根據《關于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》的規定，出賣人以認購、定購、預約等方式接受買受人定金作為訂立商品房買賣合同的擔保的，因一方當事人的原因致使出賣人不能訂立商品房買賣合同的，出賣人應當將定金退還買受人；因不可歸責于雙方當事人的原因致使商品房買賣合同不能訂立的，出賣人應當將定金退還買受人。因此，預售合同仍然適用《定金法》。

案例分析

2015年4月18日，戴某與丈夫邱某作為乙方，與甲方某開發商簽訂《住宅訂貨協議》，約定乙方向甲方支付定金5萬元，并為甲方訂購一套房屋，面積248.26平方米，銷售單價7720元/平方米；如乙方選擇在甲方通知的簽約日前放棄已取得的房產購買權，或在合同到期日未簽約，5萬元定金不予退還；如甲方在簽約日前將該房屋轉售給他人簽約之日，應雙倍返還定金給乙方。

同一天，開發商開具收據稱收到戴某、邱某的定金5萬元，并通知戴某于4月25日與開發商簽訂正式的商品房預售合同。

戴相龍4月25日到開發商處洽談。因為他想在丈夫邱某回來后簽合同，所以要求推遲簽合同。開發商也表示同意，并沒有向戴某出示商品房預售合同文本。5月7日，戴某向開發商提交了一份書面意見，意見中稱：“2004年5月7日我與開發商簽訂合同時，要求所購房屋裝修標準與樣板房一致，并刪除了“樣板房僅供參考，開發商保留本合同附件二“最終解釋權”。因為開發商不能給一個明確的答復，我需要改天再簽。”開發商銷售部副經理廖先生在書面意見中指出：“客戶的意見已經收到了。”5月9日，開發商告知戴某，因未于4月25日與開發商簽訂商品房預售合同，違反了購房協議約定，沒收了原協議項下的定金。雙方發生糾紛后，談判失敗，戴某提起訴訟。首先，最高人民法院出臺了《關于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》，規定出賣人以認購、定購、預約等方式接受買受人定金的，等作為訂立商品房買賣合同的擔保，出賣人因一方原因未能訂立商品房買賣合同的，應當依法履行；因不可歸責于雙方的原因致使商品房買賣合同不能訂立的，出賣人應當將定金退還給甲方買方。預付合同的意義在于在公平和誠實信用的原則下為雙方的進一步協商創造條件，最終達成一份正式、完整的合同。因此，在繼續協商的過程中，如果一方違反公平、誠實信用原則，或否認聘任合同中約定的條件，或提出對方不能接受的不合理條件，或者拒絕繼續協商訂立商品房預售合同的，將構成預售合同違約，應當按照預約合同約定承擔違約責任，否則，以后，如果在公平、誠實信用的原則下進行協商，僅從自身利益出發，不能就其他條款達成一致，導致商品房預售合同無法訂立的，將承擔違約責任，不可歸責于雙方。在這種情況下，應終止預售合同，退還已付定金。

3。訂單協議中“到期不簽字”的理解。預約的功能是在公平和誠實信用的原則下為訂立本合同創造條件。從這種理解來理解訂貨協議中的“到期不簽字”，顯然不包括因不能歸責于雙方的原因而到期不簽字的情形。如果我們把“到期不簽”理解為不管什么原因，只要戴某到期不簽，就是違約。這勢必使戴某處于不利地位，要么失去定金，要么被迫無條件接受開發商提供的商品房預售格式合同，這顯然違背了公平和誠實信用原則。

4。事實上，戴某確實在4月25日到開發商那里簽了合同。因為他想在丈夫邱某回來后簽合同，所以要求推遲簽合同。開發商也同意了，沒有給他看商品房預售合同文本。此后，由于雙方未能就本合同附件二“樣板房僅供參考，開發商保留最終解釋權”的內容達成一致意見，應當考慮的是，4月25日商品房預售合同未能簽訂的原因是雙方協商不成，雙方均無理由對購房協議表示遺憾。因此，不應適用定金的處罰，開發商應向戴某交納定金5萬元返還。你知道嗎