廣東省佛山市中級(jí)人民法院

民事判決書

　　（2003）佛中法民一終字第740號(hào)

　　上訴人（原審原告）沈偉堅(jiān)，男，1944年1月10日出生，漢族，現(xiàn)住佛山市汾江南路平遠(yuǎn)橫街2號(hào)401房。

　　委托代理人隋志生，廣東通利達(dá)律師事務(wù)所律師。

　　被上訴人（原審被告）佛山市石灣英發(fā)實(shí)業(yè)發(fā)展公司。住所地：佛山市江灣一路42號(hào)。

　　法定代表人蘇國銳，總經(jīng)理。

　　委托代理人何洪、李蕾，廣東通法律師事務(wù)所律師。

　　上訴人沈偉堅(jiān)因預(yù)售商品房糾紛一案，不服原佛山市石灣區(qū)人民法院（2002）佛石法房初字第116號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2003年3月12 日立案受理后，依法組成合議庭，于2003年4月17日詢問了上訴人沈偉堅(jiān)及其委托代理人隋志生，被上訴人的委托代理人李蕾。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

　　原審判決認(rèn)定：原、被告于1998年3月6日簽訂《商品房購銷合同》一份，約定原告購買被告位于佛山市汾江南路平遠(yuǎn)橫街2號(hào)401房一套，建筑面積 127.239平方米，按實(shí)得建筑面積計(jì)算，該房價(jià)款共370138元。若暫測(cè)面積與以后房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)測(cè)定面積有差異的，以房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)測(cè)定的面積為準(zhǔn)。若房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)測(cè)定面積大于或小于暫測(cè)面積正負(fù)1%時(shí)，每平方米價(jià)格不變，房價(jià)款總金額按實(shí)際面積調(diào)整。隨后，被告取出《購房說明》一份，又約定半封閉陽臺(tái)按100%計(jì)算，契約面積的半封閉陽臺(tái)按50%計(jì)算。不論辦契證時(shí)如何調(diào)整面積，本契約的總價(jià)款維持不變。同時(shí)還約定，除購房款外，英發(fā)公司為有關(guān)部門代收電增容費(fèi)4000元，管道煤氣費(fèi)4500元。當(dāng)天，原告付清全部購房款。1998年9月28日，原告又付清電增容費(fèi)、管道煤氣費(fèi)共 8500元。2000年6月13日，原告領(lǐng)到房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證時(shí)，發(fā)現(xiàn)登記機(jī)關(guān)所測(cè)面積與原暫測(cè)面積不一致，并得知電增容費(fèi)和管道煤氣費(fèi)屬價(jià)外收費(fèi)，與被告多次交涉未果，遂訴至法院。

　　原審判決認(rèn)為：原、被告在簽訂《商品房購銷合同》后所簽訂的《購房說明》，是對(duì)原購房合同條款的變更和補(bǔ)充，其約定雖然顯失公平，但是，原告在領(lǐng)取房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證時(shí)，發(fā)現(xiàn)兩個(gè)面積不同，且電增容費(fèi)、管道煤氣費(fèi)屬價(jià)外收款。根據(jù)法律規(guī)定，原告可以請(qǐng)求人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)變更或撤銷，原告自2000年6月 13日起一年內(nèi)未行使撤銷權(quán)，其撤銷權(quán)消滅，故原告簽訂的《購房說明》因未行使撤銷權(quán)而合法有效，即以變更后的約定履行，不論辦證時(shí)測(cè)定的面積如何，總價(jià)款維持不變。另外，《購房說明》還約定由被告代收電增容費(fèi)、管道煤氣費(fèi)，故原告要求返還兩項(xiàng)費(fèi)用的請(qǐng)求于法無據(jù)，不予支持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條一款、第一百二十八條，《中華人民共和國合同法》第五十四條一款（二）項(xiàng)、第五十五條（一）項(xiàng)、第六十條、第七十七條的規(guī)定，判決駁回原告沈偉堅(jiān)的訴訟請(qǐng)求，并由原告承擔(dān)訴訟費(fèi)1799元。

　　宣判后上訴人不服，向本院上訴稱：一、原審法院認(rèn)定《購房說明》是對(duì)《商品房購銷合同》的變更和補(bǔ)充，是背離事實(shí)和錯(cuò)誤的。讓上訴人在《購房說明》上簽字時(shí)，未進(jìn)行解釋和協(xié)商；也沒有在《商品房購銷合同》上直接進(jìn)行更改，或附補(bǔ)充協(xié)議；既是單方說明，就不能認(rèn)定為是對(duì)購房合同的變更和補(bǔ)充。其次，被上訴人未將《購房說明》與《商品房購銷合同》一起送交房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)登記備案，故不能認(rèn)定為是對(duì)原合同的變更和補(bǔ)充。還有，《商品房購銷合同》第5條已約定了暫測(cè)面積與實(shí)際面積出現(xiàn)差異時(shí)，房價(jià)總金額按實(shí)際面積調(diào)整的內(nèi)容，理應(yīng)遵守和履行。二、《購房說明》的內(nèi)容明顯違反法律、法規(guī)，而不是原審法院認(rèn)定的“顯失公平”的問題。本案是商品房買賣糾紛，除適用合同法外，還應(yīng)適用消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法、價(jià)格法中關(guān)于禁止性、強(qiáng)制性的法律條款，并參考廣東省高級(jí)人民法院《關(guān)于合同法實(shí)行后認(rèn)定房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營合同效力問題的指導(dǎo)意見》第23條的規(guī)定，從而認(rèn)定《購房說明》的有關(guān)條款無效。并且，原審法院混淆了無效條款與可撤銷條款的區(qū)別，本案中也不存在上訴人行使撤銷權(quán)的問題。

　　被上訴人在被詢問時(shí)答辯：《購房說明》是甲乙雙方協(xié)商簽訂的，不是單方面的說明。而且，上訴人在《購房說明》上簽了字，說明其對(duì)《購房說明》的內(nèi)容是清楚的，該《購房說明》合法有效。因此，本案不適用《中華人民共和國價(jià)格法》第13條的規(guī)定。

　　經(jīng)審查，上訴人對(duì)原審確認(rèn)的事實(shí)無異議，本院予以確認(rèn)。

　　本院認(rèn)為：上訴人與被上訴人在簽訂《商品房預(yù)售合同》后，又接著簽訂了《購房說明》，對(duì)暫測(cè)面積與實(shí)測(cè)面積的變化情況，進(jìn)行了新的變更和約定，并由上訴人在《購房說明》上簽了字，應(yīng)予認(rèn)可。另外，在《購房說明》里，被上訴人要求上訴人另交電增容費(fèi)4000元，管道煤氣費(fèi)4500元，共計(jì)8500元的行為，雖然與《中華人民共和國價(jià)格法》中第十三條（二）款的禁止性規(guī)定相違背，但是，該《購房說明》是在價(jià)格法實(shí)施之前簽訂的，簽訂該《購房說明》時(shí)并不違反當(dāng)時(shí)的法律法規(guī)的禁止性規(guī)定，且價(jià)格法并沒有規(guī)定對(duì)已發(fā)生的交易行為具有朔及力，因此原審判決認(rèn)定《商品房預(yù)售合同》和《購房說明》合法有效是正確的，原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，處理正確，依法應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條（一）項(xiàng)的規(guī)定，判決如下：

　　駁回上訴，維持原判。

　　二審訴訟費(fèi)1799元，由上訴人沈偉堅(jiān)負(fù)擔(dān)。

　　本判決為終審判決。

　　審 判 長 陳 秀 武

　　審 判 員 賀 眾

　　代理審判員 吳 健 南

　　二○○三年七月九日

　　書 記 員 邱 雪 碧