重慶市第一中級(jí)人民法院

民事判決書

　　（2005）渝一中民再終字第372號(hào)

　　申請(qǐng)?jiān)賹徣耍ㄒ粚?a href='http://www.bjxgfjob.com/beigao/2.html' target='_blank' data-horse>被告、二審上訴人）重慶勇智實(shí)業(yè)開(kāi)發(fā)有限公司，地址重慶市北碚區(qū)東陽(yáng)鎮(zhèn)下壩路59號(hào)。

　　法定代表人明勇智，董事長(zhǎng)。

　　委托代理人孫曉于，重慶市紅巖律師事務(wù)所律師。

　　被申請(qǐng)人（一審原告、二審被上訴人）文敏芝，女，漢族，1984年5月17日出生，地址重慶市沙坪壩區(qū)鳳天路芳草地B區(qū)5單元302號(hào)。

　　委托代理人鄧曉敏，女，1958年2月1日出生，漢族，重慶市公安局沙坪壩區(qū)分局干警，住重慶市沙坪壩區(qū)鳳天路芳草地B區(qū)5單元302號(hào)。

　　重慶勇智實(shí)業(yè)開(kāi)發(fā)有限公司（下稱勇智開(kāi)發(fā)公司）與文敏芝商品房買賣合同糾紛一案，經(jīng)我院作出（2003）渝一中民終字第3245號(hào)民事判決，已經(jīng)發(fā)生法律效力。勇智開(kāi)發(fā)公司不服，向本院提出再審申請(qǐng)。本院作出（2004）渝一中民監(jiān)字第339號(hào)民事裁定書裁定：一、本案由本院另行組成合議庭進(jìn)行再審；二、再審期間，中止原判決的執(zhí)行。本院依法組成合議庭，公開(kāi)開(kāi)庭審理了本案。勇智開(kāi)發(fā)公司之委托代理人孫曉于、文敏芝之委托代理人鄧曉敏均到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

　　原一審判決認(rèn)為，原告持有的合同文本與被告持有的雖有不一致之處，但雙方已履行合同的主要義務(wù)，是有效的合同，不一致之處應(yīng)以原告持有的文本為準(zhǔn)。被告有義務(wù)全面正確地履行。關(guān)于按合同約定開(kāi)通三個(gè)花市通道的請(qǐng)求，由于按約履行會(huì)涉及他人的合法權(quán)益，明顯是事實(shí)上不能履行的法定情形，故對(duì)原告此請(qǐng)求，不予支持。從合同附件五的約定，可以分析得出，相對(duì)應(yīng)是針對(duì)二樓樓頂?shù)氖褂妹娣e與產(chǎn)權(quán)登記面積作出的約定，應(yīng)當(dāng)理解為一一對(duì)應(yīng)關(guān)系，被告提出非一一對(duì)應(yīng)的觀點(diǎn)，本院不予采納。由于被告沒(méi)有提出，也沒(méi)有證據(jù)說(shuō)明不能履行的法定情形，視為有條件履行。又由于被告負(fù)有舉證證明樓頂使用面積符合約定的義務(wù)，而又未舉證，則本院對(duì)原告要求增加樓頂使用面積的請(qǐng)求，予以支持。但因原告的請(qǐng)求不夠具體，宜以9平方米先行主張。被告存在上述違約行為，對(duì)原告的利益構(gòu)成損害，應(yīng)當(dāng)按約承擔(dān)違約責(zé)任。被告提出約定的違約金特指延期交房的違約金，是對(duì)相關(guān)條款的縮小解釋。由于其解釋沒(méi)有充分證據(jù)及理由支撐，本院不予采納。被告還提出約定的違約金標(biāo)準(zhǔn)過(guò)高，請(qǐng)求適當(dāng)減低，由于被告負(fù)有舉證證明約定違約金過(guò)分高于原告的損失的義務(wù)，而被告未舉證，故本院不予支持。據(jù)此，判決：一、被告勇智公司在原告文敏芝購(gòu)買的沙坪壩區(qū)天陳路54號(hào)花市14號(hào)房屋的樓頂相對(duì)應(yīng)位置增劃9平方米的樓頂使用面積給文敏芝。二、被告勇智公司按約支付文敏芝違約金33936.60元。上述一、二項(xiàng)，限于本判決生效后五日內(nèi)履行完畢。三、駁回原告文敏芝其他訴訟請(qǐng)求。

　　原二審判決認(rèn)為，雙方簽訂的合同有效。文敏芝出示的“臨街門面圖”復(fù)印圖應(yīng)認(rèn)定為系合同附件之一的“分層平面圖”。第一、合同中第十項(xiàng)約定有附件一：《房屋所有權(quán)證》復(fù)印件及分層平面圖復(fù)印件，文敏芝提交的“臨街門面圖”是合同附件即合同的組成部分。第二、文敏芝出示的“臨街門面圖”其右下角標(biāo)明了“工程名稱‘天星橋市場(chǎng)改造工程’，圖名‘一層平面’”，從字面上理解，該“臨街門面圖”即為“分層平面圖”。另外，從雙方簽訂的合同和陳述，可見(jiàn)天星橋花市只有一層，即第一層，故“一層平面”即天星橋花市的分層平面圖。第三、作為雙方約定的合同組成部分，勇智公司應(yīng)提供充分證據(jù)證明此附件不是原合同約定的附圖，但勇智公司無(wú)充分證據(jù)證明，故應(yīng)認(rèn)定文敏芝提交的附圖為合同附件一的附圖。第四、勇智公司認(rèn)為房屋產(chǎn)權(quán)證尚未辦理，以此否定分層平面圖，但由于雙方明確將分層平面圖作為合同附件內(nèi)容，勇智公司應(yīng)按約進(jìn)行履行。勇智公司不能以尚未辦理產(chǎn)權(quán)證而否認(rèn)所附分層平面圖，因此，文敏芝提供的“臨街門面圖”復(fù)印圖應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為是雙方簽訂房屋買賣合同附件的天星橋花市的分層平面圖。勇智公司的該上訴理由不能成立。由于雙方在補(bǔ)充規(guī)定中約定：“業(yè)主享有本市場(chǎng)二樓與該攤位產(chǎn)權(quán)登記面積相對(duì)應(yīng)的室外面積的使用權(quán)”，故文敏芝應(yīng)當(dāng)享有與其購(gòu)買的14號(hào)花市房屋之樓頂相一一對(duì)應(yīng)面積部分的使用權(quán)。至于勇智公司認(rèn)為屋頂實(shí)際使用面積有所減少，“相對(duì)應(yīng)”只能是按比例對(duì)應(yīng)，本院認(rèn)為，房屋屋頂使用面積是否有所減少，不能成為對(duì)雙方補(bǔ)充規(guī)定的內(nèi)容進(jìn)行另行理解的理由。并且勇智公司并未舉證證明房屋屋頂使面積有所減少，故勇智公司的該上訴理由不能成立。由于補(bǔ)充規(guī)定內(nèi)容雖系無(wú)償，但其系基于文敏芝購(gòu)買花市商鋪，為便于經(jīng)營(yíng)花市所需，經(jīng)協(xié)商由勇智公司提供養(yǎng)護(hù)花木所需的場(chǎng)所，它是為購(gòu)買者經(jīng)營(yíng)花市商鋪所提供的必備的附屬場(chǎng)地，不屬贈(zèng)與性質(zhì)。故勇智公司應(yīng)當(dāng)按約定補(bǔ)劃樓頂使用權(quán)面積給文敏芝使用。文敏芝請(qǐng)求增加樓頂使用面積不夠具體，原審判決以9平方米先行主張并無(wú)不妥。合同約定由違約者按成交價(jià)格每日千分之一支付違約金。因合同附件系合同內(nèi)容的組成，對(duì)附件內(nèi)容的違反亦構(gòu)成違約，勇智公司違反合同附件約定，應(yīng)由其承擔(dān)違約責(zé)任。勇智公司認(rèn)為雙方約定的違約金是遲延履行違約金，系其對(duì)雙方約定的違約責(zé)任條款進(jìn)行的縮小解釋，其理由不能成立，本院不予采納。判決：駁回上訴，維持原判。

　　勇智公司申訴稱：一、原二審判決認(rèn)定事實(shí)不清、適用法律不當(dāng)，判決確有錯(cuò)誤，依法應(yīng)予改判。原二審判決將對(duì)方出示的“臨街門面圖”復(fù)印件認(rèn)定為買賣合同附件一“分層平面圖”是錯(cuò)誤的。文敏芝出示的“臨街門面圖”系從袁泉庚處復(fù)印所得，該圖標(biāo)明了袁泉庚所購(gòu)商鋪的位置，但沒(méi)標(biāo)明文敏芝所購(gòu)14號(hào)商鋪的位置，連編號(hào)也沒(méi)有，這顯然不是文敏芝與我司簽訂的附件。雙方簽訂的買賣合同系國(guó)家主管部門的示范文本，其附件一是指標(biāo)的物的《房屋所有權(quán)證》復(fù)印件及其分層平面圖復(fù)印件。我司是將二手房天星橋市場(chǎng)分零出售，出售時(shí)的標(biāo)的物的房屋所有權(quán)證尚未辦理，其所附的分層平面圖尚不存在，故簽訂合同時(shí)根本就沒(méi)有附圖。綜上，二審判決偷換概念，將“臨街門面圖”錯(cuò)定為附件一分層平面圖，認(rèn)定“臨街門面圖”上標(biāo)有的三個(gè)出入口及相關(guān)長(zhǎng)寬數(shù)據(jù)就是天星橋市場(chǎng)花市出入口及相關(guān)長(zhǎng)寬數(shù)據(jù)。據(jù)此可知，“臨街門面圖”對(duì)我司沒(méi)有法律約束力，不能作為本案之依據(jù)。第二、原二審判決我司在文敏芝購(gòu)買的房屋的樓頂相應(yīng)位置增劃9平方米的使用面積給文敏芝，這沒(méi)有事實(shí)和法律依據(jù)，且事實(shí)上也不能履行，應(yīng)當(dāng)予以改判。（1）雙方簽訂的《關(guān)于市場(chǎng)二樓室外平臺(tái)使用的補(bǔ)充規(guī)定》因有違反國(guó)家規(guī)定和未經(jīng)全體業(yè)主同意，且我司屬無(wú)權(quán)處分行為，故應(yīng)為無(wú)效的；（2）退一步講即使有效，我司已按要求提供了足額面積，不應(yīng)再向文敏芝提供。（3）事實(shí)上，包括文敏芝購(gòu)買的14號(hào)花市在內(nèi)的房屋相對(duì)應(yīng)的樓頂位置使用權(quán)已經(jīng)全部轉(zhuǎn)移給業(yè)主，再給文敏芝增劃9平方米的樓頂使用面積事實(shí)上已不可能履行。第三、二審判決我司賠付的違約金系對(duì)合同和法律的曲解，是完全錯(cuò)誤的，應(yīng)予以改判。合同第六條約定“違約金每日按房地產(chǎn)買賣成交價(jià)格的千分之一計(jì)算”顯然是遲延履行違約金。即使履行合同有瑕疵，沒(méi)有完全履行，文敏芝接受我司移交的房屋后，我司就不應(yīng)再向文敏芝賠付延遲履行違約金。

　　文敏芝答辯稱：原二審判決程序合法、認(rèn)定事實(shí)清楚、適用法律適當(dāng)、判決正確。理由：第一、勇智公司擅自涂改雙方所簽訂的買賣合同，即將合同面積由原來(lái)的69.4平方米改為80.76平方米、將合同總金額208200元改為242800元，且沒(méi)有合同規(guī)定的所附的附件，此事實(shí)已經(jīng)質(zhì)證，已經(jīng)人民法院予以確認(rèn)；第二、關(guān)于雙方簽訂的《關(guān)于市場(chǎng)二樓室外平臺(tái)使用的補(bǔ)充規(guī)定》載明“該攤位業(yè)主享有本市場(chǎng)二樓與該攤位產(chǎn)權(quán)登記面積相對(duì)應(yīng)的室外面積的使用權(quán)”，此清楚寫明相對(duì)應(yīng)的面積，也就是說(shuō)一一對(duì)應(yīng)的面積，而勇智公司稱“相對(duì)應(yīng)”只能是按比例對(duì)應(yīng)，這明顯是對(duì)條款的歪曲；第三、關(guān)于違約金。合同第六條約定：“違反合同約定，由違約方按成交價(jià)格的千分之一支付”，此已清楚界定了。因?yàn)橛轮枪景言O(shè)計(jì)的三個(gè)通道更改為二個(gè)通道，將其原寬度6.6米更改為3.315米。由此可見(jiàn)，勇智公司之行為減少臨街通道和縮小臨街通道的寬度直接損害了我所購(gòu)產(chǎn)業(yè)本身的價(jià)值和商業(yè)使用價(jià)值。故勇智公司理應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。

　　經(jīng)再審查明，2002年10月29日，文敏芝與重慶勇智實(shí)業(yè)開(kāi)發(fā)有限公司簽訂《重慶市房地產(chǎn)買賣合同》約定：勇智開(kāi)發(fā)公司出售重慶市沙坪壩區(qū)天陳路54號(hào)平街一層花市14號(hào)非住宅給文敏芝，面積為69.4平方米，單價(jià)為人民幣3000；2002年10月29日付108200元、12月30日付10萬(wàn)元；2002年12月30日移交房屋給文敏芝；在本合同登記后，勇智開(kāi)發(fā)公司或文敏芝行為違反本合同約定，由違約方支付違約金給對(duì)方，違約金每日按房地產(chǎn)買賣成交價(jià)格的1‰ 計(jì)算；本物業(yè)的產(chǎn)權(quán)面積以房管部門最終確認(rèn)的登記面積為準(zhǔn)，雙方據(jù)實(shí)結(jié)算房?jī)r(jià)款，附件一欄有《房屋所有權(quán)證》分層平面圖復(fù)印件，圖上標(biāo)有花市三個(gè)出入口及通道位置，以及相關(guān)長(zhǎng)寬數(shù)據(jù)；附件五欄有《關(guān)于市場(chǎng)二樓室外平臺(tái)使用的補(bǔ)充規(guī)定》，該規(guī)定除加有勇智開(kāi)發(fā)公司公章外，還記載有：該攤位業(yè)主享有本市場(chǎng)二樓與該攤位產(chǎn)權(quán)登記面積相對(duì)應(yīng)的室外面積的使用權(quán)，僅限于花木的養(yǎng)護(hù)，但不能在上面搭建任何建筑物或臨時(shí)設(shè)施，不能超出建筑物允許的承重貨載。此外，雙方還對(duì)爭(zhēng)議解決方式、交房標(biāo)準(zhǔn)、房地產(chǎn)權(quán)利歸屬等進(jìn)行了約定。合同簽訂后，文敏芝按約履行了義務(wù)，勇智開(kāi)發(fā)公司于2003年1月9日移交了房屋并支付了延期交房的違約金。

　　另查明，文敏芝購(gòu)買的非住宅位于天星橋花市。花市原設(shè)計(jì)有三個(gè)出入口及相關(guān)通道，勇智開(kāi)發(fā)公司交房時(shí)，第一出入口寬度從原6.6米縮小為3.315米。原第二出入口是住宅樓住戶的出入口，不能通往花市。第三出入口因相關(guān)房產(chǎn)賣與他人，出入口被封閉，不能通往花市。為此，勇智開(kāi)發(fā)公司又開(kāi)通一個(gè)約2.6米的出入口方便通行。由于花市樓頂有一部分沒(méi)有鋪設(shè)預(yù)制板和開(kāi)設(shè)上下樓梯，而使屋頂實(shí)際使用面積與文敏芝理解的屋頂面積未成一一對(duì)應(yīng)關(guān)系，略有減少。

　　本案原一審中勘驗(yàn)記錄表明通道為三個(gè)。

　　上述事實(shí)，有重慶市房地產(chǎn)買賣合同、雙方簽訂的《關(guān)于市場(chǎng)二樓室外平臺(tái)使用的補(bǔ)充規(guī)定》、原一審勘測(cè)記錄和當(dāng)事人之陳述等為據(jù)。

　　本院認(rèn)為，針對(duì)本案事實(shí)和雙方爭(zhēng)執(zhí)焦點(diǎn)，結(jié)合國(guó)家有關(guān)法律法規(guī)，作如下評(píng)析：關(guān)于“臨街門面圖”是否屬合同附件一的“分層平面圖”的問(wèn)題。因該圖不屬于與勇智公司簽約時(shí)所附，且該圖僅僅標(biāo)明的是門面的編號(hào)、臨街的通道數(shù)量，并沒(méi)有標(biāo)明文敏芝的名字及面積等。本案一審中組織雙方到場(chǎng)對(duì)有幾個(gè)通道和面積進(jìn)行了勘測(cè)，該勘測(cè)記錄表明通道口為三個(gè)，但根據(jù)雙方合同的具體情況難以認(rèn)定該三個(gè)出入口對(duì)該合同的訂立與價(jià)格有著重大影響，故文敏芝對(duì)此之理由無(wú)事實(shí)依據(jù)，其請(qǐng)求不成立。根據(jù)《城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》的規(guī)定即：所有人和使用人對(duì)共有、共用的門廳、陽(yáng)臺(tái)、屋面、樓道、廚房廁所以及院路、上下水設(shè)施等，應(yīng)共同合理使用并承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)；除另有約定外，任何一方不得多占、獨(dú)占。本案中，該樓室外平臺(tái)屬于全體業(yè)主共同共有，勇智公司在與文敏芝簽訂《關(guān)于市場(chǎng)二樓室外平臺(tái)使用的補(bǔ)充規(guī)定》前未經(jīng)得全體業(yè)主同意或授權(quán)，如果勇智公司對(duì)此的履行會(huì)涉及他人的合法權(quán)益，就是事實(shí)上不能履行的法定情形，根據(jù)上述法規(guī)規(guī)定，勇智公司屬于無(wú)權(quán)處分行為，雙方所簽補(bǔ)充規(guī)定成立，但依法不予保護(hù)。故文敏芝要求補(bǔ)足該樓室外平臺(tái)使用面積之理由不能成立，其請(qǐng)求于法無(wú)據(jù)，不予主張。原一、二審對(duì)此適用法律不當(dāng)，應(yīng)予以糾正。關(guān)于違約的問(wèn)題。雙方買賣合同約定交房日期為2002年12月30日，而勇智公司實(shí)際交付該房屋的日期為2003年1月9日，故勇智公司遲延交房9天應(yīng)按每日千分之一約定向文敏芝支付遲延履行違約金。原一、二審判決對(duì)違約金之起止日的計(jì)算有誤，應(yīng)予糾正。根據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百八十四條和第一百五十三條第一款（二）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

　　一、撤銷本院（2003）渝一中民終字第3245號(hào)民事判決和沙坪壩區(qū)人民法院（2003）沙民初字第1782號(hào)民事判決。

　　二、由重慶勇智實(shí)業(yè)開(kāi)發(fā)有限公司按約支付文敏芝遲延交付房屋之違約金2082元，此款于本判決送達(dá)之日起十日內(nèi)付清。

　　三、駁回原審原告文敏芝的其他訴訟請(qǐng)求。

　　本案原一審案件受理費(fèi)1367元、其他訴訟費(fèi)400元，計(jì)1767元；本案原二審案件受理費(fèi)1367元、其他訴訟費(fèi)400元，計(jì)1767元；合計(jì)3534元。由文敏芝負(fù)擔(dān)2473元，由重慶勇智實(shí)業(yè)開(kāi)發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)1061元（雙方在原一、二審中繳納的訴訟費(fèi)用，在本案執(zhí)行中相互抵扣）。

　　本判決為終審判決。

　　審 判 長(zhǎng) 黃 虹

　　審 判 員 林 華

　　代理審判員 唐代忠

　　二00五年 七 月 十一 日

　　書 記 員 李 靚