廣東省佛山市中級人民法院

民事判決書

　　（2003）佛中法民一終字第916號

　　上訴人（原審原告、反訴被告）石灣區(qū)瀾石鎮(zhèn)河宕村民委員會東二股份經濟合作社。

　　法定代表人簡恩，主任。

　　委托代理人謝文、孫慕貞，廣東禪正律師事務所律師。

　　被上訴人（原審被告、反訴原告）楊潔媚，女，1973年4月24日出生，漢族，住佛山市禪城區(qū)石灣鎮(zhèn)紫微十巷1座1號。

　　委托代理人孫俊杰，廣東金信方正律師事務所律師。

　　上訴人石灣區(qū)瀾石鎮(zhèn)河宕村民委員會因租賃合同糾紛一案，不服原廣東省佛山市石灣區(qū)人民法院（2002）佛石法民一初字第494號民事判決，向本院提出上訴。本院受理后，依法組成合議庭進行了審理，現(xiàn)已審理終結。

　　原審判決查明：2001年8月3日，原、被告簽訂《鋪位租用合同》，約定由被告楊潔媚承租位于佛山市季華西路河宕段的華藝建筑裝飾材料市場南面26棟 13、15號鋪位共2間，共計123.6平方米，時間從2001年8月3日至2006年8月3日，第一、二年的租金為每月20元/平方米，計租時間從 2001年9月15日開始，并約定簽訂合同日，楊潔媚先交付一年的租金給原告，其中有三個月的租金作為該鋪位的按金，合同期滿后退回給楊潔媚，九個月后再交納下一年的租金；楊潔媚在合同簽訂時一次性交納水電增容費6000元、廣告招牌底牌費1100元，合同期滿終止或楊潔媚違約時不予退回、返還，楊潔媚每月應交納市場清潔費、保安費45元，在交納租金時按年度一齊交納，每年一次性交1080元。此外，雙方還約定，楊潔媚租用的鋪位只限于經營建筑裝飾材料、小五金配件、化工油漆、石材等及以上各種材料的倉庫，不得作其他用途。合同簽訂后，被告楊潔媚于同日交納了2001年9月15日至2002年3月15日的租金14832元（其中有三個月是押金）及水電增容費6000元、廣告底牌費1100元及一年保安、衛(wèi)生費1080元，原告在收據(jù)上注明“下次交租 2001年12月15日前”。2001年12月21日，楊潔媚交納2001年12月15日至2002年3月15日的租金7416元，并在收據(jù)上注明“下次交租時間2002年3月15日前。”2002年3月28日，楊潔媚交納了2002年3月15日至6月15日的租金7416元。后楊潔媚未再交納過租金。訴訟中，被告同意終止雙方簽訂的《鋪位租賃合同》。原告出租華藝建筑裝飾材料市場鋪位時，與承租人簽訂合同的同時，均另簽訂《華藝建筑裝飾材料市場22棟至 31棟進場經營規(guī)定》，說明“本市場是以木業(yè)建筑裝飾材料為主的專業(yè)市場，經營者必須按照經營種類經營；……”，允許進場經營的共分十二類，其中第十一類為石材、玻璃類。華藝建筑裝飾材料市場所屬土地為佛山市石灣區(qū)瀾石鎮(zhèn)河宕村民委員會所有，屬于農村集體所有土地于1992年被國家統(tǒng)征后留給該村委會的留用地，作為居住、城市道路和高壓走廊綠化帶用地，并辦理了建設用地規(guī)則許可證。佛山市石灣區(qū)瀾石鎮(zhèn)鎮(zhèn)村建設規(guī)劃辦公室批示同意“在規(guī)劃紅線內興建簡易鋪位，占地面積5856平方米”。

　　原審判決認為：依據(jù)法律規(guī)定，租賃合同的出租方應當對出租物享有所有權，并需保證出租物為合法建筑。訴訟中，原告只提交了土地的合法手續(xù)，未提交地上建筑物已按照法律規(guī)定進行報建的手續(xù)的證據(jù)，應承擔舉證不能的后果，故本院認為原告出租的鋪位不屬于合法建筑，雙方就此鋪位簽訂的《鋪位租用合同》因出租物不合法而無效；被告的抗辯理由成立，本院予以支持。合同無效，主要責任歸于原告。依據(jù)法律規(guī)定，民事行為無效的，自始無效。雙方因該無效行為取得的對方財產予以返還。故原告依據(jù)合同收取的水電增容費、按金應予以返還。關于租金，因合同無效，原告不需交納租金，但因合同簽訂后，被告實際使用了鋪位，依據(jù)公平合理的原則，被告應當支付使用費，標準參照雙方關于租金的約定，被告共使用鋪位至2002年10月15日，故被告應當交納的拖欠的使用費為2002年6月 15日至10月15日期間的使用費，金額為9888元。被告在訴訟中提出其已交納一年的租金，實際是將已交納的按金抵扣了租金，按金抵扣拖欠的租金（使用費），未違反法律規(guī)定，應予以準許。抵扣之后，被告尚欠使用費2472元未支付及清潔費、保安費90元。關于違約金問題，由于合同無效，故原告請求被告支付違約金的請求，缺乏事實依據(jù)和法律依據(jù)，本院不予支持。依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款、第一百二十八條、《中華人民共和國民法通則》第五十八條第一款第（五）項、第二款、第六十一條、《中華人民共和國合同法》第五十二條、第五十六條、第五十八條的規(guī)定，判決：一、原告石灣區(qū)瀾石鎮(zhèn)河宕村民委員會東二股份經濟合作社與被告楊潔媚于2001年8月3日簽訂的《鋪位租賃合同》無效。二、被告楊潔媚應于本判決生效之日起十日內向原告石灣區(qū)瀾石鎮(zhèn)河宕村民委員會東二股份經濟合作社支付使用金2472元及清潔費、保安費90元。三、駁回原告石灣區(qū)瀾石鎮(zhèn)河宕村民委員會東二股份經濟合作社的其他訴訟請求。四、原告石灣區(qū)瀾石鎮(zhèn)河宕村民委員會東二股份經濟合作社應于本判決生效之日起十日內返還水電增容費6000元給被告楊潔媚。本案訴訟費805 元、反訴費210元，由原告承擔605元、被告承擔410元。

　　宣判后，石灣區(qū)瀾石鎮(zhèn)河宕村民委員會東二股份經濟合作社不服，向本院提出上訴稱：一、一審法院判決《鋪位租賃合同》無效，并判決上訴人應返還按金及水電增容費，依據(jù)不足。上訴人于1992就經佛山市石灣區(qū)瀾石鎮(zhèn)河宕管理區(qū)辦事處（現(xiàn)瀾石鎮(zhèn)河宕村民委員會）及佛山市石灣區(qū)瀾石鎮(zhèn)鎮(zhèn)村建設規(guī)劃辦公室批準同意興建臨時鋪位（即本案的華藝建筑裝飾材料市場），后佛山市石灣區(qū)瀾石鎮(zhèn)河宕管理區(qū)辦事處亦頒發(fā)了建設用地許可證。由于該用地是集體用地，且該鋪位是臨時建筑，且已經過佛山市國土局、佛山市環(huán)境保護局、佛山市城鄉(xiāng)規(guī)劃處及消防等有關部門批準，辦理了建設用地規(guī)劃許可證、建筑臨時鋪位的批準手續(xù)，上訴人經營多年，有關的部門均不曾對上訴人的出租建筑物的合法性提出任何異議。因此上述有關的批準文件證明了本案租賃鋪位是上訴人出資興建的合法建筑，上訴人對該鋪位有出租的權利，上訴人與被上訴人簽訂的《鋪位租用合同》合法有效。上訴人出租鋪位的合法性早已得到一審法院在其它案件的判決中確認。根據(jù)一審法院（2002）佛石法房初字第114號判決書，上訴人同類鋪位的租賃合同合法有效。合同中關于按金及水電增容費的約定亦是雙方的真實意思表示，應受法律保護。被上訴人沒有依約交租，已構成違約，而且被上訴人在使用租賃鋪位期間亦使用了水電設施，依合同約定，其所交的按金及水電增容費不應退還。二、一審判決被上訴人僅向上訴人交納到2002年10月15日的使用費，明顯不當。被上訴人至今未辦理任何鋪位移交手續(xù)，未將鋪位的鑰匙，交還上訴人，未將鋪位的使用權交還給上訴人，因此，被上訴人沒有提供證據(jù)證明其于2002年10月15日就結束了對鋪位的使用。一審法院判決被上訴人僅交納到2002年10月15日的使用費，明顯不當。上訴人要求被上訴人支付至判決合同終止之日止的租金合法合理。綜上所述，一審判決證據(jù)不足，適用法律錯誤，上訴人一審起訴事實清楚、證據(jù)充分，請求依法撤銷一審判決，并依法改判被上訴人向上訴人支付到判決合同終止之日止的租金并支付違約金。

　　上訴人在二審期間提供原審法院（2002）佛石法房初字第114號民事判決作為新的證據(jù)。

　　經質證，被上訴人對該證據(jù)的真實性無異議，但認為該案與本案無關。

　　被上訴人答辯稱：一、一審法院對本案認定事實清楚，法律關系定性準確，適用證據(jù)恰當，判決合理合法。首先，上訴人雖稱瀾石鎮(zhèn)河宕管理區(qū)辦事處于1997年申請補辦用地手續(xù)，1999年佛山市國土又頒發(fā)了建設用地規(guī)劃許可證，但該990039規(guī)劃許可證的用地單位是瀾石鎮(zhèn)河宕管理區(qū)辦事處而非上訴人，同時規(guī)劃用地項目為居住用地、道路用地、高壓走廊綠化用地，并沒有規(guī)劃于建設商鋪之用。其次，佛山市國土局佛土建補[1999]26號文件明確指出：“批準補辦用地手續(xù)的土地，今后必須嚴格按照城市規(guī)劃進行建設，并按基建程序辦理報建手續(xù)。未經市國土局批準，不得擅自轉讓土地使用權或以其它形式合建和聯(lián)建”。而事實上，上訴人并沒有任何證據(jù)證明其出租的鋪位有合法的報建審批手續(xù)，其至今也未取得訟爭租賃房屋的所有權證。再次，中華人民共和國合同法第五十二條規(guī)定違反法律、行政法規(guī)強制性規(guī)定的合同為無效合同。由于本案訟爭的糾紛是發(fā)生在佛山市禪城區(qū)佛山大道與季華路交界處的房屋租賃糾紛，因此，應適用我國《城市房地產管理法》和建設部《城市房屋租賃管理辦法》（下稱《辦法》）的相關規(guī)定審查上訴人與答辯人之間簽訂的《鋪位租賃合同》是否合法有效。另外，《城市房地產管理法》第五十二條規(guī)走：“房屋租賃是指房屋所有權人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為”，《辦法》第六條規(guī)定未依法取得房屋所有權證的房屋不得出租，屬違法建筑的房屋也不得出租。因此，一審法院根據(jù)本案的事實和我國法律的相關規(guī)定認定上訴人與答辯人簽訂的《鋪位租賃合同》無效并返還水電增容費6000元給答辯人是完全正確的。二、一審法院判決答辯人向上訴人交納房屋使用費2002年10月15日，也是實事求是，是恰當?shù)摹Ｓ捎谏显V人提供的華藝裝飾市場管理混亂，并允許加工石材的工廠存在，噪音嚴重超標，其行為違反了《鋪位租賃合同》和《華藝建筑裝飾材料市場進場經營規(guī)定》，同時也違反了我國《合同法》第二百一十六條的規(guī)定，影響了答辯人的使用收益。答辯人不得不采取果斷措施中止承租該鋪位，答辯人退場經營是得到上訴人同意的，答辯人于2002年10月15日撤出時己將該鋪位的鑰匙交給上訴人的工作人員，雖然雙方沒有簽訂正式交接手續(xù)，但我國法律規(guī)定口頭協(xié)議也是有效的。其實上訴人將鋪位交給答辯人使用時也沒有簽收交接鋪位的手續(xù)，難道答辯人就因此否認事實上使用了該鋪位了嗎？事實就是事實，誰也否認不了。另外，答辯人退出華藝裝飾市場經營后，就申請供電部門將答辯人租賃鋪位電表拆除，以免被他人偷電而引起答辯人的財產損失，故供電部門于2002年10月28日將電表拆下，該鋪位的供電從即日即停用，也間接證明答辯人是于2002年10月中旬停止經營的。綜上所述，上訴人將未有合法報建手續(xù)的建筑物交給答辯人使用，至今仍末取得該房屋的所有權證，當然該房屋屬于違法建筑，一審法院據(jù)此判決《鋪位租賃合同》無效，并判令其返還水電增容費完全合理合法，請上級法院查明事實，維持原判，以維護答辯人的合法權益。

　　被上訴人在二審期間，提供供電部門出具的拆表證明。證明被上訴人已于2002年10月份請供電部門拆除訟爭鋪位的電表，同時證明了被上訴人已實際停止經營。

　　經質證，上訴人對該證據(jù)的真實性無異議，但認為不能證明被上訴人所講的內容，相反，被上訴人拆除該電表，恰恰說明被上訴人實際使用了水電設施，被上訴人要求返還水電增容費不應支持。

　　經審查，對原審判決查明的事實，本院予以確認。

　　本院認為：上訴人出租的鋪位，沒有合法報建、驗收，依法不能出租。因此上訴人與被上訴人簽訂的《鋪位租用合同》，應屬無效合同。上訴人認為其已辦合法報建手續(xù)，其出租的鋪位是合法建筑物，沒有事實依據(jù)，不予采納。被上訴人認為其已在2002年10月向上訴人交還了鋪位鑰匙，并已在2002年10月份拆走鋪位的電表，應認為其已于2002年10月停止使用訟爭鋪位，因此使用費應計至2002年10月，上訴人認為被上訴人沒有交還鋪位，租金應計至合同期滿，沒有事實和法律依據(jù)，也不予采納。上訴人上訴依據(jù)不足，應予駁回。原審判決認定事實清楚，處理正確，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項的規(guī)定，判決如下：

　　駁回上訴，維持原判。

　　本案二審案件受理費1005元，由上訴人石灣區(qū)瀾石鎮(zhèn)河宕村民委員會東二股份經濟合作社承擔。

　　本判決為終審判決。

　　審 判 長 陳 秀 武

　　代理審判員 譚 洪 生

　　代理審判員 吳 健 南

　　二○○三年六月二十日

　　書 記 員 胡 劍