給上訴人使用的鋪位是一間空鋪，當時鋪內地板是水泥批蕩，無夾層，無廁所、廚房，是上訴人花錢對鋪位進行裝修后，鋪位才由空鋪變成設施整全的鋪位，并一直使用到被上訴人城北市場無理封鋪當天（由被上訴人一審提交的相片可見）。3、被上訴人城北市場于2003年4月4日擅自封鋪（一審法院已認定是侵權行為）導致上訴人從2003年4月5日起無法使用鋪位作經營，浪費了上訴人對鋪位進行的裝修，所以，上訴人城北市場應賠償上訴人對鋪位裝修所花的費用。三、一審法院對上訴人提出的鋪位轉讓費（含鋪位押金）不予支持是錯誤的。1、2002年7月14日，上訴人與林成棠就鋪位轉租達成協議，協議約定上訴人支付轉讓費31750元（其中包括鋪位押金15000元，即林成棠租用鋪位時支付的一次性基建補償費15000元）給林成棠取得鋪位的使用權，協議簽訂后，上訴人支付了轉讓費給林成棠，林成棠也將鋪位交給上訴人使用。2、2002年12月9日上訴人與林成棠到被上訴人城北市場處簽訂的轉租協議及2003年1 月12日上訴人與被上訴人城北市場簽訂承包合同時，被上訴人城北市場都同意上訴人承租鋪位的使用期是至2006年12月31日，即被上訴人城北市場對林成棠將鋪位轉租給上訴人表示同意。3、被上訴人城北市場于2003年4月4日擅自封鋪（一審法院已認定是侵權行為）導致上訴人從2003年4月5日起無法使用鋪位作經營，所以，上訴人未能在2006年12月31日前通過鋪位營業賺回31750元投資成本的責任，應由被上訴人城北市場承擔。四、一審法院認定被上訴人城北市場向上訴人返還鋪位物品應以被上訴人市場出具的有見證人的物品清單為準是錯誤的。首先，物品清單無得到上訴人簽名確認；其次，清單上的見證人是被上訴人城北市場的工作人員和代理人，他們與被上訴人城北市場本身存在利益關系，根據《最高人民法院關于民事訴訟證據若干規定》第六十九條“與一方當事人或其代理人有利害關系的證人出具的證言，不能單獨作為認定案件事實的依據”的規定，所以，被上訴人城北市場出具的有見證人的物品清單是無效的；再次，被上訴人未征得上訴人同意情形下，擅自破門收鋪，將鋪內貨物、辦公臺等等進行轉移，是嚴重的侵權行為，嚴重違反我國法律有關“個人合法財產不受侵害”的有關規定，一審法院支持侵權人出具的物品清單，這豈不是對侵權人的侵權行為的認同。五、一審法院支持被上訴人城北市場及東一紙箱廠提出“要求上訴人要向城北市場繳納2003年1月至6月的管理費”的反訴請求是錯誤的。上訴人從2003年1月12日與被上訴人城北市場簽訂《鋪位承包合同》至2003年4月4日，使用鋪位不足4個月，而導致上訴人從2003年4月5日起無法使用鋪位作經營是被上訴人城北市場于2003年4月4日擅自封鋪，但一審法院卻要上訴人向被上訴人城北市場交納2003年1月至6月的管理費，明顯是對上訴人不公平。六、一審法院對上訴人提出的第四項訴訟請求“判令被上訴人城北市場賠償上訴人由起訴日到判決之日止的損失”無作處理是有誤的。首先，一審法院既然認定被上訴人城北市場擅自封鋪行為是侵權行為，其侵權行為導致上訴人從2003年4月5 日起無法使用鋪位作經營，由此造成上訴人的損失，被上訴人城北市場應負責賠償；其次，上訴人由起訴日到判決之日止的損失，其中包括2003年5月至6月的鋪租金1500元，由于上訴人于2003年1月已繳交鋪位2003年1月至6月的租金，所以被上訴人城北市場應退回2003年5月至6月的鋪位租金給上訴人。綜上，原審判決認定事實有誤，適用法律不當，請求二審法院：一、撤銷佛山市禪城區人民法院（2003）佛禪民一初字第318號民事判決四、六、七項判決，依法作出改判；二、本案訴訟費用由被上訴人承擔。

　　三被上訴人答辯稱：一、訟爭商鋪經常不營業，上訴人已違反了合同有關約定，解除合同的條件已成就。我方有權按照合同約定解除合同，原審對此認定正確。二、上訴人所主張的鋪位裝修費，發生在雙方簽訂合同之前，因此，該費用與本案無關。三、上訴人主張的鋪位轉讓費，被上訴人并沒有收到這筆費用。事實上該筆費用是上訴人支付給前一租賃者的轉讓鋪位對價，不應向答辯人主張，與本案無關。四、關于返還物品清單的問題，被上訴人除了有見證人見證外，還有照片等證據加以證明，相比之下上訴人提供的清單沒有依據支持，至于上訴人引用的證據規則第69條，被上訴人認為本案不屬于該條款規定的情形，而被上訴人的證據合法有效。五、原審判決上訴人交納2003年1至6月的鋪租，是基于雙方合同的約定，該項判決正確。

　　經審理，原審認定的事實清楚無誤，本院予以確認。

　　本院認為：市場的整體形象需要市場各方共同構建，市場經營好壞與各出租和承租方如何經營存在直接關系；雖說承租方主要義務是繳交租金，但租賃合同約定的其他義務也須嚴格履行。本案問題是上訴人黃潔貞承租的鋪位經常多天不開門經業有否違約，查雙方簽訂的《城北綜合批發市場鋪位承包合同》第一條第（2）項約定，在第二期鋪位全部交付使用2個月內，每間鋪位都要正式開張營業，否則，被上訴人有權收回鋪位，再作處理；第八條約定，承包期內上訴人必須合法經營，遵守市場有關管理規定，服從市場的統一管理，如有違反市場管理規定，違法經營的，一切責任由上訴人自負，與被上訴人城北市場無關。由此可見，合同只是空泛地要求每間鋪位都要正式開張營業和必須遵守市場有關管理規定，而并未具體約定承租方必須天天開門營業；被上訴人城北市場所發布的《佛山市城北綜合批發市場檔鋪管理規定》雖具體就此作了規定，但由于是其單方意思表示，不屬合同條款，對上訴人沒有約束力。因此，上訴人并未存在違約，原審判決認定上訴人黃潔貞違約不當，應予糾正。上訴人黃潔貞與被上訴人城北市場簽訂《城北綜合批發市場鋪位承包合同》是在2003年1月13日，而上訴人黃潔貞舉證用于證明鋪位裝修費的證據是在2002年7、8月出具的，故原審判決只支持被上訴人已確認的招牌費、電表安裝費部分是正確的。鋪位轉讓費由于合同沒有約定，雙方在簽訂租賃合同時也無須交納該費用，故原審判決不予支持也是正確的。上訴人提供的物品清單只是上訴人一方所列，未有其它證據佐證，而被上訴人所列的清單有見證人作證，原審判決以被上訴人所列的清單為準并無不當。2003年4月22日被上訴人已收回涉案鋪位，因此，管理費應計至該日止，應為478元，原審判決計至 2003年6月不當，應予糾正。上訴人已繳交了2003年1至6月的鋪位租金，由于2003年4月22日被上訴人已收回鋪位，因此，上訴人請求退回損失的 2003年5、6月的租金共1500元，有事實和法律依據，應予采納，原審判決只退回租金550元不當，應予糾正。城北市場于2003年4月22日封鋪收回鋪位，缺乏合同和法律依據，是單方終止合同，構成違約，依據合同約定，應支付違約金，上訴人黃潔貞請求支付違約金7050元有理，應予采納。據此，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）、（三）項的規定，判決如下：

　　一、維持廣東省佛山市禪城區人民法院（2003）佛禪民一初字第318號民事判決第一、三、五、六、七、八項；

　　二、變更廣東省佛山市禪城區人民法院（2003）佛禪民一初字第318號民事判決第二項為被上訴人佛山市城北綜合批發市場于本判決發生法律效力之次日向上訴人黃潔貞退還鋪位租金1500元；

　　三、變更廣東省佛山市禪城區人民法院（2003）佛禪民一初字第318號民事判決第四項為上訴人黃潔貞于本判決發生法律效力之次日向被上訴人佛山市城北綜合批發市場支付管理費478元。

　　四、被上訴人佛山市城北綜合批發市場于本判決發生法律效力之次日向上訴人黃潔貞支付違約金人民幣7050元。

　　本案一審本訴受理費2199元，由上訴人承擔2000元，由被上訴人佛山市城北綜合批發市場承擔199元；反訴費93元，由上訴人承擔25元，由被上訴人佛山市城北綜合批發市場承擔68元。二審案件受理費2292元，由上訴人承擔1292元，由被上訴人佛山市城北綜合批發市場承擔1000元

　　本判決為終審判決。

　　審 判 長 吳 建 興

　　審 判 員 陳 秀 武

　　審 判 員 林 義 學

　　二○○四年十月八日

　　書 記 員 林 程