小產權購房合同無效嗎（一）確定小產權房屋買賣合同無效的原因農村集體土地使用權不得轉讓。《中華人民共和國土地管理法》第六十三條：農民集體所有的土地使用權不得轉讓、轉讓、出租用于非農業建設；但是，符合土地利用總體規劃并依法取得建設用地的企業，因破產、兼并等情形依法轉讓土地使用權的除外我國《房地產管理法》規定，房屋所有權與房屋范圍內的土地使用權同時轉讓和抵押。也就是說，我國對房屋轉讓實行房地產一體化原則，這是我國房地產交易中普遍遵循的法律原則。基于房地產與土地的一體化，小產權房屋的出售必然導致房屋占用土地使用權的轉讓，這違反了《中華人民共和國土地管理法》的規定。《中華人民共和國合同法》第五十二條第五款規定：“違反法律、行政法規強制性規定的，合同無效”。因此，小產權房買賣合同是無效的，因為它違反了法律的強制性規定。農村宅基地使用權的取得受到嚴格的身份限制，一些小產權的房屋是由農民在其宅基地上建造和出售的，這自然會導致宅基地使用權能否轉讓的問題。宅基地使用權是指農民以集體所有的土地為單位，享有在指定地點建房、購買生活設施、庭院植樹和永久居住的權利。（3） 宅基地使用權的主體是集體經濟組織的成員，這是一種嚴格的身份限制。這是一項基于集體經濟組織成員身份而享有的權利。顯然，城市居民不具備集體經濟組織的成員資格，因此他們無法獲得宅基地使用權。小產權房買賣合同因標的物不能履行而無效。國務院等有關部門的文件也禁止出售小產權房。關于小產權房問題，國務院等有關部門出臺了許多相關規定，如1999年國務院辦公廳下發的《關于加強土地流轉管理禁止炒作土地的通知》，原國家土地管理局國土資[1990]97號《關于批示其他形式非法土地流轉具體適用的批復》，國土資源部下發[2004]234號《關于加強農村宅基地管理的意見》，國務院于2004年10月21日、2008年1月發布《關于深化改革嚴格土地管理的決定》，國務院《關于嚴格執行農村集體建設用地法律政策的通知》規定，禁止城鎮居民在農村購買小產權房和農村購買宅基地。雖然這些文件沒有以法律法規的形式出現，但它們代表了國家的政策方向，這些法規的出臺使得小產權房無法申請產權證，房地產也無法實際轉讓。根據這些規定的精神，小產權房買賣合同應當無效。（二）確定小產權房買賣合同有效性的原因。確定合同是否有效，應當以《中華人民共和國合同法》規定的合同有效要件為標準，符合合同有效要件的合同為有效，否則無效。小產權房買賣合同歸根結底是合同，應符合合同法的規定。只要符合合同的組成要素，且不違反禁止性條款，合同應被視為有效。根據合同法的規定，當事人應當具有訂立合同的民事行為能力；意思自治；不違反法律、行政法規的強制性規定和社會公共秩序良好的風俗習慣。《最高人民法院關于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋》（一）第四條規定，合同法實施后，人民法院確認合同無效，應當以全國人民代表大會及其常務委員會制定的法律和國務院制定的行政法規為依據，不得以地方性法規和行政規章為依據。但是，現行法律、行政法規均未對小產權房作出明確禁止性規定。國務院的通知、決定和國土資源部的意見都不是法律、行政法規。因此，只要當事人具有民事行為能力和自主權，小產權房買賣合同應當被認定為有效。小產權房買賣合同不違反《中華人民共和國合同法》第五十二條禁止性規定，《中華人民共和國合同法》第五十二條規定，有下列情形之一的，合同無效：，損害國家利益的；惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的；以法律形式掩蓋違法目的；損害社會公共利益；違反法律、行政法規強制性規定的。對于小產權房的銷售，當雙方簽訂處置自己財產的合同時，不存在惡意串通或脅迫的問題。即使一方隱瞞真實情況并進行欺詐，也只會損害另一方的利益，而不是國家利益。小產權房的買賣也不會損害集體和第三人的利益。根據一戶一房的規定，房屋出售后，他們不能再申請宅基地，因此不會危及集體和第三方的利益。今天的農民通常在宅基地上建造房屋。他們除了住一兩套房子外，還留下幾套空房，把這些閑置的房子賣給第三方，這不會讓農民失去他們賴以生存的土地。相反，小產權房的建設和銷售增加了農民的收入。小產權房的買賣雙方一方面尋求自身的經濟增長，另一方面是滿足自身的住房需求。這些目的不能被視為非法。至于對社會公共利益的損害，除非小產權房對社會公益設施構成威脅或侵犯了未指明多數人的利益，否則就沒有辦法談論它。關于本條第五款，如上所述，目前沒有任何法律或行政法規對小產權房作出禁止性規定。綜上所述，出售小產權房屋不違反《合同法》第52條的禁止性規定。如果確定合同有效且符合誠實信用原則，則有利于保護守信方的利益，促進交易安全。在當前的小產權房屋買賣合同糾紛中，要求確認合同無效的一方通常是賣方。大部分原因是，房屋出售后，由于當地房價上漲或政府拆遷補償費遠遠高于當時的銷售價格，賣方感到自己遭受了損失，因此他要求法院以銷售合同違反國家禁止性規定為由，判定銷售合同無效。這種在合同簽訂和履行后受利益驅使，試圖通過確認合同無效來返還房屋的行為是不正當的。賣方清楚，由于違反國家規定，小產權房屋的銷售不能轉讓和認證。出賣人出賣房屋后，違反合同規定，要求確認無效，屬于惡意抗辯。如果認定合同無效，無疑是縱容不誠實行為，不利于保護交易安全，也違反了誠實信用原則。在這里，筆者需要解釋保護守信方利益、促進交易安全和保護交易安全之間的關系