廣東省佛山市中級人民法院

民事判決書

　　（2003）佛中法民一終字第1352號

　　上訴人（原審被告）南海市建設開發總公司翠湖分公司（以下簡稱翠湖分公司）。住所：佛山市南海區桂城桂江路翠湖新村8號樓203室。

　　負責人劉保東，經理。

　　上訴人（原審被告）南海市建設開發總公司（以下簡稱建設總公司），住所：佛山市南海區桂城佛平公路69號五樓。

　　法定代表人潘錦輝，總經理。

　　上述二上訴人的委托代理人黃芳，廣東華法律師事務所律師。

　　被上訴人（原審原告）徐鵬宗，男，1947年7月15日出生，漢族，住所：佛山市南海區桂城翠湖新村翠鳴苑6號樓B401.

　　被上訴人（原審原告）徐子曉，女，1970年10月26日出生，漢族，住所：同上。

　　上述二被上訴人的委托代理人鐘堅、湯志偉，廣東通法律師事務所律師。

　　上訴人翠湖分公司、建設總公司因商品房預售合同糾紛一案，不服廣東省佛山市南海區人民法院（2003）南民三初字第134號民事判決，向本院提起上訴。本院受理后，依法組成合議庭，于2003年7月4日公開開庭審理了本案。本案開庭時，上訴人翠湖分公司、建設總公司的委托代理人黃芳，被上訴人徐鵬宗、徐子曉的委托代理人湯志偉到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

　　原審判決認定：2001年3月4日，徐鵬宗、徐子曉與翠湖分公司簽訂《商品房購銷合同》，約定徐鵬宗、徐子曉向翠湖分公司購買位于佛山市南海區桂城翠湖新村翠鳴苑6號樓B401房及首層2號單車房，總購房款為236311元。翠湖新村（翠鳴苑）在總體規劃時已經明確6號樓對面是第11、12號樓，各座樓房的位置明確；翠湖新村用地面積為25055.13平方米、總建筑面積為59963.52平方米，綠化率31.5％。“翠鳴苑”商品房在推廣銷售時稱該樓盤有7800平方米組團綠化、3500平方米主題公園，疊翠縈繞，鳥語花香；屬專門物業管理的封閉式小區，籃球場、兒童公園配置齊備。“翠鳴苑”售樓部展示的樓盤模型則顯示：6號樓對面是兩座綠化環繞的低矮建筑，該兩座建筑與其他建筑明顯不同。模型沒有標明低矮建筑的性質，沒有任何的文字說明。翠湖新村的土地以建設總公司的名義領取國有土地使用證。第6、7座樓房以建設總公司的名義領取建筑施工許可證，以翠湖分公司的名義領取建筑工程規劃許可證。2001年 6月，6號樓對面（即11、12號樓）開始施工建房，現已建成。

　　原審判決認為：徐鵬宗、徐子曉與翠湖分公司所簽訂的《商品房購銷合同》是依法成立的合同，是有效合同。訟爭樓房的開發銷售商在預售商品時擺放在售樓處供購房者觀看的開發小區樓宇模型（俗稱“沙盤”），與銷售時所作的售樓廣告，是開發商對其所售商品房周圍環境質量作出的一種要約，當購房者承諾購買上述房屋即購銷合同成立生效時，該要約也應當成為購銷合同的內容之一，依法應當對開發銷售商具有法律約束力。而且該開發小區模型中泡沫所處的位置即新建的11、12 號樓屬于開發商的開發小區范圍之內，即11、12號樓宇所處位置屬于上述開發小區模型以及售樓廣告的范圍之內并與徐鵬宗、徐子曉所購訟爭樓房相鄰近，開發銷售商應當知道該情況存在，應當負有告知之義務，而開發銷售商在開發小區模型中沒有如實告知，甚至存在誤導、隱瞞購房者之情形。11、12號樓進行施工后，6號樓對面就不再是綠化環繞的輔助設施，售房方就沒有兌現其廣告宣傳中的承諾，其行為構成了違約。售房方違約降低了徐鵬宗、徐子曉的居住環境質素，使其權益受到損害，翠湖分公司應當賠償損失。根據本案實情，綜合考慮11、12號樓施工后綠地面積的減少、住戶數量的增加、設施功能的改變乃至最終造成住戶居住環境質量降低等因素，酌定以購房款總金額為基數按2％計算損失額，即損失為236311×2％＝4726.22元。翠湖分公司、建設總公司認為雙方在合同中約定了終止合同的違約金為已付款的1．5％，故賠償損失應當參照該約定且不能超出該約定，沒有事實與法律依據。因為對翠湖分公司、建設總公司違反廣告承諾的違約責任雙方并無約定違約金，而且徐鵬宗、徐子曉請求的是賠償損失并非違約金，該損失應參照房屋價值的降低等因素而確定。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條、《中華人民共和國合同法》第八條、第六十條、第一百零七條、第一百一十三條第一款的規定，判決：翠湖分公司、建設總公司應賠償徐鵬宗、徐子曉損失4726.22元，于本判決發生法律效力之日起十日內給付徐鵬宗、徐子曉。一審受理費199元，由翠湖分公司、建設總公司負擔。

　　宣判后，翠湖分公司、建設總公司不服，向本院提起上訴稱：

　　原審判決酌定以購房款總金額為基數按2％計算損失額為4726.22元，違背了本案事實，損害了翠湖分公司、建設總公司的合法權益。根據翠湖分公司與徐鵬宗、徐子曉簽定的《商品房購銷合同》第十二條、第十九條和第三十條明確約定：在翠湖分公司違約造成終止合同時，翠湖分公司按實際已付購房款的1．5％賠償徐鵬宗、徐子曉的損失。因此雙方對承擔賠償損失這一違約責任的范圍已經作了約定，也即在已付購房款的1．5％這一范圍之內。另據《中華人民共和國合同法》第一百一十三條的規定：“當事人一方不履行合同義務或者履行合同不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失。”顯然通過法律的規定，采取預見性限制了賠償的隨意擴大，具體損失數額理應尊重當事人雙方訂立合同時的約定。本案中翠湖分公司已按合同的約定向徐鵬宗、徐子曉交付了驗收合格的商品房，已履行了合同實現了合同的目的。即使翠湖分公司沒有告知有關小區范圍內各項規劃內容的行為構成違約，該違約也只是履行合同存在瑕疵的非根本性違約。既然雙方在合同中對根本性違約造成的終止合同所產生的損失約定為已付房款的1．5％，那么非根本性違約造成損失的確定就不能超出已付購房款1．5％的范圍。原審判決沒有法律依據。據此，請求二審法院撤銷原審判決，對賠償損失的數額依法改判。

　　被上訴人徐鵬宗、徐子曉答辯認為：翠湖分公司、建設總公司的上訴請求沒有法律根據，原審判決正確，請求二審法院予以維持。

　　上訴人翠湖分公司、建設總公司與被上訴人徐鵬宗、徐子曉在二審訴訟期間均無新證據提交。

　　經審查，對于原審判決認定的事實，本院予以確認。

　　本院認為：翠湖分公司與徐鵬宗、徐子曉所簽訂的《商品房購銷合同》合法有效，因翠湖分公司存在違約行為并對徐鵬宗、徐子曉造成損失，理應依法予以賠償。對于損失額的計算，翠湖分公司、建設總公司上訴認為應按合同約定的終止合同時的違約金（按已付款1．5％）為計算標準，由于雙方在合同約定的只是終止合同時的違約金，并不適用于本案翠湖分公司的違約情況。況且，由于違約金與實際損失不同，雖然雙方在合同中約定了終止合同時的違約金，但綜合考慮11、12號樓施工后綠地面積的減少、住戶數量的增加、設施功能的改變乃至最終造成住戶居住環境質量降低等房屋價值降低因素，徐鵬宗、徐子曉所受的損失為購房款總額的 2％，即雙方約定的違約金低于實際損失，根據《中華人民共和國合同法》第一百一十四條“約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加”的規定，故徐鵬宗、徐子曉請求按購房款總金額的2％計算損失符合法律規定，本院予以支持。翠湖分公司、建設總公司上訴的理由不充分，本院不予支持。原審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項的規定，判決如下：

　　駁回上訴，維持原判。

　　本案二審案件受理費199元、由南海市建設開發總公司翠湖分公司、南海市建設開發總公司負擔。

　　本判決為終審判決。

　　審 判 長 陳 秀 武

　　代理審判員 吳 健 南

　　代理審判員 徐 麗

　　二○○三年七月十一日

　　書 記 員 冼 富 元