廣東省佛山市中級(jí)人民法院

民事判決書

　　（2003）佛中法民一終字第1248號(hào)

　　上訴人（原審被告）李波，男，1966年6月17日出生，漢族，住佛山市順德區(qū)大良華寶新村3-101號(hào)。

　　委托代理人陳詩(shī)斌，廣東海順律師事務(wù)所律師。

　　被上訴人（原審原告）順德市泰禾物業(yè)管理有限公司，住所地：佛山市順德區(qū)大良紅崗工業(yè)區(qū)順安棉紡織企業(yè)原公司辦公樓二樓之2.

　　法定代表人梁國(guó)成，總經(jīng)理。

　　委托代理人羅晟，廣東盈建律師事務(wù)所律師。

　　原審第三人順德市華寶房產(chǎn)實(shí)業(yè)公司，住所地：佛山市順德區(qū)大良紅崗工業(yè)區(qū)。

　　法定代表人何學(xué)志，總經(jīng)理。

　　委托代理人羅晟，廣東盈建律師事務(wù)所律師。

　　上訴人李波因物業(yè)管理合同糾紛一案，不服廣東省佛山市順德區(qū)人民法院（2002）順法民初字第1039號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院受理后，依法組成合議庭審理了本案，現(xiàn)已審理終結(jié)。

　　原審判決認(rèn)定：第三人順德市華寶房產(chǎn)實(shí)業(yè)公司是廣東華寶集團(tuán)公司的子公司，具有獨(dú)立法人資格。被告向第三人順德市華寶房產(chǎn)實(shí)業(yè)公司購(gòu)買了順德市大良區(qū)華寶新村3-101號(hào)的房屋后，與第三人簽訂了物業(yè)管理協(xié)議，委托第三人行使華寶新村的物業(yè)管理權(quán)，由被告支付物業(yè)管理費(fèi)給第三人。2000年12月30日第三人通過(guò)廣東華寶集團(tuán)公司與原告簽訂了《華寶新村物業(yè)管理移交確認(rèn)書》，將包括被告的房屋在內(nèi)的華寶新村房屋的物業(yè)管理權(quán)移交給原告負(fù)責(zé)，雙方約定由原告維持第三人與華寶新村的業(yè)主簽訂的物業(yè)管理協(xié)議，物業(yè)管理權(quán)移交后，與華寶新村物業(yè)管理有關(guān)的一切債權(quán)債務(wù)由原告自行負(fù)責(zé)。原告就此事在華寶新村內(nèi)進(jìn)行了公告后，便在華寶新村實(shí)施物業(yè)管理行為。被告購(gòu)買的房屋面積為75.35平方米，1997年8月、1998年4月、從1998年7月開始至今被告沒有支付物業(yè)管理費(fèi)。2001年7月24日順德市物價(jià)局作出《關(guān)于“華寶新村”住宅小區(qū)綜合物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的批復(fù)》，同意原告收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為按住宅單元建筑面積0.6元/月?平方米。

　　原審法院認(rèn)為：第三人順德市華寶房產(chǎn)實(shí)業(yè)公司通過(guò)廣東華寶集團(tuán)公司與原告簽訂了《華寶新村物業(yè)管理移交確認(rèn)書》，約定由順德市華寶房產(chǎn)實(shí)業(yè)公司將華寶新村的有關(guān)物業(yè)管理移交給原告，原告據(jù)此實(shí)施了華寶新村的物業(yè)管理行為，原告雖然沒有直接與被告簽訂書面的物業(yè)管理合同，但與被告已形成了事實(shí)的物業(yè)管理合同關(guān)系。被告對(duì)原告行使物業(yè)管理權(quán)有異議，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定的程序主張自己的權(quán)利，該主張不屬本案的處理范疇。原告已事實(shí)履行了物業(yè)管理的義務(wù)，被告應(yīng)當(dāng)按照順德市物價(jià)局規(guī)定的華寶新村的物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)支付物業(yè)管理費(fèi)給原告。被告的房屋面積為75.35平方米，每月應(yīng)繳物業(yè)管理費(fèi)為75.35平方米× 0.6元/平方米＝45.21元，1997年8月、1998年4月和從1998年7月至2003年2月共57個(gè)月，應(yīng)繳管理費(fèi)2576.97元。原告要求被告支付2531.76元，合情合理，本院予以支持。雖然被告與第三人簽訂的合同中有滯納金的規(guī)定，但該條款對(duì)原、被告之間沒有約束力，原告沒有與被告簽訂書面的物業(yè)管理合同，沒有約定滯納金問(wèn)題，所以原告要求被告支付滯納金，沒有事實(shí)和法律依據(jù)，本院不予支持。但被告應(yīng)按實(shí)際拖欠原告的管理費(fèi)數(shù)額，從實(shí)際拖欠之日起至付款之日止，按照中國(guó)人民銀行同期同類貸款利率支付拖欠期間的利息給原告。依據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》第四條、《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十七條第一款的規(guī)定，判決：被告李波應(yīng)于本判決發(fā)生法律效力之日起三日內(nèi)支付原告順德市泰禾物業(yè)管理有限公司物業(yè)管理費(fèi)2531.76元，并從實(shí)際欠款之日起至付款之日止，按每月實(shí)際拖欠原告的管理費(fèi)數(shù)額，按中國(guó)人民銀行同期同類貸款利率支付利息給原告。本案受理費(fèi)260元，由原告順德市泰禾物業(yè)管理有限公司負(fù)擔(dān)150元，被告李波負(fù)擔(dān)110元。

　　上訴人李波不服上述判決，向本院提起上訴認(rèn)為：一審判決關(guān)于“原告雖然沒有直接與被告簽訂書面的物業(yè)管理合同，但與被告已形成了事實(shí)的物業(yè)管理合同關(guān)系” 的認(rèn)定是錯(cuò)誤的。《代收華寶新村物業(yè)管理費(fèi)、水費(fèi)協(xié)議書》，僅僅表明第三人順德市華寶房產(chǎn)實(shí)業(yè)公司作為華寶新村的建設(shè)單位與業(yè)主形成了暫時(shí)的物業(yè)管理合同關(guān)系，協(xié)議明確約定是由業(yè)主作為委托人授權(quán)順德市華寶房產(chǎn)實(shí)業(yè)公司暫時(shí)代理該小區(qū)的物業(yè)管理和供水工作。協(xié)議內(nèi)容即清楚表明了享有物業(yè)管理權(quán)利的權(quán)利人是購(gòu)買了房地產(chǎn)的業(yè)主，而作為建設(shè)單位順德市華寶房產(chǎn)實(shí)業(yè)公司在出賣所開發(fā)的房地產(chǎn)后，只能被委托從事物業(yè)的臨時(shí)管理工作，它作為受托人應(yīng)當(dāng)親自處理委托事務(wù)。未經(jīng)業(yè)主同意，受托人無(wú)權(quán)轉(zhuǎn)讓委托事務(wù)。華寶新村業(yè)主委員會(huì)是在政府部門親自指導(dǎo)并依據(jù)《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定經(jīng)新村業(yè)主依法于1999年5月 23日選舉成立的。由于是順德區(qū)的首個(gè)住宅小區(qū)業(yè)主委員會(huì)，其成立被新聞媒體報(bào)道后獲得了廣泛的關(guān)注。新村業(yè)主委員會(huì)成立后，受業(yè)主委托積極準(zhǔn)備選聘物業(yè)管理公司，并明確要求解除業(yè)主與華寶房產(chǎn)實(shí)業(yè)公司訂立的臨時(shí)代管協(xié)議。由于業(yè)主有權(quán)隨時(shí)解除委托合同，所以大部分業(yè)主在新村業(yè)主委員會(huì)依法產(chǎn)生后即開始拒交管理費(fèi)，少部分業(yè)主考慮到申領(lǐng)房地產(chǎn)證需要開發(fā)商的支持和迫于開發(fā)商停止供水、供電的威脅不得不支付物業(yè)管理費(fèi)。華寶房產(chǎn)實(shí)業(yè)公司顧慮到自身不具備從事物業(yè)管理的經(jīng)營(yíng)資格以及迫于業(yè)主的不滿，在未告知業(yè)主的情況下擅自將華寶新村的物業(yè)管理工作通過(guò)廣東華寶集團(tuán)公司非法轉(zhuǎn)移給被上訴人。一審中被上訴人提供了一份上訴人當(dāng)庭表示異議的書證―順德市大良區(qū)順峰居民委員會(huì)《關(guān)于華寶新村物業(yè)管理情況說(shuō)明書》，在一審判決書中卻變成了是“被告對(duì)此事實(shí)沒有異議”，這分明是在偏袒被上訴人。綜上，上訴人認(rèn)為，一審認(rèn)定的所謂事實(shí)合同關(guān)系成立的前提條件必須是合法的。即使新村沒有成立業(yè)主委員會(huì)，作為前期受托暫時(shí)從事物業(yè)管理工作的第三人要轉(zhuǎn)委托，亦必須征求含上訴人在內(nèi)的業(yè)主的同意，否則是對(duì)業(yè)主享有的物業(yè)管理權(quán)的侵犯，況且華寶新村已依法成立了業(yè)主委員會(huì)。被上訴人在明知小區(qū)業(yè)主已選舉產(chǎn)生了業(yè)主委員會(huì)，在未得到業(yè)主委員會(huì)的同意和授權(quán)的情況下而接管物業(yè)管理工作，也同樣是侵權(quán)。他們的非法行為對(duì)上訴人沒有約束力。故請(qǐng)求二審法院撤銷一審判決，依法改判，本案一、二審訴訟費(fèi)由被上訴人承擔(dān)。

　　上訴人李波在二審期間提交了下列新證據(jù)：

　　1、順德市物業(yè)管理住宅小區(qū)（大廈）業(yè)主委員會(huì)成立備案表復(fù)印件，證明：華寶新村業(yè)主委員會(huì)成立于1999年5月23日，原審第三人未征得業(yè)主委員會(huì)同意即將物業(yè)管理事務(wù)交給被上訴人管理，其行為構(gòu)成侵權(quán)。

　　被上訴人、原審第三人質(zhì)證認(rèn)為：華寶新村的業(yè)主委員會(huì)在1999年的時(shí)候選舉出，業(yè)主委員會(huì)的任期應(yīng)該是兩年，至2002年就應(yīng)終止了，當(dāng)時(shí)選舉時(shí)業(yè)主只有200多人，現(xiàn)在已有400多人了，沒有理由200多人選出的業(yè)主委員會(huì)可以代表400多業(yè)主的意見。

　　2、佛山市順德區(qū)華寶新村業(yè)主委員會(huì)的喜報(bào)，證明：被上訴人對(duì)華寶新村的管理是非法的。被上訴人現(xiàn)已離開華寶新村，新的物業(yè)管理公司已經(jīng)開始對(duì)華寶新村進(jìn)行物業(yè)管理。

　　被上訴人、原審第三人質(zhì)證認(rèn)為：被上訴人是自動(dòng)退出了華寶新村，但這并不是喜報(bào)。

　　3、會(huì)議紀(jì)要，證明的內(nèi)容與證據(jù)2一致。

　　被上訴人、原審第三人質(zhì)證認(rèn)為：會(huì)議紀(jì)要不具有法律效力。

　　被上訴人順德市泰禾物業(yè)管理有限公司答辯認(rèn)為：原審判決正確，請(qǐng)求二審法院維持原判。

　　原審第三人順德市華寶房產(chǎn)實(shí)業(yè)公司陳述：原審判決正確，請(qǐng)求二審法院維持原判。

　　被上訴人順德市泰禾物業(yè)管理有限公司、原審第三人順德市華寶房產(chǎn)實(shí)業(yè)公司在二審期間沒有提交新證據(jù)。

　　經(jīng)審查，上訴人對(duì)原審判決確認(rèn)的① “2000年12月30日第三人通過(guò)廣東華寶集團(tuán)公司與原告簽訂了《華寶新村物業(yè)管理移交確認(rèn)書》”的事實(shí)有異議，認(rèn)為該確認(rèn)書未征求上訴人的意見，是被上訴人與第三人的行為，與上訴人無(wú)關(guān)；②對(duì)“2001年7月24日順德市物價(jià)局作出《關(guān)于”華寶新村“住宅小區(qū)綜合物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的批復(fù)》，同意原告收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為按住宅單元建筑面積0.6元/月?平方米。”的事實(shí)有異議。對(duì)其余事實(shí)無(wú)異議，對(duì)上訴人無(wú)異議的事實(shí)，本院予以確認(rèn)。

　　本院認(rèn)為：被上訴人對(duì)華寶新村物業(yè)管理權(quán)的取得，雖不符合《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》中規(guī)定的取得方式，但其在接管華寶新村后，對(duì)華寶新村的居住環(huán)境進(jìn)行了完善，如消防設(shè)施的增設(shè)、排污管道的更換等，并對(duì)華寶新村提供了保安服務(wù)、公共場(chǎng)所衛(wèi)生服務(wù)，實(shí)際上已對(duì)華寶新村實(shí)施了物業(yè)管理行為，上訴人也接受了物業(yè)管理和服務(wù)，因此上訴人與被上訴人之間形成了事實(shí)的物業(yè)管理關(guān)系。由于被上訴人對(duì)華寶新村進(jìn)行了管理，為小區(qū)業(yè)主提供了服務(wù)，根據(jù)民法中的公平原則、權(quán)利義務(wù)一致原則，被上訴人有收取管理費(fèi)的權(quán)利，而上訴人實(shí)際接受了物業(yè)管理和服務(wù)，享受了利益，有支付相應(yīng)的物業(yè)管理費(fèi)的義務(wù)。原審判決上訴人支付物業(yè)管理費(fèi)給被上訴人恰當(dāng)，本院予以維持。上訴人提出被上訴人未得到業(yè)主委員會(huì)的同意和授權(quán)的情況下而接管物業(yè)管理工作對(duì)上訴人構(gòu)成侵權(quán)，應(yīng)駁回被上訴人的訴訟請(qǐng)求的主張，沒有法律依據(jù)，本院不予支持。原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，處理恰當(dāng)，應(yīng)予維持。

　　據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項(xiàng)的規(guī)定，判決如下：

　　駁回上訴，維持原判。

　　二審案件受理費(fèi)260元，由上訴人李波承擔(dān)。

　　本判決為終審判決。

　　審 判 長(zhǎng) 黃 學(xué) 軍

　　代理審判員 羅 睿

　　代理審判員 奉 慕 明

　　二00三年十月十八日

　　書 記 員 周 芹