1、 商品房買賣合同的效力是合同的法律約束力，即法律賦予依法成立的合同以約束各方的強制力。當事人訂立合同是一種合意的民事行為。符合法律規(guī)定條件的，是具有法律約束力的民事法律行為。《民法通則》第55條規(guī)定，民事法律行為應當符合下列條件：（1）行為人具有相應的民事行為能力；（2）含義真實；（3）不違反法律或者社會公共利益。也就是說，訂立合同的行為符合上述條件的，是具有法律約束力的民事法律行為，否則不產(chǎn)生法律效力的合同是無效合同。《中華人民共和國合同法》規(guī)定，合同無效的條件是：（1）當事人一方以欺詐、脅迫手段訂立合同，損害國家利益的；（2）惡意串通，損害國家利益的，集體或第三方（3）以合法形式掩蓋非法目的（4）損害社會公共利益（五）違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。因合同無效而取得的財產(chǎn)予以返還；不可能或者沒有必要退貨的，應當折價賠償；有過錯的一方應當賠償對方因此遭受的損失。房地產(chǎn)合同是許多合同中性質(zhì)比較特殊的一種合同。此類合同的訂立不僅應符合《民法通則》和《合同法》的規(guī)定，還應向相關(guān)土地管理部門和房地產(chǎn)管理部門辦理相關(guān)審批和登記手續(xù)，使合同具有法律效力。無效商品房買賣合同的處理《合同法》第56條規(guī)定：“無效合同或解除合同從一開始就沒有法律約束力。”第五十八條規(guī)定：“合同無效或者解除后，因合同取得的財產(chǎn)應當返還；無法返還或者沒有必要返還的，應當折價返還。有過錯的一方應當賠償對方因此遭受的損失。雙方都有過錯的，應當承擔相應的責任。”p> 無效的房地產(chǎn)合同也應當按照上述規(guī)定處理。綜上所述，法律對無效合同的處理主要如下：（1）返還財產(chǎn)或折價賠償；（2） 損失賠償。無過錯方也需要承擔一定的法律后果，但在具體處理上，應遵循以下原則：（一）公平原則房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動屬于民事活動。《民法通則》第4條規(guī)定，民事活動應當遵循自愿、公平、等價有償、誠實信用的原則。無效房地產(chǎn)合同的處理也應貫徹這一原則。例如，如果租賃合同因未申請房屋租賃許可證而無效，則租賃關(guān)系無效，承租人應將房屋退還給出租人，有過錯的出租人仍應賠償承租人的損失。然而，這里有一個不容忽視的情況。承租人沒有過錯，但也使用出租人的房屋，而出租人是實際受益人。考慮讓無辜承租人支付實際使用房屋的租金（租金可通過評估部門確定）更為公平合理（二）避免累積訴訟的原則房地產(chǎn)合同糾紛案件往往有各種法律關(guān)系。一種法律關(guān)系被認定無效后，會影響其他法律關(guān)系。因此，在處理無效房地產(chǎn)合同時，可以考慮盡可能全面地協(xié)調(diào)，減少訴訟程序。例如，在權(quán)利確認的情況下，同時存在房屋抵押關(guān)系和房屋買賣關(guān)系。如果買賣關(guān)系被確定為有效，抵押關(guān)系無效。如果本次處理不存在退房或賠償損失的問題，應責令相關(guān)方暫停其他權(quán)利登記備案，以確保買賣關(guān)系的確認